市场观察｜英国住房可负担性持续下降有何影响？

英国正在经历着一场严峻的住房危机，民众的收入增长赶不上房价的涨幅，新建的房屋填不满社会的需求。购房政策越来越多，但住房可负担性却并没有得到很大的改善。本文希望从英国住房可负担性角度出发，探讨当前的住房可负担性对于市场会有怎样的影响。

住房可负担性，即是购房者承担房价的经济能力，反映的是一个区域内居民购买住宅的能力。可负担性差的地区往往会出现一定程度的住房危机，而可负担性过高的地区也可能出现供过于求的不健康市场。

那么如何衡量一个地区的住宅可负担性的优劣呢？

国际惯例采用的是采取“中位数倍数(median multiple)原则”，即对中等收入家庭的住房负担能力进行评估：将一个城市的房价中位数(median house price )/家庭年收入中位数(median household income，税前)，得到的房价收入比（Housing price to income ratio，HCIR）即可用来衡量负担能力。

房价收入比被分为四档，其中认为3倍以下的房价收入比为可负担，3.1-4.0的房价收入比是中度不可负担，4.1-5.0即为严重不可负担，而超过5.1则被认为极度不可负担。在这份由美国国际公共政策顾问机构Demographia所出具的2019年全球住房可负担性报告中，英国房价收入比为4.5，其中伦敦高达8.2，是十个可负担性最差的区域之一。

在这一节，将从英国各地区可负担性，首次购房者可负担性以及新旧住房可负担性差异探讨近年来英国住房可负担性的变化，同时讨论住房可负担性下降情况下所带来的租房负担压力。

（1）全国范围内住房可负担性整体下降

英国国家统计局ONS在2019年3月公布了1997年-2018年英国各地区的房价收入比。

英国的住房可负担性变化可以分为几个阶段。

1997-2003年HCIR平稳增长

这一阶段，英国大部分区域的住房负担能力尚处于可负担到中度可负担之间，伦敦、东南（southeast）的可负担性最差，从1997年的严重不可负担（HCIR近4）到2000年发展为严重不可负担（HCIR大于5）。

2003-2008年HCIR高位缓增

随着收入增长放缓，房价在2000年代初开始加速。因此，我们看到，2003年至2008年期间， 各地区HCIR居于高位缓增，即使是HCIR最低（5.20）的北部地区（Northeast和Northwest），也加入到了严重不可负担的行列。伦敦地区的HCIR甚至超过了8，即伦敦居民需要不吃不喝八年的存款才能负担起伦敦的住房。在此期间，住房成本对生活水平产生了明显的拖累效应

2009-2014年HCIR先降后缓慢回升

由于遭遇2009年金融危机，英国人均收入水平迅速下降，同时房价也在2008年和2009年出现了震荡下跌，跌幅约为10％，从而导致了2009HCIR的小幅下降。此后随着房价的爆炸增长，HCIR回归此前高位，一直到2014年英国的住房可负担性并未显著恶化。

2014-2018年各区域HCIR差距拉大

自2014年以来，英国各地区的可负担性都出现了较为严重的恶化，并且区际间差异越来越大。根据ONS数据，2018年英格兰地区和威尔士地区可负担性最佳和最差的地区差距超过了40%。

也许英国花费五年甚至十年的工资才能买一套房的可负担性让习惯于买不起北上广深住房的中国居民感到大惊小怪，但是如果与同是发达资本主义国家的美国相比，就能看出英国的住房可负担性问题的严重性。美国的住房可负担性在2000年急剧下降（体现为HCIR快速上升），至2005年达到严重不可负担（HCIR=5.11），后逐渐下降，在金融危机后持续下降。直到2011年，再次从中度不可负担发展为严重不可负担（HCIR=4.29），但依然没有达到2005年的最高值。也就是说，一个美国人4-5年的收入就可以支撑他们购买一套房屋，而英国人则需要在享受英国政府首次购房的各项优惠条件下才能实现类似的负担性（HCIR=5）。

（2）首次购房者更难负担

根据Nationwide所做统计中，发现首次购房者（First-time buyer，FTB）的住房可负担性更差。与上一部分所讨论的整体情况相一致，除去2009年经济危机影响下的HCIR指数略有下降外，首次购房者的购房压力不断增加，特别是伦敦地区，从2012年开始平均房价从收入6倍左右增长为2017年的10倍。尽管平均房价与前十年相比增长显著放缓，但在过去十年中，英国的房屋变得越来越难以负担。根据全国建筑协会（Nationwide Building Society）2020年1月发布的报告，英国的房价从2010年至2019年上涨了33％，而过去十年（2000-2010）中为117％。但是，涨幅仍超过收入，导致负担能力下降。 

除了房价的过快增长，首次购房者所需要缴纳的首付款比例也不断上升，从1995年的10%上升为2012年的23%，尽管购房者至少可以享受当前创纪录的低抵押贷款利率（基准利率0.75%），但这一优势并未给首次购房者减轻多少经济压力。

（3）新房可负担性更差

自2009年以来，与现有住房相比，购买新建住房变得越来越难以负担。1997年到2009年，现有住房与新建住房之间的可负担性差距缩小，2009年时购买一手、二手房的经济压力基本持平。但是从2009年到2017年，新建住房的可负担性变得越来越差，而在2013年至2017年之间，二手住房的可负担性以相似的规律变化着，但两者的可负担性的差距再次扩大，这与二者的房价涨幅逐渐拉大有关。

（4）租房或将进一步降低购房可能

如果居民无力负担购房，那么租房一定会成为他们的最佳备选项。巨大的购房压力驱使人们进入私人租赁市场，在过去的二十年中，私人租赁市场的规模增加了一倍以上。《英国住房调查》发现，有490万套房屋（占总量的20％）是私人租赁的。租赁市场的供求关系的改变自然也带来了租金上涨，从而在一定程度上影响了租房可负担性。

根据Zoopla出具的最新租房市场报告数据，租金上涨的同时，平均收入也随之上涨。2019年平均收入增长了3.8％，而租金成本增长了2.6％。

从全国租房可负担性（即每月租金占月均收入的比例）的数据来看，近十年的变化幅度并不大，在10年均值的32.1%上下1%左右浮动。

就像住房可负担性一样，区际差异会被全国数据的平均计算方法所抹去。在英国，伦敦的租客平均需要在租房上花费收入的46%，而东北部（North East）只需要22%，

从数据来看，租房可负担性并没有住房可负担性那么严峻，但是长期支付超过收入三成的租金会增加居民的储蓄压力，进而延长其用于支付首付的储蓄时间，在这期间房价与租金的上涨可能会再一次的加大购买住房的压力。

房价的过快上涨与收入的疲软增长是导致居民住房可负担性较差的直接原因，2015年至今住房均价由19万英镑涨至23.3万英镑（Statista），而家庭收入中位数从2015年的2.57万英镑增长为2019年的2.94万英镑，五年间增幅不过18%（ONS）。但是实际上，比起收入与房价的增长差异，房屋短缺与投资者购房更加剧了他们的可负担性。

可负担住房数量减少

英国福利住房政策包括住房协会和当地政府为无力负担住房/租房的居民提供了公有住房（Social house），包括经济适用房（Affordable housing）和公租房（Concil house）等来解决住房问题。公有住房始建于二战后期，为了解决20世纪最为严重的住房短缺问题，在1945年-1975年间英国政府新建了390万房屋用于改善住房问题，这一时期的住房数量增长速度高于居民的增长速度，1976年英国多出了50万幢房屋。

此后80年代英国政府以“有权购买（Right to buy）”政策让公房居民通过折扣购买的方式，实现了一部分的公房私有化，10年间出售了150万套住房。1997年布莱尔首相带领工党成为执政党，为了提高英国竞争力，致力于建立公私混合的多元福利制度，重点改善了公共医疗体系，相比之下福利住房进入紧缩建设状态，与此同时布莱尔执政的十年间（1997-2007）英国住房价格增长了200%，进一步加剧了低收入阶层的住房短缺问题。

投机行为助力房价上涨

房产是一种低风险的有形资产，英国的房地产市场也因此流入了许多外来投资者的资金，比如2016年伦敦南部的一所住宅楼，其中60%为外国投资者所拥有。而这些投资者将出租房屋获取的租金再次投入市场，购买新的房产。这样就导致了在无法控制外来资金入市的情况下，政府建造更多的住房，住房可负担性也会进一步恶化的现状。

卫报甚至对此建议，政府必须通过一定的税收政策来管控投机性资本在英国的流入流出，否则这些流动的资本必然导致土地供应价格的膨胀。

可负担住房的稀缺推动着房屋价格的上涨，为了抑制住房可负担性的进一步恶化，英国政府着手从提供更多的住房和降低购房门槛以解决此类问题。

为了帮助实现这一目标，政府取消了首次购房者对价值低于30万英镑的房屋征收的印花税 。特蕾莎·梅（Theresa May）和她的政府还提供了“购买帮助”和其他可负担得起的所有权计划，旨在引发首次置业者涌入市场。自2013年推出以来，通过该计划发放了158,883笔股权贷款，其中81％发放给了首次购买者，总计127,317笔。

但是住房可负担性真的会得到显著改善吗？

LSE（伦敦政经学院）学者表示，针对需求方的策略很受购房者的欢迎，但是注定会失败。因为当政府刺激住房需求时，只会让房屋会变得更加昂贵。当前政府的帮助购买政策主要是通过帮助买家克服信贷限制以实现贷款购房，但是这样放低门槛的行为将会激化供需矛盾，使原本需求就高的地区的房价进一步攀升（比如工作机会很多且交通便利的地区）。而且一部分可以参加帮助购买项目的房产分布在工作机会并不充裕的地方，选择这里的购买者要么选择增加通勤时间要么放弃原本的工作。

住房可负担性是大部分国家和地区所要面临的问题，过差或者过优都不利于当地房地产市场的发展。按照国际标准，英国整体的住房可负担性对于当地人来说，属于严重不可负担（HCIR=4.5），而伦敦地区则属于极度不可负担。但是对于投资者来说，当地人的住房可负担性较差或许不是什么坏事，一是无力购房会提升租房需求，为投资者带来更稳定的租金收益；二是供需矛盾利好房价增值。

英国住房可负担性随着房价的快速增长逐年恶化，收入疲软增长或许是原因之一，但其背后更多的是因为可负担住房数量短缺与投机资金挤占市场。英国政府所采取的一系列鼓励购买政策降低了购房者门槛，但有条件的购房者增多而房产数量未能跟上的结果就只能是“价高者得”，进一步刺激房价的增长（指需求较高的地区）。这样对于投资者来说，英国的住房可负担性较差以及政府所提出的政策，有利于已购房产的增值与租金收益的提高。

参考文章

Blogs.lse.ac.uk. (2020). The UKs housing crisis: what should the next government do? | British Politics and Policy at LSE. 

Calcea, N. (2020). Cost of renting hits three-year high - Zoopla.

Ft.com. (2020). UK house price affordability worsens over past decade. 

Mortgage Introducer. (2020). Workers pay 7.8 times annual earnings on buying a home | Mortgage Introducer. 

Ons.gov.uk. (2020). Housing affordability in England and Wales - Office for National Statistics. 

Ons.gov.uk. (2020). UK House Price Index - Office for National Statistics.

Pettifor, A. (2020). Why building more homes will not solve Britain’s housing crisis | Ann Pettifor. 

Resolutionfoundation.org. (2020). The housing headwind: the impact of rising housing costs on UK living standards • Resolution Foundation. 

The Big Issue. (2020). What is the government doing about the housing crisis?. 

The Bureau of Investigative Journalism. (2020). What is affordable housing? A Bureau guide.