美国 | 终于揭秘了：高收入房地产投资者的“秘密武器”

2019-12-262185次阅读

美国的房地产投资者非常普遍在使用的一种投资策略叫做wholesale，我们中文翻译过来叫做批发。然而中文“批发”往往会给大家带来一些误解，认为批发好像必须是数量多或者是金额大才叫做批发，实际上在房地产领域并非如此。批发，它单单指的是一种交易的过程，某一种特殊的过程。

那么这个过程是什么样子的？咱们打个比方说，你是投资者，你找着了一个卖家，他要把一栋房子或者是一块土地卖给你，你跟他签了一个合同，你这个合同并没有close，就是没有过户的情况下，那么这个合同你是可以把它转让给一个下家的；下家也是一个投资者，相当于你给到下家的价格仍然是低于市场价的，下家来把合同close，然后他再把房产或者是土地再卖给最后的终端买家——以零售价卖给终端买家。

那么在这个过程当中，你看你卖给中间买家的时候，当然你会收一个转让费，你是盈利的。那么中间买家他再以零售价卖给终端买家的时候，他当然也是盈利的。

你所做的环节就叫做wholesale，批发。批发当中有一个非常关键的因素，它影响了你整个流程是不是走得通。你一开始跟卖家签的合同，它允不允许合同被转让，是不是assignable。

有的合同它会明确禁止转让，这种时候看起来好像这个事情就行不通了。但实际上，也有一种聪明的做法，能让它从行不通变得行得通。我们要用到一种工具，这个工具就叫做wholesale trust（批发信托）。

大家知道信托的概念，它是由三个部分组成的，有一个trustor

、有一个trustee，有一个beneficiary，在咱们的交易环节当中比较重要的就是trustee和beneficiary，分别是受托人和受益人。

那么信托它就相当于是一个盒子，你拿一个信托来跟卖方去签合同，信托是交易当中的买方。信托是很容易创建的，你自己就可以写一个，并不需要到政府的任何机构去登记备案，没有什么复杂过程，所以你自己写一个。

那么写的过程当中，你自己是受托人（trustee），那受益人（beneficiary）有可能是你个人，但是最完美的情况下是你的 C corp。大家知道在美国做房产投资，你可能有一些责任风险，包括税务负担，如果是wholesale这样的一个策略，最好的一个实体是用C corp。所以我们在讲解的时候就以最理想的状况来讲解，你有一个C corp来做wholesale。

所以你在写trust的时候，你的trustee是你自己，beneficiary是你的C corp。好，这种情况下你用了一个trust，去跟卖方签了合同，接下来你再找着中间买家。中间买家要做的事情，他怎么跟你交易呢？

买家他去购买你的C corp在trust当中的interest（利益），就是trust的利益是可以转让的，当然转让是有一笔转让费了，那是一个交易。所以买家把一笔钱打给你的C corp，C corp就把trust当中的利益转给买家。现在请看，C corp和trust就没有关系了，因为利益已经转让了。

接下来的一步，就是你作为trustee，你辞职，把买家设定为新的trustee，这个时候你还有C corp都跟trust没有关系了，你的转让就完全地完成了。

所以为什么我一开始说trust像个盒子？盒子里面装了一些东西，现在我们把盒子里面东西已经替换完毕了。你的C corp已经拿到了钱，而这个买家也等于说是穿上了你的鞋，对吧？站到了你原先的位置，替换了你的角色。接下来买家就可以拿着trust去跟卖方去close，去办过户，把整个交易做完了。

所以由此，原本一个不可以转让的合同，我们也把它变得可以拿来做wholesale这样的一种策略。

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