一线城市加速“香港化”!中产住“鸽子房”的时代到了?
◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 阿明 黄狮虎
最近的中国楼市,让人有些看不懂。
这一边,牛年开局的调控气势汹汹。深圳出手直接管起了二手房指导价,甚至要把造假买房者移送公安机关。
银行大张旗鼓,严查经营贷,新闻疯狂刷屏,感觉全国炒房客都在瑟瑟发抖。
另一边,中国四大一线城市,却在不停地刷新楼市纪录。
总是先突为敬的深圳,从2019年底开始,一路突破7万、8万、9万的大关,重新定义了中国内地二手房均价“天花板”。(据中国房价行情网)
刚刚过去的2月,出现了近年来极为罕见的一幕:
北上广深,首度包揽了全国二手房价格环比涨幅榜的Top4。
市场的疯狂,尽在这一异象之中。
躁动之下,更多深刻的变化正在悄然发生,默默地改写着中国的社会结构。
2020年,广州50㎡以下面积段的二手房成交达1.3万套,同比增长了92.5%,几乎翻了一番。(据克尔瑞)
随着房价高涨,买房人能在市内购买的面积越来越小,广州只是跟上了北上深的步伐。
就像深圳河对岸的香港,年轻人买房难度越来越高,来自房价的毒打,让人心生绝望之感。
2019年4月,智谷趋势曾发表文章《小城市全面日本化,大城市全面香港化》,前半句针对当时黑龙江鹤岗房子卖出白菜价。现在,文章标题的后半句正在无比接近成为现实。
难道一线城市终究难以摆脱香港化的宿命?
一个中产阶层住“鸽子房”的时代,终于还是到了?
中国内地的房地产模式,最初正是来源于香港。
现在,全球房价前十城市中,中国已经占据了四个:香港、深圳、北京、上海。
其中香港更是长期高居首位,住宅均价达到了125.4万美元。
香港人均住宅面积仅为15.8平米,住房以“贵、细、挤”闻名,“蜗居化”情况严重,甚至一度遭到联合国点名。
内地年轻人听到香港,总是吐槽房价太贵、买不起,万万没有想到在中国的第一大城市,同样的情形正在上演。
2020年,广州50㎡以下面积段的二手房成交了1.3万套,同比增长了92.5%,几乎翻了一番。
不过,比起上海、北京、深圳,广州只能说是“小巫见大巫”。
在上海,小户型甚至已成为成交的主流。
特别是50㎡以下的户型,居然成为了多区的成交主力,不禁让人大吃一惊。
目前来看,上海可以说是走得离香港最近的城市了。
2019-2020年上半年上海主城区成交面积段比例
在杨浦区、黄埔区、徐汇区、静安区、长宁区,成交面积在50㎡以下的房产,占比都高达三成以上。
深圳住房面积香港化的趋势,也正在显现。
从成交数据来看,福田区、罗湖区50㎡以下面积段户型已成为成交主力。
房价高企的中心区,小户型面积段成交的比例也就更高。
北京当前房子的成交的主力面积是50-70㎡,居住面积也正朝着刚需化演进。
越来越多的年轻人,只能不断往城市外围,一退再退。
就拿一线城市中,房价最“友好”的广州来看,房价也在飙涨,买房门槛一再提升。
一年前想买珠江新城的,如今只能买天河北和天河东;买得起黄埔科学城的,现在也只能选择增城新塘……
广州二手房的均价,也已经突破了4万大关。
想要留在广州市区,就只能牺牲居住面积,选择更小的户型,以控制总价。
从以往经验来看,50㎡以下的户型往往是成交比较困难的。
一方面,其面积过小,居住空间受限,满足不了大多数人的居住需求;
另一方面,这种极小户型未来想要出手难,涨幅也相对小。
不过,今年这类户型成交却迎来暴增。很容易让人联想到,跟去年房价的飙涨有关。
去年,一线城市纷纷迎来大涨,广州自是不甘示弱,天河、黄埔、海珠、南沙等区房价涨幅惊人。
楼市天花板屡屡被刺破,市区上车难度突增。
拿天河珠江新城某明星楼盘来说,一年前,其挂盘价普遍在9万/平左右,如今再看挂盘价格,已经去到了15万/平。
广州珠江新城某盘一年挂牌价涨幅
假若想要买该楼盘的80㎡的二手房,前后价格相差了480万!
买房人想要留在广州核心区域,只能牺牲居住面积,选择更小的户型,以控制总价。
原打算选择110㎡户型的买家,如今只能选择70㎡的房子;
想选择70㎡的刚需客,现在只能屈就50㎡的户型了。
事实上,90㎡以下的小户型,成交都在快速增加。
从克而瑞数据来看,70-90㎡面积段的房子,去年也同比增长了64.5%。
可见,二手市场上,小户型的需求正在增加,而且户型越小,成交增速越大。
极小户型开始逐渐冒出头,开始受到市场关注。
买房人只能越买越小,颇有向香港住宅演进的趋势。
为什么一线城市会出现齐齐“香港化”的趋势?
一张简单的表格,就可以大致说明原因了。过去十年,四大一线城市在经济总量和人均GDP等指标上,快速追上香港。
同时,这些超级大城市,还保持了人口的高速增长。
2009年,香港人均GDP是3万美元,当时的北上广深,都只有1万出头,大约是香港的1/3。
2019年,香港人均GDP达到4.8万美元,而北上广深都在2.2万以上,接近香港的一半。
更重要的是,香港人口在10年间只增长了50万人。
而北京、上海、深圳、广州常住人口分别增长了399万、507万、349万和498万人!
香港本来面积就不大,约是上海的 1/6 ;加之土地长期供给不足,土地开发率低,仅有23.7%,供不应求之下,房价自然居高不下。
持续不断的人口注入,让中国的一线城市,仍然继续膨胀。
而市中心的土地,很难增加了。
比如,广州天河公园板块的东方都会广场,因其小户型复式产品,成交颇为活跃,目前是天河区二手成交小区榜第5名。
虽说近一年时间,东方都会广场价格跟涨了不少,但是因小区的产品面积不大,总价也不高,成为不少年轻人的上车选择。
新房方面,也有这方面苗头出现。为压缩总价,“网红户型”频现。
当前,刚需70㎡左右的三房或四房户型渐成市场主流。
以前60、70平米的户型只能做二房,现在相同面积段三房产品在市场上已不少见。
如增城的某新盘,虽然地处偏远,也拿79平做到4房,功能齐全,不仅能够满足生活需求,更切切实实降低了总价。
广州某新盘79平4房户型样板房
对于大多数资金有限的三口或四口之家而言,确实挺吸引人的。
但正所谓,任何事情都有两面性。这种户型虽然利用率和实用性较高,不过也一定程度上压缩其它空间,牺牲了舒适度。
无论是二手50㎡以下户型成交暴增,还是新房户型越做越极致,或许都在说明一件事:
房价越来越高,人们上车难度越来越大。
过去十年,可以说是中国房地产高速增长的阶段。
有人通过炒楼、炒房,迈入中产阶层,但对于更多的年轻人而言,房价、房贷却成为他们当今年头上的一座大山。
比如,根据相关数据,2020年广州城市人均可支配收入仅为6.8万元,但整体房价房价已达到3.2万/平。
一年的可支配收入仅能买不到2㎡的面积,即便是买上50㎡的小户型,也要25年!
虽说近年来,广州人均可支配收入都有稳步增长,但也远远跑输房价。
天河区一年房价涨幅就高达15%。500万的房子,一年涨了75万,是一年可支配收入的10倍以上!
年轻人要想在广州买房难度可想而知。
住房越来越小,走向香港化,或许正是许多人无奈的选择。
当然,不能仅仅以房价收入比来衡量买房的难度,毕竟早在1989年,人民日报就发出了“百姓望楼兴叹”的声音:
北京最近提供2万多平米住房,每平米为1600-1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作日日节衣缩食,每月存储50元,已是最高极限,需要100年才能买上两居室。
房地产是一项系统性的制度设计,让更多年轻人买得起房,通过努力奋斗过上更好的生活,是活力社会的应有安排。
今年大会提到,要解决好大城市的住房突出问题。
其中就有明确指出:
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。
解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
现在,全国各地新一轮调控已经在进行,有关限价、限贷、限购政策随之而来,接下来楼市热度有望迎来降温。
另外,关于共有产权住房模式也正在探索中。目前广州已正式推出首个共有产权项目——榕悦花园。
虽说项目申请要求不低,但还是能帮助到部分人安家广州,也算是一个好的开始。相信,接下来还会有更多的共有产权项目诞生。
中国四大一线城市,全面香港化的速度,很可能还会继续加快。
住房是人们一项基本权利。
但愿一线城市的奋斗者们住得越来越好,而不是走向相反的结局。
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