房地产分析公司CoreLogic的研究总监Tim Lawless在一次演讲中，对当前的市场状况进行了精彩的总结。由于银行业监管机构APRA的举动，投资者信贷正在枯竭，我们的房地产价格在全国大部分地区都在下跌。银行皇家委员的政策意味着银行对借款人采用比以往更严格的标准，发放更少的贷款并要求更低的贷款与价值比率。与此同时，我们拥有世界上较高的债务水平，随着离岸资源提高价格，资金成本也在上升。这一切是否让你想逃离房地产开发和投资？它不应该。
虽然购买房产和被动地等待资本收益的时代可能已经结束，但目前仍有大量资金可用，特别是有积极策略的开发商。如果获得信贷是一个问题，那么有很多可用的解决方案涉及其他资金来源。
需要注意的一个关键因素是供应商将会越来越愿意在未来某段时间内与买家进行谈判。大约600亿澳元的仅付利息贷款将在未来三到四年内到期，信贷市场收紧意味着贷款持有人将开始支付本金和利息。这会导致抵押贷款压力，强制销售以及市场进一步疲软。
那么在这些特定的市场条件下，哪些策略会起作用？
与业主合资
如果信贷市场收紧会降低您的借贷能力，请考虑与您想要购买的房产的开发商集资。从本质上讲，您建立了一个合作伙伴关系，他们提供财产，您提供专业知识，并可能满足建设成本。作为回报，他们分享您获得的利润。这大大降低了您对现金的需求。务必让律师参与进来，以便清楚地说明各方的义务和利益。
租赁协议
虽然在澳大利亚尚不常见，但这种方法在美国和世界其他地方使用。出售房产时遇到问题的供应商与可能正在努力获得贷款的买方达成协议。供应商同意在三年内向买方出租房产，买方可以选择在期末购买房产。租赁付款计入最终支付的价格。房地产投资者可以通过充当中介来赚取利润，将潜在的供应商与潜在的买家联系起来。
第二次抵押贷款带回
对于您可能无法借入足够的资金，这是另一种有用的策略。从本质上讲，开发商介入并向您提供资金。所以，假设你想要一个价值$1,000,000的房产，银行只会同意借给你$700,000。您达成协议后，开发商在剩余的$300,000的房产上签署第二抵押贷款。您现在拥有项目进行所需的资金，开发商有$700,000加上$300,000的利息支付所提供的固定收入。
超额协议
开发商可能会同意以低于其市场价值的方式向您出售房产，并在合同中提供法律条款，如果您获得一定的利润，他们将获得额外的付款。这减少了您的前期投资，并意味着供应商承担额外的风险和潜在的利润。
期权协议
以前购买房产你并不知道你是否会获得DA（开发批准）并且能够有利地开发。期权协议允许您将您感兴趣的房产保留下来，然后在适合的时间购买。您签订协议，供应商收到一小笔钱（通常是商定购买价格的百分之一），并且如果您选择接受该选项，则同意在一年或两年结束时向您出售。
所以，不要绝望。 要做的不是看到当前市场的下行，而是寻找上行空间和潜在机会。 无论您是出售鞋子还是开发房产，识别机会都是一个很好的策略。
