学区房要变天了,多校划片时代到来,老破小可能一文不值?

从2019年开始，大城市“高烧不退”的学区房，背后将隐藏着巨大的风险。

多年来不断聚集的入学人口，改变了学区的人口结构，逐渐撑爆优质学校的容纳能力。最后，大变局开始了。

在深圳龙岗，部分小学被取消“对口直升”的权利，家长们不得不打起“学区房保卫战”；在广州天河，部分公办中学无法容纳对口直升的小学生，将改为电脑派位。

原本天价买了“学区房”的人，不断受到“暴击”。

教育部已经连续6年发出通知，推动“多校划片”。也就是说，“学区房”不再对应确定的好学校，也可能会被分到“差学校”。

在北京市海淀区，第一批“多校划片”的学生，今年9月即将入学。

在福州，从2020年起，全市最好的公立初中延安中学将和较为普通的学校杨桥中学“绑在一起”。你买了10万/平的学区房，最后也可能去上了普通学校。两个学区的房价逐渐产生了趋同效应。

教育部点名的北上广深等24个重点城市，“多校划片”正在提速。

曾经的学区房是最能抗跌的资产，楼市下行时还保持坚挺。如今，投资的逻辑发生变化。

学区房要变天了。从今天开始，投资老破小的人，一定要慎之又慎。

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在这个大都市圈时代，人口正在加速往大城市转移。

比如广州、深圳，连续好几年每年增长50万左右的人口。而大城市内的存量人口，也在不断向优质学区集中。以至于 “牛校”总体生源数量大增，学位极为紧张。

一般来说，学校的学位数量，都是按照相应区域的人口承载量来配置的，按照正常的人口结构，入学生源的需求可以得到满足。然而，全天下的家长都不愿意孩子输在起跑线上，所以优质学位区入住了大量的适龄入学家庭，人口结构已经完全扭曲。

同时，由于公办小学都是财政拨款建设，其校区规模、师资队伍等基本固定，无法迅速扩大规模招生。

这就导致一个严重问题：到了一定阶段，原本政策确定的“学区房”中，需入学的生源会远远超过学校的承载能力。

于是，一个叫做“多校划片”的招数便从天而降——

在北京的朝阳区、西城区，为了应对学位不足前者开始通过多校划片的方式，在学区或相邻学区派位入学。

2018年8月，海淀实验二小清宁校区因学位不足，近200名满足招生政策要求并已完成了入学登记、材料审核的孩子未能入学。家长们举着“就近入学”的纸条向海淀区教委要求落实政策，北京市在官方回复中提到了校方的困境：“实验二小2010年起连续8年扩招，目前已经无可用资源。”

在深圳龙岗，名校深圳实验学校坂田校区初中大约招收270人，但其对应的片区内，小学生约有530人。6年前买房的杨丽，原本是“对口直升”，最后只能凭积分制入学。

整个龙岗都在为学位苦恼。2018-2019年，龙岗区小学六年级毕业生从上一年的3万人（深圳户籍0.7万人）上涨到3.3万人（深圳户籍0.8万人），而区内初一可提供的公办学位仅1.7万个。若不按积分制排队录取，根本无法平衡。

类似的情况，正在越来越多的一二线城市发生，倒逼“多校划片”改革提速。北上广深绝不是唯一沦陷的阵营。

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“多校划片”改革，最受影响的自然是好学校。

以海淀区清河学区为例，这里有备受追捧的海淀实验二小，也有在家长心目中口碑一般的西二旗小学、清河第一小学。对于买了海淀实验二小“学区房”的家庭而言，改革后就存在分入普通学校的可能。

不少“学区房”价格出现下调。界面新闻记者了解到，北京海淀区清河附近的房屋交易已经开始受到影响，一间在2017年开价1500万的二手房，在2019年初成交价格跌至1043万。

在武汉江汉区，2016年开始“多校划片”，现在的置业顾问已不再承诺一定能进最好的学校，“学位有限，政策有变”。当年花了3万多高价购买某楼盘的家庭，受到了影响。

2015年4月，教育部点名24个重点大城市，要求其热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。包括：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

你黄师傅逐一查看了各个城市的情况，发现已有16个城市在推动“多校划片”实施。尤其是那些学区房比较集中的行政区域，更是率先落地。

例如广州市最早实施“小升初”公办学校电脑派位，就是在越秀、荔湾、海珠等教育资源丰富的“老三区”实施的。南京市也是在学区房集中的秦淮区率先实施。

以下是各个城市推进“多校划片”的试点情况。

经过几年的试点发展，“多校划片”目前已逐渐进入“深水区”。

广州市的天河区就很典型。2018年9月20日，天河区教育局宣告该区已实现公办示范性高中全覆盖，达到一个新阶段。天河区教育局局长也在此时宣布，天河区会有部分“很优质的”初中学校，将开始采取多校划片的方式。

福州市从2020年开始实施“多校划片”试点，选了四个试点片区，都是“一带一”的组合：福州一中搭配十八中、延安中学搭配杨桥中学、福州十九中搭配十一中、福州八中搭配十五中。

这里头，福州一中、延安中学、福州十九中都是福州最好的中学，学区房报价从四五万到十万以上都有，房价高得吓人。

而跟他们“一带一”搭配的，都是差一点的初中，比如杨桥中学本来是比较普通的学校，却和福州最好的公立初中延安中学“绑在一起”。那些对口杨桥中学的“房子”，其实有的价格还不到两万，现在也有机会上福州最好的公立初中了。

真是高手！“学区房”坚挺的理由，一下灰飞烟灭。

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我们有一个重要的判断。

“多校划片”改革遵守循序渐进的原则。大城市实现“多校划片”有个基本的路径：先是推进教育资源均衡化，缩小地区之间、校际之间的教育水平差距；等到教育资源均衡化达到了一定的水平，超过了临界点，即可全面实施“多校划片”，推进试点。

不过，教育资源的均衡化谈何容易。它是不可能完全做到均等的，肯定是有好一点的学校，差一些的学校。

那些高价入手学区房的家长，始终会面临着入读普通学校的风险。像延安中学、杨桥中学这样的“学区房”被拉平的剧变，也许还会越来越多。

当前，学区房热背后是极大的市场炒作和家长盲目跟随。这无异于击鼓传花，一旦社会观念转变，鼓声就有可能突然停止。

学区房的投资周期很长。按照很多地方的政策，一旦买入，使用学位后6年都无法再重复使用，甚至接盘者的“积分”难以保证其入学，造成出手困难。

“多校划片”的提速，更像是不定时炸弹，可能让学区房一夜之间掉价百倍。

此外，观念的变迁、都市圈时代的到来，也会对学区房投资造成冲击，增加不确定性。

北京回龙观的逆袭，就是这样一个故事。这里靠近中关村软件园，很多在百度、新浪、网易、滴滴上班的码农，聚居于此，常住人口近30万。他们的孩子，一度把当地的昌平二中，拉升成为高考成绩最好的学校之一。

越来越多人认同这样的观点：孩子的起跑线不是学区房，而是孩子的父母。

清华大学社会学系研究者就专门研究了学区房对学生能力的影响。学校的确对学生能力发展产生着显著影响，但学校因素却不是起绝对主导作用的。

今年高考成绩公布后，苏州成千上万的学区房家长直接懵掉：苏州全市进入高分段，拿到名校入场券的学生数量，还没有隔壁无锡一个学校多。

每平五六万，甚至更高价的学区房，在高考面前现了原形：光有学区房培养不出学霸，更极端一点说，真学霸从来不需要学区房。

随着都市圈的进一步融合，学区房的“PK”范围越来越广，不仅仅在一个城市，还需要放在同一个都市圈来比较。像苏州这样的成色，分分钟就现出原形，被跨区域“秒杀”。

或许不远的将来，在争夺教育资源的战场上房产的比重将越来越低。随着时代的变迁，学区房未来可能将一文不值。

这是老破小的悲哀，也是中国社会的进步。