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泰国房产价格存在虚高?关于泰国市场房价,多少才算合适?

常言道,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”。

只要提到房价的问题,很多人都会认为“如果房产卖的高,价格太高,买不起房”。无论海外还是国内,房价太高会让很多人高不可攀,转售市场的价格是对新房市场的警醒,转售的价格比新房价格折算20-30%,新房的路是不是就断了?


甚至于有人,走访Sukhumvit、Rama 9、Sathon、Ratchada、Bangsue等多个新房市场,最近的价格,成交情况,做了一定数据。就泰国目前的经济水平和工资水平,房价或许也存在虚高。那么,泰国的房价到底多少才算合理?
1、目前的泰国房价 涨势如何?

关于泰国房产价格,相信很多人都有不同的看法。但真如网上宣传写的那样神奇“泰国炒房一年赚了百来万?”“租金回报率高到10%”地价飙涨年近100%?,各类的数据五花八门,但最健康,最合理的房价应该人均月收入能买当地一平方的房子。


图片来源:www.tourismthailand.org/TATIC

根据2015年数据调查中显示,泰国人均家庭收入每月26,915泰铢。曼谷和郊区(曼谷,暖武里府,北榄府,巴吞他尼)的平均收入每月最高41,002泰铢,中部地区26,601泰铢每月,其次是南部地区26,268泰铢和东北21,049泰铢每月,最后是收入最低的地区北部地区18,952泰铢。但去年2018年的最新人均收入统计,泰国人均家庭收入为每月26,915泰铢(约5,878人民币),其中曼谷最高达45,572泰铢/月(约9,950人民币)。


现在曼谷房价均价以最低每平8万泰铢来计算的话,其中64.5%左右的人2个月买得起一平。但对于泰国当地人购买房产,并非和外国人一样,首付要支付20%-30%左右的款项,一般情况下(今年政府抬高当地人首付的门槛最终推迟)本地购房需要支付5-10万铢左右的定金,剩余的首付款,按照每个月分期来进行付款,等到支付完首付之后,剩余的尾款,交房前期,大可开始申请房屋贷款,因此对本地人而言,买房算是很简单。

回顾曼谷历年来的房价,房价一直都是处于上涨之中。截止到2018年,泰国楼市成交均价为每平方105,000泰铢左右,总价约为300万-400万铢居多,而实际上曼谷中心区的房价基本都需要15万+泰铢。


房价是阻碍本地人买房的最重要因素,对于很多人来说,都会觉得现在的泰国房价有些不合理。如果以海外客户群体的购买模式,且又无法贷款,相信很多人没法购买,希望房价可以回到三年前的水平(当时泰国楼市成交均价约每平方米85000铢,中心地区的平均成交价格仅为120,000铢左右)。
很多手持有多套房产的买家,也希望泰国房价一夜飙升。这样才可以让他们身价大涨!近几年曼谷房价变化最大的莫过于热门版块Sukhumvit和Rama 9目前约15-180,000铢/m2的价格开盘,有人说是“虚高”,租金和价格不成正比,完全无法达不到预期的回报。
当然,还有一个重要原因,市场三年前最最低的房价每平才8-9万泰铢,而在2017年时候,市场中出现一个盘多个价格的状况,最后才过几年,如今房价居然飙升了一倍不止,市场平均开盘价格突破15万+铢一平单价。再有,Sukhumvit 的Bangna,两年前市场中开盘出来的成交平均单价为82,000铢左右每平,成交平均总价为200万泰铢-400万泰铢。最终截止去年开盘每平米最高价15万铢。

关于这新房市场,或许很多人闭着眼睛也能够嗅到两种情况:市场上的供应量过高直接或许是导致价格虚高,价比价,出现挂牌出来的溢价货比货更贵;其二,成交量低密,面临转售房市场挑战,如果不是地段极好,价格极优,租金回报率确实会有达到那个度,成交十分困难。


于是,市场中也出现很多闹剧,喧嚣过后也因此导致一地鸡毛。但说实在的,泰国楼市多地的变化,从一纸蓝图演变成如今不再只是概念性的图,它的价值确实是预料之中,就以Rama 9为例。
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(Rama 9规划前(左)后(右)变化)
相信当时仅凭曼谷再造一个紧挨着Sukhumvit的新 CBD蓝图,谁也无法保证Rama 9这个区的发展趋势。但当年那些敢“第一个吃螃蟹”,猛砸钱在这个区买房的人,也不得不佩服其前瞻性。

而这个区,三年前至今也一直成为本地和海外置业买家们的最炙热的区域。近年来这个区多个楼盘经常出现排队买房、日光盘的现象,截止到今年依然没有停止过。


2、泰国房价的变化,逻辑在哪?

泰国房价十年走势一直处在很平稳状态8%左右的浮动,但这三年里,大浮动上调,最高涨幅高达到20-30%,其中这些变化最为重要的是哪些?房价变动最快的2017年。是泰国楼市发展中成交破第二高的新纪录,也是房价在过去五年中变化最大的一年。


根据泰国房产信息中心和CBRE发布的数据统计,2017年泰国市场新增销售为57,300套单位,平均销售率比过去5年的高出14%(2012 -2016年公寓单位的平均销售率为每年50,400个单位)。达到整个公寓市场的总销售率维持在90%(市场上累计公寓的总销售额增加至496,100套单位),这使得目前在市场上销售的剩余单位约为53,900套单位。

也相当于2017年每天卖出新房157套,每小时卖出6.5套。


供应.jpg

供求是否影响房价?


泰国房价也是在2017年这个时间炒的最旺一年,中国客户的购买力直接从排名前五直接飙升到首位,成为泰国房产购买力中除了日本之外的最大客户源国,热门的楼盘推出的房源的数量完全不足以满足购房者的需求,市面多个楼盘也出现一开盘即售罄的现象。2017年就有同个楼盘中出现不同价格,但依然有人愿意埋单,可见市场需求之旺盛。

回到今年,可以发现曼谷的房价慢慢回调,波动没有太大。原因在于2018年,市场大面积的供应新项目,而导致公寓供应过剩,再加上泰国总理大选与中美贸易战的影响,人民币也大幅度贬值,购房者更多的是处于观望,上半年的楼市也出现“有价无市”的状况。市场无需求,那么很多开发商新开盘挂出来价格自然也不会有提升的空间,这就导致供求关系影响房价。


而现实最残酷的地方,就是投资客远比很多矮化的形象更精明。大量投资客在2015-2017年进场,市场挑笋盘也就是80,000-100,000铢/平随处可见,参照如今17-20万铢的市场均价,房价腰斩一半,也割不了投资客的韭菜,反而更多的人愿意选择低总价且高性价产品的项目,这也或许是今年很多开发商为何要转变新产品开发的原因之一吧!

价值是否决定价格?


如果说“价格由价值决定,价值是价格的基础,价格是价值的货币表现”购买的房产也一样,房价在另一个层面体现的是它的价值。在泰国买房不仅是买钢筋混泥土,更是赋予和提升房子价值的资产配置资源。在泰国,那些有丰富资源配套和近轻轨地铁交通的楼盘,更是“水涨船高”,也因此市场中更多投资客愿意花高价选择这些优质地段房源。

有形无形的资源是最能体现房产最保值和升值潜力的标识,它价值的体现就只能在房价上。当然,市场也有一些“房价虚高”的楼盘。在泰国楼市整体向好的情况下,同个区域,别的楼盘涨价了,那这一家的楼盘房价也得跟的上。结局是房价是跟上了,但自身品质和租金收益、交通却完全无法比的上。


3、新盘入市“虚高”,周边楼盘捡“巧”

根据房地产信息中心统计,曼谷今年前4个月推出公寓新项目共有35个,总计12,801套单位,与同期相比分别下降10.3%和23.4%。销售率与去年同期相似为52%。供应量减少,项目开售均价出现下降,也有多家开发商为快速去化库存“以价换量”趋势明显。


价格对比.jpg

上半年的成交量较为高的主要为一些“降价求生存”的项目,楼盘大多自身品质过硬,开发商实力雄厚背景,经得起打折降价,因而只要稍微调整一点价格,无论海外还是本地购房者们就较为买账。


入市的几个高端盘因为定价过高,造成客户继续观望,销售的火力没有达到预期。大多数买家将新苗头转入市场有固定收益回报或者市区周边总价低,性价比过硬、潜力巨大的楼盘上,市场放缓情况下下手抢好房的客户,着实是投资的老司机。

结语分割线


未来几年的泰国房价,大涨不是没可能,但至少未来五年里是个入手不错的好机会,房源供应充足,各大开发商开启抢客、抢地大战!

随着政局逐渐稳定下来的推进“EEC东部经济走廊”项目,还有针对泰国城市基建的加速,未来泰国将涌现大型的商业或工业园等等,一些由外资企业和当地开发商合作的新盘,这些再次拉动泰国的地价和房价。


未来,价格也会随着市场加大涨幅,如今的市场还是有很多的新机会,只要开发商定价合理,潜力能看的到,无论海外还是本地的买家掏钱埋单。

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