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美国的房子建到什么阶段会开售？
美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国房屋自然灾害保险是什么？得居置业专家： 然灾害保险主要就是考虑您所居住的地方是否是自然灾害频发地，例如在自然灾害频发的加州购房一般都会购买地震保险，一般来说保费由当地发生灾害的可能性和频率决定。
- 问美国如何买到好的学区房？得居置业专家： 美国学区房是只挑高中的，美国学校按照其支持和附属的对象分为私立和公立。美国私立学校由宗教组织和个人开设，所就读的学校与居住的区域无关。公立中学、小学和幼儿园采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，都有享受免费公立教育。学校质量好的地区就成了吸引家庭入住的“学区”，听上去和中国的学区房差不多，其本质还是有不同的。 首先，美国对学区房的精准定位在高中。美国的中小学教育阶段，孩子的学习任务相对轻松，而决定一个孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段，即便是玩着长大的美国孩子，都要在这几年闷头苦学，为上个好大学冲刺。 其次，美国的学区好不好，通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好，两者紧密联系且相互促进。美国家长通常不像中国父母一样践行“生活为教育让路”的原则，但只要一个家庭选择一个良好的生活综合区，通常附近的学区都不错。 美国法律规定，任何居住在某一学区内的孩子，都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块，学区可具体划到每一条街、每一个门牌号，和行政区没有直接关系。在美国，每一所房子都有一个附近学区相匹配的学校，只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址，每年各学区对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相
- 问美国房产繁华区域和不繁华区域最大区别是什么？得居置业专家： 些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域较大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。
- 购房问题
- 问大陆人可以在美国买房子么？得居置业专家： 可以的，外国人是可以在美国购置房地产的。实际上外国人和美国人购房时的过程没有什麽太大的区别，作为国外来的人在美国买房，重要的是要了解美国一些基本的买房过程，以及一些美国地产基本知识。在美国房屋买卖交易是公开的;一个新的房屋上市一定要在24小时之内放在网上，向所有的地产经纪人公开。佣金-在美国买房是不用付佣金给经纪人，因为佣金一般都是由卖方付，但是不用担心，虽然经纪人费用是由卖方付但是买方的经纪人总是会千方百计，竭尽全力为买方服务，维护买方的利益。选择经纪人是开始买房的第一步。
- 问美国买房有哪些必须要考虑的区位因素？得居置业专家： 美国一些地段或社区处在不断变化的状态中。比如，一处垃圾场可能在多次民众抱怨及投票会议后，就被一个美丽的公园所取代，那么在这个地区周围的房产价值自然也会随之发生变化。在美国买房考虑买房地段时，需要事先调查这个地区的潜在变动因素。与当地的规划部门联系，或咨询当地资深的房地产经纪人，都可以帮助买家了解到正在考虑的社区近年的发展趋势。
- 问美国人买房要一套房子要多久 ？得居置业专家： 一般来书说正常是30~45天， 美国人买房时间： 1、报价后一般7天房主有价格回复。然后双方谈价，大概3、4天。 2、价格谈好，买家付定金。大概2天。 3、过户律师收到定金后，进行产权调查、房屋检查。房屋检查在专门的房屋检查公司排队，不是马上通知马上检查的。这个时间大概7天。 4、产权、房屋检查都没有问题，买家就付余款。大概2天。 5、过户律师收到余款后，就进行过户，在过户公司排队，大概7天。过户等几天，是因为美国政府工作人员办事效率低，不是我们到房管局办证，啪啪啪盖章了事。过户公司要核实所有文件，包括签字笔迹、文件法律效率、真实性等。
- 费用问题
- 问美国买房的生活方式遭到排斥了么？得居置业专家： 美国年轻人大多背负着各种贷款，尤其是高额学生贷款。此外，他们基本上都经济独立，和中国传统的家庭观念不同，美国大多数父母不会像中国父母那样帮子女买房。而且，如今在美国买房不再只是基于住房成本决定，小孩养育成本的上升也让美国年轻一代“敬而远之”。
- 问在美国购房，除了房款外，需要交纳多少手续费用？得居置业专家： 美国房产买入的手续费用包括了房屋检查，产权调查费等，总额大约为1500美元（约合9000元人民币）左右加上房价的0.6%。如果购房者需要贷款，则还需交纳贷款的相应手续费用。各州实际情况有所不同，具体收费以实际情况为准。
- 问美国房产税有多少？得居置业专家： 在美国，各个州各个县的房产税都有所差异，大部分一年的房产税都是在0.5%-1.5%之间，一般的房屋在五千左右，一般会按照季度或者是半年为单位收取，具体有所不同。
- 贷款问题
- 问我想去美国贷款买房，需要提供哪些证件？得居置业专家： 1. 有效的护照和签证2. 工作收入证明（有些需要中英文公证)）3. 在银行的存款证明，以示购屋人具有足够的存款能够支付首期金额。
- 问非美国居民可以去美国贷款买房吗？得居置业专家： 如果需要贷款，一般经纪人会替买方联系银行。非美国居民的贷款称为Foreign National Loan，贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率高低是由贷款人的信用分决定的。在美国没有超过一年工作经历的人信用分一般低于620点，贷款上限一般为20万美元，首付要求50%以上，贷款利率也会比美国居民高约1-3个百分点。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估，并由第三方评估机构提供评估报告。
- 问美国买房怎么贷款？没绿卡要紧吗？得居置业专家： 来到美国以后，安家置业是大多数移民的必经之路，我也一样不能免俗，因为搬过几次家，有过多次房屋买卖的经历，因此，愿意与有意了解申请房贷的读者分享我的经验。 说起来，申请房贷很容易，但也很难，此话怎讲？先从容易的一面说起。在美国发放房贷的机构很多，不但有银行，也有许多专门办理房屋贷款的公司，这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外，还设有电话专线服务以及网上服务，可以通过电话或网络完成房贷的申请，十分方便。我除了90年代中期在波士顿第一次买房时是到银行申请的房贷外，其它的几次房贷，包括再次贷款都是通过网上申请完成的。 以网上申请为例，申请者只要在规定的网站上填写好申请表，同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查，如果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料，就会通过电话或电邮与申请人联系，如此往返，直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准，贷款机构就会准备好各种文件，在过户那一天(closing day or settlement day)将贷款直接交给卖方，通常是银行支票或电汇，而非将贷款交给买方，也就是说，虽然买方申请贷款，但钱却不直接给买方，而给卖方，初次贷款者应该了解这个特点。一般来说，贷款申请多在60天之内完成，有时会略长，有时会很快，不到30天，视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。 上面说的是申请贷款容易的一面，接下来要谈谈贷款申请不容易的一面。许多申请过贷款的人，都对申请贷款时需要提交的各种文件深感麻烦。在申请贷款时，基本上需要提交以下各种文件： 1，信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下，直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告，如果没有信用报告，通常就不能申请房贷。因此，移民到美国的人，优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用，最好的方法是申请信用卡，无论用还是不用，有了信用卡就有了信用记录。 2，年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表，这样可以知道两年内申请者的工资收入情况，这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。 3，报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表，从报税表中，可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况，包括家庭人口、工资、 投资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下，贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表，这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表，免得申请者寄表麻烦。 4，银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement)，以此了解申请者的存款情况。 除了上述基本文件外，还会有其它各种补充文件的要求，比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是，华人中比较流行子女买房时，父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部，在这种情况下，贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款，因为如果是借款的话，就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。 在美国，最流行的房贷种类是30年固定利息贷款，即贷款期限30年，30年内利息固定不变。根据房利美的统计，30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右，虽然比一年以前的3.5%要高，但从历史的眼光看，依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年，但很少有人会到30年后才还清贷款，大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉，或者提早还清贷款。因此，即使是六、七十岁的申请者，只要符合条件，也可以顺利贷到30年期限的房贷。 除了30年固定利息贷款外，流行的贷款种类还包括：15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定，其余年份利息浮动之分)等。此外，还有联邦房屋署贷款(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息，月供负担比较轻，而后利息息率增加，同时加上本金，因此月供会大大增加)等。 简单说来，在美国申请房贷，最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录，以及还贷能力。至于是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。 根据房利美的统计，截至2013年底，全美房贷总额为18万亿美元，平均每人贷款近6万美元。
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