不看房就买！只因为日本的买房流程比中国多了这一步

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看房→交钱→过户

中国买房简单粗暴

“买房吗？最近看到一个价格很实惠的，要不要约个时间看看？”

“这套房很多人问，再不决定很可能别人就要买走了！”

“你在我这买，中介费比L家便宜！”

在国内买二手房自住的小A跟我分享了她的买房经历：就是中介一直给你推房源，看房看房看房，然后就是中介催你买房。

简单说就是看房→交钱→过户。这大概是大部分中国买家买二手房时的统一流程，除了一些严重问题（比如是凶宅），能影响买家购房的其他因素，中介是不会主动说的。

后面如果发现房子里有问题怎么办？如果买房时没有认真检查，及时跟原房主反应、修缮，那最终只能自认倒霉，掏腰包自己修。所以，在中国买房时，一定要亮起你的火眼金睛，认真检查，不然可能被坑。

这样没有法律保障的购房流程在中国随处可见。

但是，在发展成熟的日本，买卖二手房时，比中国多了一步。而这关键的一步，却保障了买家，不到现场看房，都能安心买房。

专业持证人士

解说房屋的“重要事项”

为了让买家在买房前能充分了解整个房屋的情况，日本的法律强制要求持有执照的宅地建物取引士（简称“宅建士”）对买家解说《重要事项说明书》。

《重要事项说明书》也可以理解成“购房前须知”，没有进行这一步，整个交易就进行不下去。

内容就包括整个大楼情况、管理公司的账户余额、大楼周边环境、有没有瑕疵、在不在水灾、泥石流高发地带等房屋完整的内容。

我们关心的以及自己可能想不到的都涵盖在了《重要事项说明书》里，而且因为涉及的面很广泛，需要预留40分钟以上才能从头听到尾，非常认真的宅建士甚至可能一讲就讲一个半小时……

宅建士是日本中介公司在申请营业执照时必须聘用的专业人士，没有宅建士就没办法在日本设立中介公司卖房子。

考虑到这点，会不会遇到为了卖房子却不认真解说的宅建士？

有，但并不普遍。日本《宅地建物取引法》规定，作为房屋和建筑物交易专门知识的持证者，宅建士有必要提供适当的建议并说明重要事项，创造一个使消费者可以放心交易的环境。

根据国土交通省的规定，宅建士不得从事损害自己信誉的行为。如果重要事项说明书存在纰漏，宅建士将面临被吊销执照的风险。

另外，宅建士要通过了宅建試験才能拿到执照，而这个通过率近年来只有15%~17%，可以说难度中等偏上了，跟日本的司法书士、律师证相当，这么不容易获得的执照，怎么能因为一次“纰漏”就自毁前程？

所以，多数宅建士虽然是中介雇佣，但为了自己的专业信誉，绝不敢知而不答的。

《重要事项说明书》会写哪些内容？

之前在网上搜出一个长长的清单，但这个网站却说：只是一些最重要问题的简单清单，所以真正的原件，内容还不止这些。

我再精简一点，就是房屋有没有被抵押、土地面积、土地性质、住宅的属性、房屋所在大楼的修缮管理基金情况、是否有过非法交易、瑕疵（心理瑕疵、环境瑕疵、物件本身瑕疵）……

最后一个问题直戳我心：是否还有买方应该合理地了解可能影响购买决策的其他事项？

这部分在国内买二手房，中介是绝对不会告知的，多数是催着你赶紧刷卡下定，好拿到佣金。

关于《重说》的具体内容，我挑三个重要的给大家看看：

1. 灾害区域解说

这是某房产的《重说》中，关于住宅是否在防灾地区的说明。这就包括台风灾害区域、土砂灾害，以及造成其成为灾害地区的具体情况。如果包括（内），宅建士就需要解释

2. 瑕疵

这个物件没有心理瑕疵（比如是凶宅），但是有环境瑕疵：所以《重说》就在内容中写明，基于《水质污浊法》需声明，本栋楼的东侧有一个化学厂，还有在南侧有一个印刷厂，可能对环境造成影响。

注意这个措辞：可能，而不是必然。这是日本表述的一个特点，即使不会出现污染，但因为这个工厂属于可能产生污染的列表，所以一定要说明清楚。这个食品制造业坂本香料，至今还没有过污染问题。

在日本，这些事都要提前说明。想起此前陪同长辈们去看房，从阳台望出去近在咫尺有一个工厂 ，但此前中介都没有提到过，不是自己亲自去看房就完全不会知道。一问中介才不情愿地说，那只是一个味精厂，不会有污染的。

而这个味精厂也不会写进买房契约中。

3. 管理物业介绍、修缮管理基金账户余额和滞纳情况

关于管理物业是何方神圣，以及物业费、修缮费总额有多少，都会在《重说》中写明，甚至细致到滞纳金是多少，也会写出来，可以以此判断这个管理组合的财力是否过关。

当然，这份购前须知中还有一些重要的内容，是购房前需要认证说明的，不同房屋有不同的重点，掘金房东们到时候认真听宅建士讲解就行。

而除了房屋信息，“瑕疵担保”这一栏也值得一提。

《重说》中会加入关于“瑕疵担保”这么一个说明，让宅建士重申给买家房屋如果有瑕疵，法律赋予他们什么权利。

上面的截图是旧的瑕疵担保责任法规。在今年4月1日起，日本民法典对瑕疵担保有了新的规定，我们此前写了文章解读，感兴趣请看→《不是吧！这些房屋买卖中的细节，日本民法也要管？！》。

归纳来说，“瑕疵担保”是日本民法保障买家的又一重要法规。新民法典中，买卖环节更是加大了买家的权利，如果卖家故意隐瞒房屋的瑕疵，最高将可以买方单方面解约。

“瑕疵担保”条例大大加重了房东刻意隐瞒瑕疵的成本，因此在日本，房屋本身若有瑕疵，原房主是不会刻意隐瞒的。

《重要事项说明》对房屋状况的全面覆盖，“瑕疵担保”为买家再上双保险……日本买房之前，卖方需要把房屋情况说得明明白白，让买家更放心。

这也是为啥我们开头说的，日本人能做到——不看房，就买房。

对日本房产感兴趣的朋友，快扫码添加掘金日本房产（Japan_gold）的日本投资专家陈意（ID：chenyi91025）。最近时不时有低价房放出，赶紧来聊~