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英国海外买家税落地,有什么影响?

2020-03-13910次阅读

基本情况概述


英国当地时间3月11日,保守党政府公布了其换届选举后首个预算案,与之前预计的情况类似,海外买家购房印花税上调。下面我们来简单分析其影响。

英国海外买家税落地,有什么影响? - 得居房产资讯

之所以说英国上调印花税情况与此前预计类似,是因为实际上调额度比之前预计的要低。

在保守党之前的竞选宣言中,曾经公布过关于印花税上调的具体想法。当时措施是将海外买家购房印花税上调3%。而在刚刚公布的2020预算案中,这一数值被下降到了2%。

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毫无疑问,比之前预计更低的印花税上调方案将使得其对海外买家的影响比预计的更小。与此同时,2020预算案确定了海外买家印花税的实施日期为2021年4月,即距今大约13个月之后。这也给了海外买家较多的准备时间和缓冲空间。

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在投资市场上有一句俗话叫“利空出尽是利好”。这句话常被股市投资者引用,然而在瞬息万变的证券市场上,却常常难以确定何时才算利空出尽。而对于较为稳健的房地产市场来说,确定了上调额度和实施时间后,与购房印花税相关的不确定性可谓一扫而空。

对比英国房地产市场上数年间因为脱欧不确定性而导致的房市压力在脱欧确定时间后就大大消减的情况,我们认为印花税消息确定实际上负面影响已经远小于之前,剩下只需要市场对其进行消化。

住宅市场影响

当然,随着印花税调整靴子落地,关于其可能带来的影响也将在从现在到明年4月逐步显现。下面我们就简单讨论一番其对于英国及伦敦市场的可能影响。

首先是英国市场。在英国市场上海外买家印花税上调其实影响相当小,主要原因在于如果从全国范围来看海外买家的交易量在英国总交易量中所占比例不高。根据保守党政府的研究,整个英国受影响的交易单数大约为每年7万单。

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而在全英国,每月实际住宅交易单数大约在8万-10万之间,即全年为96万-120万左右,因此受影响的单数在全年单数中占比仅为5%-7%左右,没有太大影响。

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而作为海外买家投资重点的伦敦,毫无疑问所受影响将会更大。由于印花税上调后导致其购买成本增加的海外买家们可能会因此转投别处,放弃在伦敦投资。

即便如此,这一部分放弃的买家相比也不会太多。根据Savills所作的全球各大城市投资成本对比,伦敦在印花税没有上调前(即没有加上本次增加的额外2%海外印花税),其投资成本就居于全球主要城市的中下游,并且是发达国家主要城市中成本最低的城市。

英国海外买家税落地,有什么影响? - 得居房产资讯

而在印花税上调之后,伦敦的投资成本从中下游进入了中游,仍然比许多其他发达国家的主要城市要低。

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上图中伦敦购房成本在加上额外2%印花税后达到了接近15%的水平,比巴黎和洛杉矶要高,仍然排在中国香港、新加坡、东京、悉尼等之后。但上图所包含城市数量较少,结合Savills第一张成本对比的图表可知,伦敦在加税后,购房成本实际也比柏林、迈阿密要高,与纽约大致相当。

但我们还需要考虑到,在所有与伦敦作为对比的城市中,结合其经济实力、都市文化、投资透明度及社会福利方面的综合实力来说,除去纽约,其他所有城市其实都无法与伦敦同级。比如在著名的城市指标排行研究《全球化及世界城市2018》(Globalization and World Cities,GaWC))中,伦敦和纽约就是仅有的世界最顶级城市。

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GaWC是较为权威认可的研究报告,比如我国的中国日报就曾报道过我国城市在其中排名上升的好消息。因此其研究成果应该说是能受到国际认可的。从这个角度看,伦敦的竞争力实际上并没有太多的下滑。

英国海外买家税落地,有什么影响? - 得居房产资讯

当然,既然伦敦拥有如此强的难以替代性,对于目前已经有购房需要的投资者,在印花税上调实施前购房,仍然是最为理性的决定。

其他影响

在2020年的预算案中,除了海外买家印花税上调等海外投资者关注的直接影响住宅市场的消息外,也应关注其他一些间接影响住宅市场的消息,比如说基建投入。在这一次的预算案中,英国政府与预期一样,颁布了大量基建相关的预算。

英国海外买家税落地,有什么影响? - 得居房产资讯

基础设施建设实质上是能够对住宅房价发生很好的价值推进作用的。比如之前关于交通基建的研究:

这里我们需要援引一份由英国政府委托,由Savills、KPMG(即毕马威,著名会计师事务所)及伦敦交通局一同进行的关于交通发展与房价之间的关系的研究。

英国海外买家税落地,有什么影响? - 得居房产资讯

在这一份研究里,三方合作从之前已经完善的大型市政交通建设计划,如Jubilee Lines、North London Line、Crossrail等入手研究,收集了大量数据,最后得出结论市政交通的发展对于房价的上升有绝对的推动作用,且这种作用在住宅市场上的效果最为明显。

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根据调查报告,在整个大型的公共交通项目接近完成时,周边地区(对于轨道交通来说通常是车站的1.5千米范围内)的房价将会受到很强的推动,从而验证了公共交通对于住宅房价的推动作用。(此处篇幅有限,仅引用Jubilee Line及Crossrail 1的相关研究成果)

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在根据既有资料完成了公共交通与住宅价格的正相关关系论证之后,研究人员还依照得出的统计模型,对将在未来投入建设的其他交通项目也进行了收益预测。

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由上表可知,根据研究报告的估计,投入交通建设的成本与其带来的房价增值效应的比例最少为15%,最多可以达到548%之多。

因此,相比于2%的额外支出,未来英国房市能够增加的价值实际很可能更高,这也能让其继续保持固有的竞争力。

结语

印花税调整方案靴子落地,令之前导致多方观望的不确定性消失,我们认为这是一件好事。又由于印花税的上调幅度并未如之前预测一般为3%,而仅有2%,其影响又将进一步缩减,对房市的不利影响进一步降低。

同时,即便印花税上调,对于英国影响也较小;对于海外买家较多的伦敦来说,由于伦敦独有的难以替代性,其影响亦只在较为有限的范围内,并未削弱伦敦在吸引全球资本上的竞争力。

与印花税调整一同公布的其他预算,比如铁路基建方面的投入,也将侧面推动房价上涨,从而弥补投资者在印花税上调后所遭受的损失,保护了英国房地产市场的竞争力和投资吸引水平。

基于以上原因,持币观望的投资者无需过于惊慌,仍可将伦敦作为海外投资的首选;而已经有购房需求的投资者,在印花税上调前完成交易,则不失为一个非常可行的决定。

参考资料:
Conservatives. (2019) Stamp Duty Land Tax surcharge for non-UK residents to make housing fairer.
HM Tresury,HM Revenues & Customes. (2019) Stamp Duty Land Tax:non-UK residents surcharge consultation
ONS. (2019) UK Housing Index November 2019
GaWC. (2018) The World According to GaWC
Savills. (2020) Savills Impacts: The extra costs of buying, holding and selling in key global cities
Savills, FtL and KPMG (2016) Land Capture Report
BBC News (2020)Budget 2020: Chancellor will promise record infrastructure spend
Chinadaily (2018)Six Chinese cities break into alpha-level rank


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