英国房地产市场观察 | 疫情政策下的个人租赁市场表现如何？

2020-11-171352次阅读

英国房地产市场观察 | 疫情政策下的个人租赁市场表现如何？ - 得居房产资讯

本期的市场观察，我们将对象定为个人房东运营的租赁市场。

在英国，有超过400万家庭用租房来解决居住需求，而私人房东是其中最为常见，市场份额最多的运营者。在疫情之下，政府推出了应对新冠爆发的各种政策，大到封锁小到租客保护，这些政策都在影响着个人房东们。在二次封锁到来之际，我们对上一轮政策影响之下的个人租赁市场表现做一些总结。

私人租赁市场的基本信息

根据英国房屋社区及地方政府事务部（MHCLG）和英国国家统计局（ONS）在去年的统计，全英国的租房者大约为460万个家庭，绝大多数集中在英格兰地区。这其中包括了两个主流细分市场：一个是以个人运营业务主导的租赁市场，即英文中的Buy to Let类型的房产；另一个是以公司运营业务主导的市场，即新兴的Build to Rent。除此之外当然还有一些特例，比如租房之后又转租的二房东市场，或者个人运营的高度组织化的大规模出租房集合，但这类市场的份额非常小，可以不予讨论。

在主流租房市场中，个人房东运营的业务占据了最大的市场份额。根据英国Build to Rent机构BPF的统计，截至2020年第三季度，全英国运营中的Build to Rent单元总数也不过17万个，其余全部为个人房东的出租单位；即使每个单元规模为2房或者3房（即最多可能容纳2-3个家庭），其能够承载的总租客量也远少于个人租赁市场。

由于租赁市场中的大多数份额被个人房东所占据，因此在整个市场的基础指标（如租金）中所呈现出来的趋势，大致也就是个人租赁市场（下面简称为租赁市场）的趋势。根据我们的观察，在新冠疫情开始之后，市场总体的趋势反映为租金的稳步上升，套用到供求关系层面即为持续性的供给小于需求。不过，在整个大趋势之中，还出现了明显的在伦敦、爱丁堡两市和其他地区中两种不一样的租金变化。

爱丁堡和伦敦的租金增长率于疫情之后出现了远超英国其他地区的下跌速度，在今年2季度所作的统计中，伦敦租金涨幅已经出现负值，爱丁堡租金则临近由升转跌；在3季度期间，伦敦租金年增长率为-5.2%，爱丁堡为-1.6%。

相比于英国其他几个地区，伦敦和爱丁堡出现的租金下跌凸显了其租赁市场构造的与众不同，这种区别导致了同样的政策，在伦敦、爱丁堡的影响和在其他地区的影响颇不一样，甚至出现相反的效果。这其中，封锁政策扮演的角色是最主要的，下面我们就由它开始叙述我们的观察。

政策影响：封锁（Lockdown）

全境封锁是对租赁市场影响最大的一个政策，它所直接影响的是租房需求，并在此之后简介影响了租房供给与租金水平。

对于租赁市场来说，封锁所引起的大量场所临时关闭导致了一系列的人口流动变化，于是其需求首先发生改变。

在Zoopla整理出来的租房需求和供给的走势图内，我们划分出了3个阶段，分别对应当时不同的封锁情况，接下来就将针对不同的阶段表现出来的供求特征进行解读。

在解读之前，我们需要明确一个理论基础，即租房的需求和供给是如何增加和减少的。

在英国，为了满足居住需求，一个人主要有三类选择：一是自己买一套房子住，即通过自住房（Owner Occupation）满足，这类人占比最高，仅英格兰就有超过1500万家庭；第二是租住房屋（Private Renters），第三是租住保障房（Social Renters）。MHCLG有一张图表下图），通过把市场分为住房单元、租房单元和保障房单元来表现这个市场。

因此租住房屋的需求增加，在英国本土必定来源于自住房或者保障房的人口流入，在全世界范围内则还需要加上外来英国租房居住者需求，反之需求减少，在国内则表现为租房人口流入了自住房或者保障房市场，在世界范围内则加上人口流出；

而个人出租房供给的增加则一般来自于投资房数量的增加，或者短租房、空置房向长租房转化（短租房在统计中是不被算作租房存量的）；同理，其减少一般就是由于长租房功能的转变，即本来出租的房间现在不出租了。

除此之外，我们还需要注意，Zoopla是一个网络交易平台，并非民意调查平台，因此其租房指数的构成基础不会是人口，而是交易数据。也就是说，Zoopla租房指数的涨跌，反映出来的是交易热度的涨跌，并不是对应需求量或者供给量的具体涨跌（但是是趋势），在6月中旬时，Zoopla的租房需求是3月时的1.6倍，绝不能理解为此时全英国租房的人比原来多了60%。

基于上述的基础，我们开始观察3个阶段内的不同的住房供需表现。

第一阶段

在第一阶段里，由于各种封锁政策的细则，比如说强制要求在家办公、强制关闭学校和商店等影响，租赁市场的需求暴跌，同时供给略微上升。针对这种变化，我们认为理由如下：

在需求方面，这一群体内的一部分人将因为不需要到原本的场所上班/上学而不再具备原本导致其在这些场所附近租房的理由，他们可能回到了自己老家原本的住所，或是转而与其他亲友一起居住（人口由租房单元流入自住房单元）；同时，由于封锁政策以及全球新冠疫情的共同作用，外国人口向英国流入的数量也会变少，因此市场上总体租房需求就变少了。

而在供给方面，供给量的持续增加应该主要是由于房东的灵活性不如租客的灵活性高。对于本来就准备进入这个市场的房东，疫情的到来，英国的封锁发生的非常快，根本来不及让他们撤销自己的决定；比如说在2月份已经交易完了的房东，根本不可能在3月份由于疫情到来又能够马上转手房产，退出租赁市场，因此只能强行招租。

第二阶段

第二阶段的持续时间大约在4月初到五月上旬，即疫情高峰期到解封第一步的时间里。这段时间中租房需求开始由最低点开始恢复，而租房供给开始出现萎缩。

租房需求为何能够开始回升，我们认为有两个原因，一是造成需求减少的理由，即不用上班或者上学，持续到此时应该已经充分发挥了其作用，如果说有人一个月后在政府即将出台解封计划了才选择从原本租房的地方回家居住，应该是相对较少的；其次是在这段时间里，仍然有一部人从国外进入英国，同时有一部分人被允许在解封第一阶段回到公司工作，这部分人可能成为了租房需求增加的推力。因此，在两股作用力此消彼长之下，最终租房的需求随着一阶段解封的临近而稳步上升。

第三阶段

第三阶段开始于5月中旬，此时解封第一阶段正式实施；在此之后，随着解封程度不断加深，更多的人回到工作岗位和校园（人口从自住房单元回流到租房单元），加上外来人口流入的增长，租房需求也在不断上升。

此处供给也同样在稳步增加，但增长原因相比于需求可能更为复杂。一方面，我们认为部分供给增加来自此时收入已经持续承压后，部分拥有自住房或者空置房的业主开始出租产业（租房供给从自住单元部分流向租房单元），同样的原因可能导致短租业主转向长租。另一方面，由于解封程度加深，需求增加，租金持续上涨，更多的新房东进入租赁市场，这一点和需求的增加类似。最后，我们还要考虑到租客保护条例的作用——在租客保护条例下，房东不能赶走租客，在部分时间内即使上述都不被受理，因此这一政策阻止了现有的租赁市场存量被重新利用的可能，所以大部分新需求只能由新增长的供给满足，这一定程度上也促进的供给的增加。

为什么租金能在第一和第二阶段上涨

在第一和第二阶段，整体的需求水平都低于疫情前的正常水平，但整体的供给水平只是持平或略低于疫情前的正常水平，可是在ONS公布的租金数据中，英国整体的租金水平仍然保持了正增长率，这是为什么呢？

我们认为这跟住房的销售价格能整体保持正增加类似。由于疫情的特殊性，不论是租房还是售房，房价并不是首当其冲的受打击对象，交易量才是。在需求急剧降低的情况下，新增供给如果缺乏足够的成交量支持，那么即便有小范围的价格下跌，也无法形成一股席卷全国的降价风潮；并且，真正的需求急剧减少的阶段持续时间并不长，因此也不容易为全面降价提供支持。

我们需要注意，虽然供给量在第三阶段上升，并且似乎要与需求量契合了，但从租金水平在7月至今的表现来看，除伦敦、爱丁堡地区之外，许多主要地区应该仍然存在供不应求的情况，否则难以继续推动租金的上涨。

而伦敦和爱丁堡之所以出现租金下跌，主要是由于其租房群体由大量的外来工作人口和学生组成，又由于两地的产业结构（伦敦的金融及专业服务业，爱丁堡的旅游业）对应的工作人口仍大量处于类似封锁期间的情况（比如居家工作），因此其租赁出现了供大于求的情况，租金下跌。

政策影响：印花税假期

关于封锁政策的影响分析中，我们的时间线只到7月底（三阶段封锁解除），但在7月中旬，一个新的政策——印花税假期推出了。印花税假期的本义是促进售房市场的交易上升，而非租房市场，但其仍然会改变租房市场的供需情况。

一般来说，印花税假期由于减免了印花税，应该会导致一部分当前处于租房单元的人口流向住房单元，从而减少了租赁市场的需求。然而，在此次疫情的特殊情况下，结合房贷市场严苛程度提高的情况，这种影响也许并不明显。在我们过往关于住房市场变化的文章《关于近期住房市场变化与贫富差距的思考》中，曾经提到过当前有许多首次购房者由于现在的市场情况而难以购房，购房主力变成了换房者，也就是说，当前印花税假期最大的效果是导致了住房单元内部人口的流动，而没有吸引足够多的来自于租房单元和保障房单元的群体。印花税的确提高了交易量，也同时提高了房价，但对于介入售房市场比以往更难的首次置业者来说，提高了的房价只是一股把他们留在原本所处的租房单元（首次置业者没有自己的房子，因此是租房单元的重要组成部分）的力量。

目前由租房单元流向住房单元的人数究竟是多少，难以统计。但我们猜测基于当前的市场压力，能够进入住房单元的首次置业者应该不如以往多，也就是说有一部分本来会流向住房单元的人口，现在被留在了租房单元。这种情况的直接后果就是租房单元需求的减少量变慢了，在供给量不足的情况下，将导致租金的持续上升。

参考来源

Savills (2020) Spotlight：changing drivers of tenure

British Property Federation（2020) Build to Rent

Zoopla/Hometrack (2020) UK Rental Market Report

MHCLG (2020) English Housing Survey

GOV.UK (2020) Statistics relating to passenger arrivals since the COVID-19 outbreak, August 2020

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