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基本问题
问
美国房屋的产权是多久?
得居置业专家:
美国的房屋以及房屋所属的土地均为永久产权。
问
美国买房全款现金的优点有哪些?
得居置业专家:
过户手续办理更迅速 如果投资购房者选择以贷款的形式购买房产,在买卖双方达成成交协定后,还需要贷款银行或者贷款公司出具相关的证明,以及帮助投资完成后续的手续。而以现金形式购买房产的客户,就可以省去这一部分的时间,直接进入房屋的过户阶段。
问
美国房产的物业类型包括哪些?
得居置业专家:
包括了公寓,独栋别墅,联排别墅,商用地产等。
购房问题
问
美国购房对于合同还有哪些细节?
得居置业专家:
美国房屋交易合约都是格式化合约,非常完善,充分考虑到买卖双方的利益。当然,从规则上,更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险,保证买家只要按规则行事,一般不会买到问题房
问
美国买房有哪些必须要考虑的区位因素?
得居置业专家:
美国一些地段或社区处在不断变化的状态中。比如,一处垃圾场可能在多次民众抱怨及投票会议后,就被一个美丽的公园所取代,那么在这个地区周围的房产价值自然也会随之发生变化。在美国买房考虑买房地段时,需要事先调查这个地区的潜在变动因素。与当地的规划部门联系,或咨询当地资深的房地产经纪人,都可以帮助买家了解到正在考虑的社区近年的发展趋势。
问
美国的房子建到什么阶段会开售?
得居置业专家:
开发商会在社区会所建成,社区道路做好,地块做好三通一平后,分出lot,有一个预计交房时间能出来才会开始卖。买家可以根据Lot available这个价格单,选择自己想要的户型,交房时间的房子,然后根据买家的需求来建房,建筑周期6-8个月。有些项目比较特殊,整个建设是按照进度来的,每个地块的户型和外观都是定好的。
费用问题
问
美国购房流程需要缴纳的费用有哪些?
得居置业专家:
在美买房子可千万不是只有「头期款」与「每月房贷」而已,从你准备买房到最终交易完结都会有各类费用会产生,而日后在美养房的费用更不能忽略!所以在你做出决定前,别忘了将以下开支考量进去评估自己的能力与手头现金。要准备多少头期款:房屋成交价的20%起跳 (实际情况依买家能力、还款能力评估、购买房型而有所变动,而外国买家的头期款较高)
问
美国房子一般一套多少钱?
得居置业专家:
美国各地的房价差异较大。 旧金山:平均房价88.5万美元(约合590万人民币); 圣地亚哥:平均房价59万美元(约合391万人民币); 洛杉矶:平均房价48万美元(约合320万人民币); 波士顿:平均房价43.5万美元(约合289万人民币); 纽约:平均房价39万美元(约合260万人民币)。 在美国大部分地区,30-40万美元就可以买一套不错的房产,但是澳臻移民提醒,维持美国房产每年也需要缴纳一定的费用。
问
美国房子的价格高么?
得居置业专家:
据报告显示,美国房屋的平均中间价格为16.3万美元,也就是说,有一半的房产低于97.8万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格,在美国买到房子可以比中国大三倍以上。或者说,用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子。
贷款问题
问
美国目前贷款利率如何,跟国内相比如何?
得居置业专家:
国内首套房,公积金贷款五年以上的利率是3.25%,商业贷款五年以上利率在5.15%,第二套房,上浮10%约为5.7%。在美国,当地人购房,贷款利率根据个人信用评级不同,在2.2%-3.8%之间,而中国人过去买房,由于没有为美国纳过税,也没有信用评级,贷款利率在5%左右。美国按揭利率现接近60年来的低谷。美国10年期国债收益率一度跌破1.4%,刷新纪录低点。
问
美国买房贷款和全款各有哪些优势?
得居置业专家:
全款买房:首先是省去了贷款的一系列手续,大大简化了购房流程。另外,在房屋比较紧张的地区,全款买家相比贷款买家更容易抢到心仪的房子。后期出租更容易获得正现金流。 贷款买房:首先还贷款的每月利息可以与出租收入的税务相抵;其次,贷款的方式能解决现金周转的问题;最后,杠杆原理帮助投资者合理配置资产,赚取额外的收益,更少的本金投入,获得更大的回报,也能有效避免通货膨胀带来的影响。
问
美国贷款买房要走哪些流程?
得居置业专家:
一、提交贷款申请贷款申请表有五页纸,包括以下内容:1.贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)2.房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)3.贷款人情况(Borrower Information)4.工作情况(Employment Information)5.月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information6.财产与欠债(Assets and Liabilities)7.房地产交易细节(Details of Transaction) 贷款申请表一定要如实填写,并将所有文件准备好,比如30天之内的工资单,两年的W-2, 最近三个月的银行清单,等等。如果没有W-2,要提供两年的税单。贷款员收到你的申请表后,要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE),事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30年总共还款额是贷款额的两到三倍时,都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率,一个低,一个高。低的那个是利率(Interest Rate),高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的,更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时,应该比谁的年百分率低。二、买主递交贷款申请后,贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal)。 在报价合同中,可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款的批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。 如果房屋估价低于合同售价,买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告,要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,房屋估价附加条款仍然延续,除非卖主书面通知买主,房屋估价附加条款有效期到了,应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书,房屋估价附加条款在第三天晚上9点就正式取消了。 买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知,贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同,如买主在三天之内不做答复,合同在第三天晚上9:00就取消了。如果买主不愿失去房子,必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知,只要把通知寄一份给卖主,合同就取消了。 贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30天,45天,60天或更长。时间越长,利率越高。一般在过户前30天内锁定。 贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620或者没有信用分很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高,利率越好,但740以上利率都是一样。另外头款越多,利率越好。希望可以帮助到你。
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