1越南房地产值不值得投资？
越南缺钱，不只是人民缺钱，越南银行也缺钱，在越南存款年利率能达到8%左右，贷款年利率11~12%，但一般人民很难贷到钱。所以在越南催生出另一个生意――P2P，这个去年在中国频频暴雷的生意，但在越南找到了合适的土壤。刨除坏账P2P年化收益率能达到70%，年初投入100万，年末即可本息取出170万。
同时，一批又一批的中国公司来到这里，用相同的生意模式，换了个国家演同样的戏，只是看得人不同，得到的结果也不同。
为什么同样的生意换了个国家会有天翻地覆的变化？
如果我们从存款利率来看，或许会得到一些答案。从越南目前存款年利率8%，来对照上图，可以看出看越南更像哪个时期中国。1978年中国GCD提出开始实行的对内改革、对外开放的政策，即改革开放。十几年后，我们可以从上图看到，1990年~1996年间，中国经济飞速发展，人工和物料占很大优势的中国吸引了大量的外资到中国买地建厂。之后，中国一跃成为世界第二大强国。
如果从这个角度来看越南，现在的越南很像九十年代年的中国，九十年代中国发生了什么？有哪些成功的商业模式可以套用在越南？对于我们来说，越南就像一块亟待开发的土地，这块土地上会长出无限可能性。
我的一个朋友小川，去年年底在越南买了套房，对于他这笔投资其实我还是蛮惊讶的。我怎么样都想不明白平时一个钱能掰两半花的他，为什么会在异国他乡买房。带着这个好奇，我也去了位于胡志明市兴富郡的一个大型楼盘―青瓷城。
据了解，像小川在越南买得那套100万的房子，现在已经能卖到140万，且每个月房租能收1万元左右。
我还了解到，越南的房子主要分为独栋和公寓，像小川这样的外国人只能购买公寓，且不能贷款。房子产权有50年，到期后可以免费续约50年，且只要有签证就能购买。但在这里小川想要把房子出租掉必须要有中介代管。由于政策规定，每个公寓会把不超过30%的公寓卖给像小川这样的外国人。
由于产权的限制，外国人如果想买二手房，只能向外国人买；如果想卖二手房，可以卖给当地人和外国人。购房时除了房款，还有10%的增值税和2%维修基金。持有房屋时没有任何税费。卖出时卖方承担交易额2%的交易税。
我不能想象花钱小心翼翼的小川当时签下合同时是什么心情，但当我自己去到了越南售楼处的时候，其实我也挺心动的，要不是没钱我也想买上个一套。
我一直在想一个问题，越南这么高的租金回报率，将近1万人民币一个月的房子究竟会租给谁？是去越南的外国人？是当地的白领？还是？
但，存在即合理，就像省吃俭用的小川能在越南豪掷百万购买一套房子一样，这些房子总会有人要租的。
无论是从中国房地产的周期来看越南房地产，还是从西方国家房地产周期来看越南，投资越南房子产的确是一件十分诱人的事。高租金回报率，涨势良好等都成了吸引投资者的因素，这次芯片超人越南考察团中的两位朋友已经在越南准备投资房地产，且大概率会在河内投资。
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沸腾的越南工业园
上个月，深圳做出口电子玩具的王老板在经历过一次又一次被大洋彼岸爱发推特的老人折磨后，一拍大腿对助理说：“走，我们去越南。”
去年，和他一样拍过大腿的还有台湾瑞轩的董事长吴春发，在香格里拉酒店里，面对这些高层员工们，他感性又难舍地宣布：“不是传言，瑞轩真的要去越南建厂了。”
为什么一个又一个的企业都要去越南？
在刚出河内机场时，我遇到了一个在来越南五年的浙江服装厂老板，其产品主要把服装出口到韩国。相比于国内，越南仅关税一项就能给他节省大约7%的钱，这些对他来说就是纯利润，除此之外，省去的1/3工人工资也是纯利润。
“在来越南之前，很多韩国企业给的订单在深圳不能做，因为价钱还没成本高，但在越南相同的订单利润还是挺可观的。”在机场门口的抽烟区，他这样给我说道。
从河内经一个半小时的车程到达位于海防的中国・越南（深圳-海防）经济贸易合作区后，工业园区负责人接待了我们，据了解此园区是“一带一路”的合作工程，是由国家商务部批准建设的境外合作区，占地400公顷。
园区内有很多知名中国企业，这里有中国电机行业龙头――卧龙电气，全球领先的网络通讯设备供应商――普联技术有限公司旗下品牌TP-LINK，中国防盗报警类民族品牌第一名――豪恩科技，中国大陆南部最大的开关电源适配器生产商――欧陆通，优秀的汽车电子设备、汽车诊断设备及方案供应商――道通科技，国内最大的安全气囊生产商――华懋科技，中国电子元器件领军企业――三花智控，中国微电机行业龙头――大洋电机。
很显然，王老板的大腿拍得有些晚了。
关税、税收优惠政策、人口红利都是越南吸引这些企业入驻越南的因素。
从关税角度看，越南已形成了相对庞大且成熟的自由贸易体系，中国企业为规避贸易壁垒加大对越投资已经渐成趋势。2019年1月，《全面与进步跨太平洋伙伴关系协议》（CPTPP）在越南正式生效。2019年底，欧盟与越南预计将正式签署《欧盟-越南自由贸易协定》。根据协议，越南的出口关税将大大下降，而欧盟削减99%的税目关税。特别是大洋彼岸的老人发了一次又一次推特后，这里的关税优势更大了。
从越南本土的税收优惠政策来看，越南目前有“两免四减半”（前两年免收企业所得税，后四年减半，即17%÷2=8.5%），针对高科技产业更有“四免九减半”（4年免税及9年企业所得税减半）的税收优惠。按照越南政策，对于投资额达到3亿美元，或者年销售额达到5亿美元，或者提供就业岗位3000个以上的企业，实行“四免九减半”的特殊优惠政策。
再从用工福利来看，按照2016年的统计数据来看，越南全国居民9700万，适龄劳动人口5000万，平均年龄在26岁。据深越合作区的负责人介绍，目前园区内企业会找一个当地会越南语和中文的人来管理工人。在深越工业区内，一般工人工作8小时，上六天班，工资在2000元/人，如果每天加班2小时，工资在2300-2400元，五险一金比例与国内一致。
海防运输物流方便，且离中国近，无论是从海上运输还是陆路运输都很便利。如在深圳早晨发货到越南，下午五六点钟就能取货。
由于以上这些优惠的政策及中美摩擦，这个半年前还空置很多土地的园区，如今随着越南投资热也变得越来越炙手可热。
“昨天我接待了14波人，很多都是董事长直接来这里，都是排队来这边要地的，我们正在跟越南政府申请另加一部分土地。以前都是试探性的来看看，现在是拿着现金直接来。”一位园区内企业工作人员说道。
“前两年，越南这边的工资差不多在1000元左右，最近逐渐在涨，目前越南已经有用工荒的苗头了，一般来这个园区上班的都是附近的村民，企业要想留住人主要靠口碑，靠企业文化，招人、留人是现在园区内每个企业都要面临的问题。”
越南工人的工资相对于国内较低，但同时越南工人在勤劳和效率上并不如中国工人。在越南，自动化程度越高的生产线相比中国性价比越高。
园区负责人称：“前几年大公司来这里，很大一部分原因是由于这里的人口红利， 一个500工人的工厂，相比国内一年能省下1000万左右的工资， 这些工资都是纯利润。但现在更主要的原因是关税，我们园区最近由于中美关系的原因，一个政策下来就会来一批人参观，几次交手下来，园区地就卖光了，我们正在向越南政府申请新地。“
土地价格和水电费
据了解，这里的土地41万人民币一亩，相比年前已经涨了将近40%。外国人购买这里的土地后后，拥有50年使用权，到期后可以续约一次。企业若想在越南产业园买地投资，一般在签订合同时要先付30%定金，投资许可证拿到手后，再支付总款35%，进来后需另支付30%，房产证、土地证办好后，要把剩余的5%付给产业园。
另外在水电方面，北越工业园的水费3.5元人民币一吨，供电则是由中国南方电网卖给越南政府电，在越南被称为“北方电网”基本和国内差不多，高峰用电六毛多每度，低峰两毛多每度，供电也相对稳定，一年停电次数也就一两次。
按照越南官方公开的信息，2019年前5个月，越南多项经济数据获得了大幅增长。其中，越南的工业生产指数增长9.4%，制造业同时获得了大量外资。
5月份，越南工业生产指数环比增长4.6%，同比增长10%。前5个月工业生产指数增长9.4%，其中，越南的加工制造业同比增长10.9%，对工业增长贡献了8.4个百分点。前5月，越南吸引外资大增69.1%。
火热的不止是海防的工业园，整个北越的工业园都很火热。
2007年越南加入WTO，北越的电子业便开始迅速发展。三星带来了约200多家协力厂商，仅仅一个三星在越南创造的出口额高达600亿美金，占总出口的1/4。苹果也在越南有很多供应商，其15-22%的采购来自越南。中国大陆、中国台湾、日本、韩国和欧美的厂商都不约而同来到这里。例如：
蓝思科技在越南目前拥有员工约3000名，且生产线相对国内自动化程度更高自动化产线多，主要在越南为iPhone提供保护玻璃；
歌尔声学目前在越南拥有员工约10000名，在越南计划增加近40000人，主要在越南给苹果代工AirPods；
立讯精密目前在越南拥有员工近10000名，在越南主要为苹果、OPPO、华为、三星、沃尔玛、LG生产数据线，另有车充、无线充、路由器等产品。后期AirPods产线可能搬到越南。
另外还有中国台湾省的鸿海（富士康）在越南有近40000名员工，主要在越南做无线电话、电话机、路由器、ADSI、光纤产品、智能电表等产品。
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越南股市怎么样？
2017年越南股市VN-Index涨幅48%，全球股市排名第三，所以越南股市也受到了很多人关注。
越南股市怎么开户？
越南股市开户和国内类似，需要同时开立银行帐户和证券帐户，通过银行帐户入金到证券帐户后，就可以交易。
简单来说，越南股市开户有两种途径：现场开户和远程开户。
现场开户是指携带护照、签证，到越南证券公司营业部柜台即可办理，通常证券公司有合作银行，会同步开办一个银行帐户。
远程开户可以在国内办理，但需要护照公证和双认证办理。办理好以上两项之后，联系一家越南券商，把公证书，邮寄给券商，拿到开户表格，填写开户表格然后邮寄回去即可。
越南各证券交易所的上市标准有哪些？
据2018年11月分统计，外国投资人占越南市场总额的20%（2400亿RMB）；越南政府持有市场总额的32%（3800亿RMB）；其它另占越南市场总额的48（5800亿RMB）。越南股票约有27000个账户，其中法人占3100。
从市盈率来看，P/E VN Index在15左右。新兴市场市盈率约在19左右，边缘市场市盈率约在13左右。
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越南像极了九十年代的中国
1857年，法国殖民者来到了越南，带给越南的不仅是枪支和弹药，还有咖啡树和滴漏壶。从此，咖啡便深深扎根在越南，由于地理环境适合咖啡树生长，越南一跃成为仅次于巴西的咖啡生产大国。法国给越南带来了创伤，同时也带来了财富和对外开放的理念及文化。
越南的摩托车也是这个国家的特色之一，其摩托车的数量比中国三四线城市的电动车要多，这里的油价合人民币六块多钱每升。
街头上7000美元左右的摩托车并不少见，以踏板摩托车居多。中国统称的摩托车，在越南被叫成了一个又一个品牌，如：我是骑HONDA来的。当地流传一句话，“在越南找女朋友，一辆摩托和一个头盔就够了”。由此可见越南的消费观念与现在的中国大有不同，越南人对摩托车的偏爱也是有很多原因的。
一辆摩托车就是一个家庭最好的交通工具，在越南的街头经常会看到小两口坐在摩托车上的景象，狭窄的道路上，有种说不出的幸福感。
这让我不禁想起我邻居跟我多次提及，二十年前他花了将近一万块钱买了辆本田摩托，既自豪那辆摩托很拉风，又唏嘘当时一套房子才两三万元，添点钱买套房子多好。
一个时代有一个时代的消费偏好，说不上哪个更精明。就像现在中国汽车销量暴跌，全民买房一样，或许几十年后，谁也说不上谁是对的，只是在时代的节点，做适应这个时代潮流的事情罢了。
就像我的朋友小川会庆幸省吃俭用100万在越南投资房产；邻居懊恼当时花了一万块钱买了辆摩托一样；越南街头会出现很多7000美元的摩托车，本地人不会觉得奇怪。没有对错，只是我们站在了现在中国人的角度来看越南人。
行走在越南的街头，看到有很多在树荫下做生意的小贩，二几十包烟，几只打火机就能做起的生意。
河边趴活的车夫，没有工作时他们聊得很开心，好像所有的这些关于金钱上的忧虑都与他们无关，见我拍照，他们露出轻松而舒适的笑容。
几个人坐在路边中年人在闲聊，渴了喝一杯像十几年前中国路边自制的饮料，一坐一个下午，即有西方的闲适，又符合越南民众的消费特点。
在越南几天后，团内的很多人都说，越南像极了九十年代的中国，从目前中国已有的经验来看，这里遍地是黄金。
的确，走在越南街头，经常会听到被翻唱的中国老歌，老歌的旋律与老旧的街区互相映衬，总有种让人回到二十年前的错觉，回到那个充满汽油味又风起云涌的黄金年代。