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在泰国投资买房之后最担忧的问题有哪些?房屋该如何打理?

泰国房产投资越来越火爆,很多国内客户购买泰国公寓之后,除了度假自住外,最主要目的还是为了出租获得租金收益。因此泰国房产出租市场受到了众多投资者们的关注。

不过,泰国房产出租市场与国内出租市场还是有些不一样的地方,碍于地域以及语言障碍,很多感兴趣的投资者,对于泰国的出租市场还不怎么了解。今天我们就分析一下泰国房产如何出租。


01

泰国房产出租的3大模式


首先,我们先要搞清楚泰国房产出租的3大模式:

①商务长租


此种出租模式主要就集中于CBD及轨道交通便捷的区域,租客大部分是外籍人士以及工作的本国白领。此些区域地段因为交通方便,配套设施较为完善而受到广大长租租客的青睐。

另外,集中于此些区域的项目大部分都无需包租服务,只要房产的品质以及配套过硬、地段好,房产出租自然也就不缺租客。故而,绝大部分开发商尽管不提供包租服务,还是会有专门的物业公司进行租赁托管服务的。


通常来说,长租托管费用主要就是:租期满一年,则收取一个月租金作为一年的管理费用;

租期短于一年,则收取合同总租金的10%到15%(具体的还是要以实际情况为准)


②民宿短租

随着旅游业的逐渐越发火爆,互联网民宿短租也越发受到消费者们的喜爱,尤其是泰国这般旅游业发达的国家。


现如今,泰国的民宿短租主要包括有两种形式,即:委托给短租公司做托管,具体费用则需以中介公司签订的合同为准;

自己于各种短租平台做出租,此种形式则较为麻烦,需用户自己进行打理,包括退租维护等等,所需的人工成本也会相对来说比较麻烦一些。且现如今泰国短租市场还未有相应的法规,故而,还是比较建议委托给专业靠谱的短租公司为佳。


③酒店式公寓返租

这种模式针对的就是包租项目。此种酒店式公寓大部分皆集中于芭堤雅以及普吉岛等旅游城市。酒店式公寓的好处则在于,酒店物业管理维护服务比较好,且出租率比较稳定,业主买房投资之后,签订合同就能够出租。


收益与托管费用依据短租或长租模式亦有所不同区分。通常来说,主要就是:短租模式,托管费用自租金收益中以五五分成的形式收取;长租模式,托管费用则与之商务长租模式一般。(具体还是以实际情况为准)

总的来说,三大出租模式各有利弊,不一样的方式适合不一样的项目。


02

泰国房产怎么出租?


对于海外投资者而言,选择最能保证自己资产安全的才是最为重要的。故而,不管是哪种模式,选择一家专业靠谱的托管机构皆是重中之重。接下来我们来看看泰国公寓的常见出租形式:

①开发商包租


A、开发商包租:有些项目开发商提供包租,因为有开发商品牌和资金实力支持,这种形式相对靠谱。客户在购买此类房产时可以选择接受开发商提供的包租,或者是不接受,开发商不会强制要求客户。

B、开发商和酒店合作:即开发商邀请酒店加盟,开展包租业务,客户在购买这类房产时必须签订酒店的包租协议。这就是包租捆绑销售,客户不签酒店的包租合同,就不能购买房产,而且包租的年限是固定的。这类包租的优势就是,包租稳定,酒店星级管理团队会为租客提供星级酒店服务,租客居住舒适度会更胜一筹。


②酒店托管:

A、酒店加盟包租:这种就是酒店与开发商合作的形式,因为开发商已经将一些成本无形中吸收,房子前期也是按照星级酒店标准建设的,那么酒店方只要提供星级酒店的管理团队和服务水准,以及寻找租户就好了,这种包租的优势上面已经介绍了。


B、酒店托管机构:一般泰国当地旅游城市都有酒店托管机构,需要自己去找,这种机构是否管理客户的物业,要看房产地段好不好,周边客源怎么样;提供的年化收益一般也是在除去物业管理费,运营成本等其他费用之后,一般和客户五五分成,具体多少还是要看机构的经营情况,更重要的是看物业地段了。

③中介管理:


A、物业公司:物业公司也有包租业务,但其核心收益来源还是物业管理费,所以物业公司对物业出租这块的宣传力度往往不及代理商等中介。物业公司一般也只是线下做宣传,如门店广告、或街边宣传单页等,但是收取的佣金也和代理商等中介是齐平的。
B、代理商包租:部分代理商承诺包租和年化收益,因为他们有专业渠道,包租有两种途径:第一是在自家平台、客户群吸引租客;第二种是通过第三方平台广告宣传,如与旅游社合作,加盟酒店,以及其他短租平台,如Airbnb(爱彼迎), Homeaway等。通过这些方式能够快速将房子出租给当地人或国际游客。

03


开发商售后租赁服务

一些大品牌开发商自己的物业公司会有专门的房屋出租管理部门,能够帮助客户寻找租户,每年按时缴纳物业维修费用,以及处理一些琐事。例如Sansiri旗下的PLUS+、Origin旗下托管公司、AP旗下的BC等。接下来就以Sansiri旗下的PLUS+为例,简单的介绍下这类租赁服务。


PLUS物业有限公司已经成立了19个年头,成功建立了本土市场并且在住宅租赁服务、经纪业务和财产管理服务上保持着名列前茅的优秀口碑。PLUS物业公司的专有服务PLUS+,除了通过市场渠道和商业联盟的便捷出租流程,为了进一步扩大多种需求,物业公司还提供各种各样的整套服务,协助配合非泰国籍客户长期租出他们的房产。公司的专业团队会提供必要的服务来寻找租客,例如:房地产名单、广告、市场咨询、综合项目展示演说、向潜在的中介和租客展示住宅、代表房产人磋商租赁条款从而获得最满意的交易。

除此之外,物业公司有一个叫做“假日租赁”的方案,来协助房产人以短期或按月的方式租出他们在泰国旅游度假地的房产,例如:华欣、芭堤雅、普吉岛。


通过这项服务,当物业未投入使用仍可以带来收入。通过“假日租赁”网站,一个特别的出租体制专为追求泰国度假式住宿的国际客人而设计。假日租赁是特别定制的出租服务,提供极致的舒适、设施和私密,比起酒店,更加实惠,吸引客人。假日租赁可以按月预定。另外,这可以确保物业受到合法管理和专业维护,以便在任何时候都能保持其最佳状态和价值。假日租赁方案服务只限用于Sansiri开发的住宅公寓,并由它的子公司PLUS房地产物业管理公司管理。

请注意:一旦物业成功出租,这项服务将涉及佣金支付。


04

泰国新租赁法正式实施,你需要注意哪些?


当各位投资者购买泰国房产成为房东之后,不管是以上述什么样的形式出租房产,了解泰国租赁房屋方面的法律并无坏处。去年5月1日起,泰国新的公寓租赁法已经正式实施了,对于租金、保证金、租期终止通知以及公共设施费的明确规定,将规范泰国公寓租赁市场。

具体有哪些变化呢?我们一起来看看:


1、禁止超成本收取水费、电费、话费等, 每个房间收取的电费不可以超过政府规定。

这一条新规定应该最受租户的欢迎,特别是许多经营者自行设定公寓公共设施收费标准,而导致房东不同,所交的水电费有差异。在大多数共管公寓楼和一些公寓中,如果水表不是由公共事业机构直接提供的,公共设施收费标准可以根据共同所有人和法人委员会之间的协议来确定。新的监管条款应有助于提高租户在支付公共设施使用费上的透明度。


2、在租赁合同时间终止前禁止增加租金,例如月租5000铢,合约一年,在一年合约范围内禁止增加租金。

3、房东禁止收取超过一个月的押金和一个月的保证金。


押金作为租户在缴纳租金、房屋损坏以及未支付水电费方面的责任担保。目前,房东通常要求租户支付押金和保证金,金额分别相当于两个月的租金和一个月的租金。而新的租赁法则明确规定押金和保证金的金额均不得超过一个月租金。

4、租户有权在合同期满前终止租赁合同,但必须在预计的终止日期前至少提前30天告知房东。


假如租户退房,公寓方应在7天内退回押金,较之前的30天大大缩短。房东不得为一般的磨损而扣押金。执行日常维护是他们的职责,当出现问题时,建议租户通知房东。

5、禁止收取租赁合同延期费用。


6、租户拖欠租金的情况下,公寓房东禁止没收或搬运住户的财产物品。

但公寓方可以在终止合同后到法院提告,要求赔偿损失和搬运租户房内的物品。


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