“我卖掉美国房产时，该交多少税？”

2019-12-272039次阅读

本期看点

在跟中国的房地产投资者交流的过程当中，我遇到最多的问题之一是，“黄老师，我作为在美国买房，我卖出的时候我要交多少税呢？”今天我们就来谈一谈这个问题。

大家好，我是黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。

关于“外国人在美国投资房产之后，卖出的时候要交多少税？”这个问题，我们首先要做一个定义，在这里我们所讲的外国人指的是什么人？外国人指的是既不是美国公民，又不是美国永久居民，也就是说你不持有美国的绿卡。那你在美国投资房产之后卖出的情况下，就涉及到我以下所谈的这些内容了。

简单来讲，你在卖出房产的时候可能会涉及到两个税种，一个是FIRPTA，一个是capital gains tax（资本利得税）。我们逐一来看一看。

首先是FIRPTA。它是这么拼的，它的全称是“外国房地产投资税法案”。这个法案最早出台于1980年，后来在2015年做过修订。

那么它的一个目的是什么？你作为外国人在美国买房，然后你卖了房产，拍屁股走了，我美国政府怎么去追讨你欠的税，我也没法追踪你，我也没法再去找你，对不对？

在这个时候你要卖房的话，要先押一笔钱在税务局这边，税务局去查你的帐，发现你把税都已经缴清没有问题了，好，那我押的这个钱再退还给你。

那么这个押的钱的比例是多少？是你房产交易价格的15%。请注意是交易总价的15%，并不是你盈利或者是资本利得的15%。这个押钱的责任在谁身上？在买方身上，也就是说买方要把这一笔钱扣住，报给税务局，还要把这笔钱暂时交给税务局。

如果买方不这么做，卖方逃了税，那么最终责任在谁身上？在买家身上，买家要负责的，买家可能是要去支付税款，可能是要支付罚金、利息等等各种费用。所以买家在这个过程要小心点。

这是FIRPTA这个法案。注意，如果你的交易额是在30万美元以下的话，是不用做这么一笔钱押在那儿的，所以便宜的房产不涉及到这个问题。

第2个很重要的就是capital gains tax（资本利得税），它指的是你卖房的时候，你房产增值的部分，或者说你获利的部分是多少，那么在获利的基础上要征一个税。

资本利得税的税率是多少呢？取决于两个因素，首先第1个就是这个房产你持有的时间是多长，是短期持有还是长期持有。短期持有指的是一年以下，一年以上的话就是长期持有。

那么不同的类别税率是不一样的。如果是短期持有的话，你的资本利得是被当作ordinary income（普通收入）来征税的。那么这个税率又是多少？它取决于你整体的个人收入，你的个人收入处在哪一档就按哪一档来征税。总体来说税率是比较高的。

当然我相信绝大部分的投资者朋友可能属于后者——长期持有房产的。那么这个时候你的资本利得税涉及到三档，分别是0%、15%和20%。

这三者的分界线在哪里呢？只能说在2019年，它的分界线是这样子的：

如果你的资本利得在39,375美元以下的时候是0%；

在39,376~434,550美元之间的时候，是15%——我相信绝大部分朋友都是属于15%这一档的；

如果你的资本利得超过了434,550美元，那么你的税率是20%。

为什么说这个分界线只是2019年的？因为可能每年会变。所以这是很重要的，要提醒大家的一点，不能说这个税是一成不变的，你今年买了一个房子，10年、15年以后卖了，那个时候你要交多少税？要看那个时候的规定，那个时候的法律了。好，这是第一点需要提醒大家的。

第2点需要提醒大家的，实际上你还是有很多避税策略的，并不是说你就是要交这么多，但是避税这个问题不是今天我们要展开谈的，大家知道有很多相关的策略，你其实是可以避税的就行了。

第三，大家不用太过关心交税多，这个问题你不用太担心，为什么？因为你的收入越高，是不是交税就越多？从这个角度来讲，你应该追求交税多，因为那意味着你的收入高，意味着你的投资是成功的。

好了，关于“作为外国人在美国投资房产要交多少税”这个问题我们今天暂时聊到这里，希望对你有所帮助。

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