重磅 | 年度出品！《2020海外房产投资白皮书》正式发布

 

年前（1月17日），得居海外房产研究院年度巨作《2020海外房产投资白皮书》（下简称《白皮书》）正式发布，本着更好地服务广大投资者的宗旨，《白皮书》以深度的市场研究、敏锐的客户洞察和专业的投资策略，为2020年把握先机、科学投资提供专业研究支持。

在2019年这一年里，有许多家庭与我们相识，与我们互信，并最终将全球资产配置中的房地产投资这一重大的任务委托给我们，也有不少家庭已经在得居国内团队和海外团队的共同服务下，交付了房产并开始获取收益。

在此，我们非常感谢各位对得居这一成立仅有一年半的新品牌的信任，同时也想在21世纪刚刚跨入第三个十年之际，和我们的同仁共同撰写此文，来向大家说明得居对目前海外房地产市场的看法和我们将遵循怎样的逻辑来为大家提供可靠、翔实的置业建议并规避风险。

房地产作为投资产品有两类固有属性是不容忽视的，一是极强的地缘性；二是较低的流动性。

因此，我们始终认为对各个国家、各个城市的市场不做区分的一言蔽之是十分不客观的；而不区分持有时间长短，不考虑退出机制而仅局限于理论上的投资测算也是不切实际的。

基于此，在得居的市场甄选逻辑中，我们首先会从国家、城市等层面上对其属性进行辨别，例如，我们问自己，发达国家市场和发展中国家市场的投资逻辑是否相同？千万人口以上的大都市和数十万人口的小城市的投资逻辑是否相同？

答案必然是否定的！

房地产的投资收益主要来自于升值（房价）和现金流（租金减去持有成本），如果放大到全球尺度上，还需要加上一个因素就是汇率的变化。

而当你想在一个已经经历了上百年发展历史的成熟的发达国家市场中获取像近十年来中国房地产市场这样的暴利，那肯定是痴心妄想，如果有这样的机会，那么这些比你更敏锐的资本早已一拥而上；

相反，在一个还在快速发展中的发展中国家，你只希望得到稳定的现金流回报，那就忽略了这些国家经济发展的不确定性可能为你带来的风险。而在我们已经对市场做了区分之后，又如何分析这一市场的优劣呢？

在房地产行业里流行一句话叫做“房地产投资长期看人口、中期看土地、短期看金融”，我认为如果放在全球尺度上，应该用“长期看国运、中期看人口、短期看市场”更为贴切。

所谓“长期看国运”指的是考虑目标国家的宏观经济基本面如何、政权是否稳固、与大国外交关系如何、与邻国关系如何、货币走势是否稳健；

“中期看人口”应主要关注目标市场的人口总量、增长速度、年龄结构以及人口的质量（即购买力水平）；

- 2019年菲律宾人口年龄分布图 -

“短期看市场”则主要考察这一市场当前政策是否利好本国人做房地产投资，以及对国际投资是否友好，是否可与本国人具有基本一致的投资门槛，例如是否对国际买家征收额外的税费或者贷款限制措施。

以上的投资逻辑无法用简短的语言解释清其原理，但是相信关注得居、关注全球资产配置的朋友们细细读过定能很快理解。

这也是为什么《白皮书》要用大量篇幅来阐述与房地产市场看似并不直接相关的宏观经济环境、人口分析、政策分析等，希望能从一个更大尺度更系统的角度为各位2020年的投资决策提供帮助。

最后，我们想说我国是一个伟大的国家，改革开放40余年让我们以令人惊叹的速度成为世界第二大经济体，且在有着1.4万亿的GDP巨大经济体量下，仍然保持着6%以上的增长速度，创下了一个又一个经济奇迹。

但是我们不得不承认，在现今国际形势错综复杂，国内经济结构优化的大背景下，以前的粗放式投资的方式已经很难获利，如何更理性更合理地规划资产，是每个投资者应该思考的课题，全球资产配置也不例外。

希望得居能够通过我们全体同仁的努力，在海外房产投资这一细分市场上为各位保驾护航。这也正是我们发布《白皮书》的初衷。