一个楼市逆势火热的地方:它最大的确定性就是始终在高层的视野中

最近，中国南方有一个城市放松了限购。

你黄局长去实地调研的时候发现，这里的楼市埋伏着一股巨大的力量，大量资金从全国各地涌来，悄悄的布局在这里。

没别的，就因为在这个不确定的大时代里，这座城市为中产的财富保值增值打开了一扇窗。

要说人口吸引力，这座城市比肩深圳。

要说人均GDP，这座城市杭州还要高。

要说政策倾斜，这座城市始终在高层的视野和关怀当中，能拿到国家资源一点也不弱于广州。

它叫珠海。一个最大程度分享到大湾区红利的城市。这里，楼市很热！

01

说起珠海，大家应该都不陌生，它是珠三角西岸的一个滨海城市。中国最早的经济特区之一，与澳门接壤。

目前珠海的均价已经去到了2万2，其中香洲区的房价卖到三万多，横琴新区卖到四五万，金湾两万左右，斗门均价一万四。

这个房价并不算便宜，因为珠海的GDP只有2914亿元，常住人口只有189万，从体量上来看并不大。但珠海2万2的均价，在广东省内能排到了第三名，仅次于深圳和广州，比佛山、东莞这类全球工业重镇都要高。

珠海房价贵过佛山东莞不是没有理由的。这里边最重要的原因，可以用一句话总结——

珠海不是珠海人的珠海，而是全国人民的珠海。

只有深刻理解了这一句话，你才能看懂珠海的楼市、才能判断这里的房价到底有没有泡沫、才能预测未来的房价会怎么走。

02

珠海属于全国人民的第一点，体现在港澳同胞很喜欢到珠海买房。

从90年代末期开始，就不断有澳门人来到拱北、吉大片区买房。03年外籍人士在全珠海买房的比例占到4%， 04年上升到9%，05年是13%。

这里的外籍人士主要指的是港澳同胞。100套珠海的房子，就有13套被港澳同胞买走了。

这里说的还是全珠海范围，如果看更具体的片区或者楼盘，这个比例要更高。比如说04年到06年，离口岸最近的拱北片区的商品房中，澳门人占了置业人数的六成以上。

长期以来，港澳同胞一直热衷到珠海买房，现在也是这样的。如果你今天到横琴的华融琴海湾、斗门的鸿泰海半山、湾仔的佳兆业水岸华这些楼盘去转一转，你会发现这里边至少有一半的业主是澳门人。

那么，这样会造成什么样的局面呢？

答案很简单，就是珠海的房价不再是由本地居民的收入来决定了，还要加入澳门同胞的购买力。根据IMF的数据，2018年澳门人均GDP为12万美元，排名世界第二，堪称全球最富有的地区。这样一种购买力，你想想珠海的房价能不贵吗？那简直是降维打击啊。

珠海属于全国人民的第二点，体现在北方人、广东人也喜欢到珠海买房。因为这里环境好，空气好，号称中国最浪漫的城市，适合养老宜居，休闲旅游。很多北方人就把这里当做第二个海南。你在各大商场能听到很多东北口音，街边上的东北餐厅也挺多。

这就是珠海客源群体的分布。这种结构决定了珠海的房价不可能便宜。中山大学和珠海华发集团的两名研究者发现，“珠海房屋均价变化与珠海市产业发展水平并不存在显著相关关系”。

翻译成大白话，就是你看珠海的房子，贵是贵了一些，好像有点脱离了城市经济发展水平，但你不能说它有泡沫，因为珠海的房价不是由本土产业来主导决定的，产业是能起一部分作用，但最主要的还是由全国购买力来决定。

从这一点来看，珠海跟厦门非常的像。厦门是全福建的人买，均价3万3。而珠海是全国人民买，目前的均价仅为2万2。

03

珠海的楼市有全国人民的钱袋子托着。

未来，这种全国买珠海的属性还会进一步加强，会有越来越多的钱涌入珠海，使得那里的房价越来越高。

理由有两个。

第一，粤港澳大湾区是未来中国最有希望的地方，在这一片热土上，珠海可能是除了深圳之外，政策上最受益的城市。

给大家读一段大湾区规划纲要的前言：为全面贯彻党的十九大精神，全面准确贯彻“一国两制”方针，支持香港、澳门融入国家发展大局，增进香港、澳门同胞福祉，保持香港、澳门长期繁荣稳定，让港澳同胞同祖国人民共担民族复兴的历史责任、共享祖国繁荣富强的伟大荣光，编制本规划。

大家听明白了大湾区的政治性任务了吗？

前言是一份规划当中非常重要的部分，它直接涉及到规划的宗旨和目的。高层为什么要出台大湾区这个千年大计？说是搞好经济没错，但最首要的政治性目的，其实是要保持香港、澳门长期繁荣稳定，

香港、澳门这几年发生一些事情，大家有看新闻，我就不多说了。总而言之，其实就是为了消除两地的离心力，为了加速香港澳门与内地的融合，中央出台了一个大湾区。

而且，你要实现这个目的，就不可能是让香港、澳门自己来玩，因为它们自身有很大的产业结构缺陷，还必须拉上内地一起玩。

但内地有那么多个城市，谁来做这个主角？

问题的答案，只能是深圳和珠海。因为只有它们与香港澳门接壤，深化合作的空间天然性最大，也最为方便。

所以，大湾区首先是服务于香港、澳门的，接下来便间接服务到了深圳、珠海。深圳珠海间接受益。其他城市就是打配合战，你们可以自己去摸索，去寻求市场的力量，但政策的倾斜，肯定是要优先给深圳和珠海的。所以珠海拿到的东西，绝对不会弱于省会广州，甚至还要强过广州。

举个例子。2016年27日上午，横琴自贸片区举行挂牌一周年系列活动。现场有14个重点项目签约落户。

这14个项目包括国家电力投资集团公司海外总部项目、保利集团海外总部项目、海航基础总部项目、中信集团华南总部项目、光大控股华南区域总部项目、中交城投建设项目、由中新社做投资人的世界华文传媒中心项目、华南理工大学科技创新中心项目等等。

你发现没有，这是一系列的央企，一系列的国企啊。这些项目都很大，前期光是盖办公大楼，就要花不少钱。下边这张照片是我们调研横琴自贸区时随手拍的，很多大楼直插云间，每个项目从动工到投入使用，都会拉动大量的GDP增长。

地方上招商引资有多难，各位应该比我还清楚，各地争的那叫一个头破血流啊，必须是最优惠的条件，最诚恳的服务才行。

若换成一个普通的地级市，这些项目哪一个不用求爷爷告奶奶，在酒桌上血拼了半条命才能请过来的？

但珠海不需要，那都是中央一句话的事情。为了配合中央的大局，很多央企、很多巨头心甘情愿。

而且，16年的这些项目只是启动阶段进来的，未来国家还会注入更多的势能。所以，珠海一定是大湾区当中最受益的城市之一。

你想想看，国家领导人四次考察珠海，国内有哪几个城市拥有这样的待遇？你想想看，港珠澳大桥花了一千多亿，可能需要一百年才能收回成本，为什么还一定要去建，而且凭什么只连通了珠海，也没有深圳？

是吧。很多问题，你多想想就会有不一样的味道。

珠海最大的确定性，就是它始终在高层的视野当中，始终在高层的殷切关怀当中。这种政治确定性，其他城市根本比不上的。冲着这一点，各路资金一定会涌向珠海。

04

全国买珠海的属性还会进一步加强的第二个理由，是港澳同胞还会继续加持珠海。

从投资的角度看，他们会选择珠海。目前澳门均价八九万，随便一套房就快一千万澳门币了，投资门槛非常高，不是一般人可以进去的玩的，澳门人想要投资就必须跳出澳门，只有一水之隔的珠海就是他们最好的选择。

过去十几年来澳门币相对人民币来说一直在贬值，而且随着内地经济实力的不断加强，这种态势会越来越突出。所以澳门人买珠海的房子，就相当是在中国人跑到美国去置业，买的不仅仅是房子还是一种美元资产一样。澳门人到珠海买的也是一种避险资产，只不过是这种资产以人民币计价而已，长期具有保值升值空间。

举个例子，拱北口岸出来没多远，有一个很高档的楼盘项目，一套要两千万人民币，这么贵的房子，至少有三成被澳门人扫走了，眼睛都不眨一下。为什么呢？

因为他们看中珠海房地产的保值升值空间啊。该项目负责人告诉媒体，这些澳门人买房很多是属于资产分配和资产保值，或者是购买来作为子女的财产传承。

在粤港澳大湾区的加持下，在国家意志的支撑下，珠海前景广阔。对于澳门人来说，买到就是赚到，只要有条件上车，谁会去拒绝？

从自住的角度来看，港澳同胞也会选择珠海。因为澳门实在太拥挤了。2000年澳门的人口是42万，到了去年是63万，增加了一半，但是土地就那么多，导致澳门的人口密度是全世界最高的城市之一，土地紧张到连养老院的床数都无法扩张。

未来澳门、香港的人口还会进一步膨胀，这些外溢的养老需求、改善需求、自住需求很大一部分是由珠海来承担的。

有人曾经做过一个研究，澳门房价如果上涨，那么珠海房价也将相应上涨的概率达到 98.3%。而且仅仅滞后一年。

随着经济的发展，澳门的房价还会继续涨下去，那珠海的房价是不是联动着一起涨呢？现在的房价，是不是还远没有到天花板呢？

前阵子我们实地走访珠海的楼盘时发现，好多房子都被外地户籍、包括港澳同胞的人给买走了，置业客源中本地居民只占了四五成。

六成外地人，你可以说投资属性很重，有接盘问题的潜在风险，但是反过来也证明，全国各路资金都在看好珠海建仓珠海。

这就是中国那么大，为何偏偏要选择珠海的原因。由于篇幅的关系，我会在下一篇文章当中继续分析珠海的板块。