投资多年，90%的人不知道，买房最要紧的是它！

 ◎ 编辑 | 象姐

关于海外买房，我们说点人话，包你听得懂。

从一个行业入门者到海外房产投资市场的老手，经手房产数千套，遇见无数客户，看过全球各大主流城市项目，经过一次次的出国考察，一次次的累积慢慢地理清了海外房产投资的脉络。

一般遇见客户，我会先问，海外投资你所求的是什么：

是稳定的租金？

还是教育、养老、自住？

还是博增值，试图复制中国房地产曾经的奇迹？

在海外房产投资中，很多人会掺杂自己的主观因素，这个我们可以理解，但是从我过去的经验来看，90%的投资客是不会去住的，如果是纯投资产品，你可以把它当作理财，加入自己的主观因素反而会影响到你的选择判断。

海外房产投资中，投住分离是成熟投资客的第一步。把房产投资当作纯理财产品，只看涨幅和租金能否利益最大化，能否给你更多的回报足矣。 

在纯投资中，我们需要在乎的只有两点：一是安全性，我的房子是否能安全交房；二是租金等回报是否能符合我的预期。

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地区选择其实对你没有太大关系，就像是你在银行买了理财产品，其实是哪个银行并不重要，工行、招商都无所谓，真正重要的是它承诺给你的收益，当然前提是在项目靠谱的前提下，这也就需要有专业靠谱的公司帮你甄选，比如可以选择我们得居呀，已经帮上千家庭成功海外置业。

对于自住客户，一般来讲，需求无非是以下几点：教育、工作、海外养老。教育偏向欧美澳，以及近两年国内比较火的马来西亚国际学校。养老，东南亚是一个比较好的养老选择，距离、气候、风土人情更容易接受，签证政策比较方便。对于自住客而言，因为涉及到自己的居住体验，大家会比较倾向于到当地实际考察探访。

但现在比较多的一个现象是，很多人觉得自己的需求是自住兼投资，希望房产有两个属性，前期是投资，后期是自住。比如孩子是美宝，父母没有绿卡，家长希望买的房子现在作为理财产品，五年以后孩子可以上学。我一般会首先确认父母双方是否有身份，因为要考虑到父母能否陪在孩子身边，还有读公立还是私立的问题，这些都是很细的抉择。

我的建议是，短时间内您既然住不了这个房子，那您就是个投资客户。一般来讲，如果是一个好的投资项目，美国房产基本能在8%的毛回报，全款购买的净回报能到5%到6%，如果贷款的话，以租养贷，也能到3%左右。

我们按6%的净回报来算，未来5年的时间，净回报30%，房子还有增值，等到孩子选定学校后，你最后拿到的钱，基本可以再给孩子在学校周边买一套房子，我们也有不少客户都是这样操作的。

买房前，真正地搞懂自己的需求，或许是很多人最要理清的问题。

说实话，很多海外投资客户，在海外房产投资上的弯路，是怎么走出来的，就是因为对当地市场不了解，以及对项目把控不严谨，错误地接受了信息，最后成为血淋淋的教训。

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