明天，房贷利率将巨变！你有一次降低房贷的机会，最全问答来了

2020-03-011456次阅读

按照央行布置的“作业”，从明天开始到8月31日期间，银行要喊你回去“重签”房贷合同。

这是一次对全国个人房贷的大调整，涉及存量房贷总量高达30.2万亿。

每一个正在还房贷的人，都会有一次至关重要的选择机会。

实际上，不仅是房贷，还包括消费贷、商用房（公寓、商铺、写字楼）贷款、个人经营贷，只要是此前跟基准利率挂钩的贷款，都要进行这次转换。

你将有两个选择。

A选项，是和“打折”模式说拜拜，转换为挂钩LPR的“加基点”模式，并选择重定价周期。

B选项，就是按照你当前的房贷利率，转换为固定利率，再也不不变。

划重点了！！！

我强烈建议：一定要选择A，转换挂钩LPR，而且重定价周期要选“一年一变”。

因为，从长期趋势来看，

中国的市场化贷款利率（LPR），已经步入持续下降通道。

这也是利率市场化改革的大方向。

转换以后，当LPR利率下行，哪怕是1%的利差，每年就可能省下一两万。

这件事，前几天我们也给读者预告过了。文章最后，附有和朋友们的最全问答。

下面，我把原因细细给你解释。

这次房贷利率的巨变，本质上是央行布置的一道改革“作业”。

对每个银行都是必答题。一定要和每个客户确认，选A或选B，重签合同的。

所以，你还房贷的那家银行，也不敢怠慢。

今天，工行、中行、建行、招行等多家银行就发布了公告，所有“老房贷”将重签房贷合同，再次明确了时间窗口：3月1日到8月31日。

所以，我们回过头先看看，央行去年12月28日布置“作业”时的原文。

最关键的两句话，我已经给你用红框框圈出来了。

央行给你的，是一道选择题：

A选项，转换为LPR定价。以后按照LPR+基点的模式，按照固定的重定价周期，计算你的利率。这个周期，最短为1年。

B选项，转换为固定利率，以后永远不再改变。这个固定利率，应等于你的合同最近的执行利率水平。

这两个选项，都有一个共同的转换标准，就是：2020年的利率水平保持不变。

今年，只是换个“玩法”，不会对房贷有实质性的影响。

变化发生在长远的将来。

央行的改革目标，是实现利率的市场化，同时把实体经济利率，跟房贷利率形成“双标”。

因此，就有了LPR改革。

LPR，全称是贷款市场报价利率，能够反映市场上借钱的真实水平，每个月浮动一次。

LPR又分为“1年期”和“5年期以上”。

比如2020年2月的最新水平，1年期LPR是4.05%，5年期以上LPR是4.75%。

实体经济的短期贷款，一般参考“1年期LPR”。

而个人住房贷款因为年限很长，就要参考“5年期以上LPR”。

这样一来，就实现了两者的“不对称”，互相分离。

央行可以给实体经济定向“放水”，又不让大水漫灌楼市。

这份关系到千家万户房贷的选择题“作业”，就是这么来的。

答案你已经知道了，选A。

为什么？

我们用具体的案例来分析一下。这是一道数学题。

假如你有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。

当前的基准利率是4.9%，因此你最近的贷款利率是4.41%。

而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果选择了A：

那么按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率计算方式将变为“LPR-0.39%”，即固定加点值为负39个基点。

重定价周期选择1年，那么每年到了重定价日，银行就会根据最近一个月的LPR，给你重新计算利率。

这时候，假如LPR降到了4%，那么你的利率就是3.61%。

假如LPR降到了3%，那么你的利率就将是2.61%。

这种绑定了LPR的“加点”浮动模式，只要LPR下降，都可以享受到降息的好处，只是幅度大小的区别而已。

但如果你选择了B：

同样，按照“2020年利率水平不变”的原则，你的利率水平就固定为4.41%。

以后不管LPR怎么降，都跟你无关。

这个道理，无论你原来的合同约定利率折扣，是多是少，都是相通的。

不同的折扣，只是换算成不同的“加点”幅度而已。

我列给你看一下：

转换一旦完成，加点值就固定了，随着LPR的调整来浮动。

假如未来LPR降到了3%，那么1.2倍房贷的人，利率将为4.08%。7折房贷的人，利率将为1.63%。

都比目前利率低得多。所以，为什么要把它变成固定利率呢？

当然，凡事无绝对。你可能会问，万一出现LPR上升的情况呢？

这样一来，LPR加点利率，岂不是就比目前利率更高？

从大趋势来看，这种可能性基本不存在。世界各大经济体，利率都在下降，甚至不少已经步入了零利率、负利率时代。

中国的贷款利率，是全世界中上水平。

比如，2019年5月全国首套房贷平均利率为5.42%，二套房贷款平均利率为5.74%。

以20年期贷款为例，全球房贷最低的地区是：

日本1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、丹麦1.97%、意大利2.03%。

丹麦的Nordea银行，近期已经推出了固定利率0％的20年期贷款。

利率下降，对于激发经济活力，有很大的好处。所以中国一直在努力，推动实际利率有效下降，帮助企业发展。

去年11月，中国人民银行原行长周小川就表示，我们的利率并没有像很多发达国家那么低，有空间应对货币政策的扩张。

“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

你仔细品，这句话的意思。

只是尽量避免、快速地进入，而不是不进入，更没提利率上涨。

就在2月20日，跟房贷利率相关的5年期以上LPR，再次下降5个基点，到了4.75%。

幅度虽小，却再次印证了一个长期判断：

中国步入低利率时代，很可能就在不远的将来发生，甚至负利率，也不是完全不可能。

那时，选了固定利率的人，真的会后悔莫及。

所以，上述的数学题，不会算也不要紧，只需要记着这一点：

选择LPR挂钩，某种程度上也是押注了国运。

2019年，中国的个人住房贷款余额为30.2万亿元，同比增长16.7%。

贷款买房的总额，仍然在飞速增长。

今年2月的这次降息，5个基点微乎其微，就算落实到房贷上，每个月只能少还几十块。这是小钱。

但明天开始落地的这个选择，影响的是一笔长远账，数目可不小。

如果贷款100万的话，按照基准利率20年，月供是6544元。

转换成LPR加点模式后，如果利率降低1%，月供就会下降到6007元。每年能省6千多。

很多人的贷款总额可不止100万。

房贷利率的下行，可以给你省一笔不小的开支。

所以，利率的重定价周期，选择1年，可以更好地利用降息窗口，持续给自己谋福利。

LPR改革，说起来确实是挺复杂的，我们也收到了很多朋友的疑问。

无法一一作答，我把最常见的那些问题，集中回答一下。

问：除了等银行打电话通知，能否自己打电话去咨询申请的呢？

答：请留意贷款行的公告、通知，也可以打电话营业网点去咨询。这是银行必须完成的“作业”，不会不找你的。

问：公积金贷款可以选择转换LPR吗？

答：不能，这次改革不涉及公积金贷款。

问：LPR转换适用二套房吗？适用于公寓吗？

答：只要是个人贷款，以往跟基准利率挂钩的都适用。都需要选择转换。

问：如果银行不同意，更改为LPR怎么办？

答：央行给了你这个选择的权利。银行要听央行的话。

问：今年买的房子需要办理吗？

答：如果是新购买的房产，房贷已经是LPR挂钩的，就不需要再办理转换。

问：我的房贷已经还得差不多了，还有必要再转换吗？

答：选择题，A或B是一定要选的。还是要转换，除非你的房贷已经不足一年了。

问：重定价周期选为一年，每年的加点值也是不变的吗？

答：对，商定之后，重定价周期、加点值都是固定的。

问：如果更改合同，加点值是按照买房时的基准算，还是按今年的LPR算？

答：参考去年12月的LPR，也就是以4.8%为基准。

问：转成了LPR，还款利率会随时跟着LPR变吗？

答：会根据你选的重定价周期，按最新的LPR来确定，下一个周期的还款利率。

问：必须到当时的贷款经办行去重签合同吗？

答：从各银行最新公告来看，不一定要亲自跑回去。在手机银行或者网上银行、网点柜台都可以办理。

问：我的贷款是共同办理的，我自己就能转换吗？

答：不能。存在共同借款人的贷款，需要所有共同借款人共同确认。

问：如果将定价基准变更为LPR，如何了解每月应还金额？

答：届时通过网上银行或手机银行可以查询贷款利率及还款计划，银行也可以开通短信通知。

问：请问定价基准转换为LPR以后，还可以再转回基准利率吗？

答：不能。改革之后，基准利率就不用了。

如果你还有其他的问题，也可以给我们留言。

最后，这件事是影响长远的事，如果你接到银行的通知，记得及时处理，不要耽误。

千万不要错过，这个来自央行的大礼包。

牢牢抓住这次降低房贷的机会！

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