日本房价和国内对比
我们都知道日本经历了房地产泡沫，曾经一度扬言可以买下整个美国。后来的故事是悲伤的，央行主动刺破泡沫，房价大幅下跌。之后房价一蹶不振，直到今天。
2005年的房价，被打回1985年。后面往上翘那段就不要看了，和事实不符。
当然和房价一同下跌的，还有地价和利率。
地价和利率持续下跌，通胀一直起不来，利息也一直躺着。
日本的房价跌到现在，就给人造成一种房价很便宜的感觉，到底多便宜，很多人心里也没有一个概念。今天争取让大家有一个的概念。
先说说我的数据从哪里来的。在日本卖房子，和国内不一样，国内的房源掌握在中介手里。日本的房源，全部公开到网上，任何人都可以查看。只要能接入互联网，就能查得到所有的房源。如果你查不到，说明你接入的不是互联网。我用的App叫summo，是在日本看房子首选的软件。
现在日元兑人民币汇率是6.39左右，为了方便，按6.4计算。也就是100日元兑换6.4元人民币。
我以一线城市的房价作为基准，比较一下东京和日本的房价。
东京的地标，东京塔。
东京有23个区，最核心的区是中央区，最贵的地方银座就位于此。先设置这个区，不设置任何筛选条件，查一下最便宜的和最贵的分别是多少。
唯一的筛选条件，中央区。
出来的结果中，好多单独卖土地的，这种结果不去理睬。按最高价格排列后，出来了下图三个物件。
最贵的公寓，约2.7亿日元，合1727万人民币，14.8万人民币一平米。
最贵的新建一户建，约3.6亿日元，合2317万人民币，10.8万人民币一平米。这个就在银座边上。
最贵二手一户建，约4亿日元，合2560万人民币，11.2万人民币一平米。
作为对比，我们看看上海最贵的黄埔区，里面最贵的房子是多少。我用某家查了一下，出来很多几百平的别墅和公寓，无论单价还是总价都比日本高很多。
黄浦区最贵别墅1.8亿人民币，单价26万一平米。
黄浦区200-300平的大平层，5000万左右，单间15-19w人民币。
真是贫穷限制了想象力，土豪的世界我不懂。还是回到屌丝的世界，看看最核心的区里，最便宜的房子多少钱吧。因为像这种老的核心区，小的公寓房基本上没有新建的，所以我们只比较一下二手的公寓。
中央区最便宜的二手公寓，1000万日币，合人民币64万，2.2w一平米。东京的单身社畜表示压力不大。
作为对比，黄浦区最便宜的，35平米的公寓，要130万，单价3.7万人民币。
从最便宜的公寓看，上海仍然比东京高很多。
我们再来看看最典型的需求，一家三口，两室一厅，面积最低的要求，50-60平米的房子，在两国能找到的，最便宜的公寓是多少钱。
中央区找到的最低的两房，55平米，2800万日元，合179万，3.25万一平米。
黄浦区能找到的最低两房，50平米左右，350万左右，单价6.8w一平米左右。
这种典型的需求，上海的房价正好是日本的2倍。这里没有考虑其他各种因素，比如交通，房子新旧程度等。是因为这个基本上是能找到的价格最低的房子，除了房型和面积，没有其他任何要求。要比较年份的话，日本那个是76年的，上海的是86年的。都是很老的房子，所谓老破小。
总结一下，在核心区域，东京的房子，无论高中低三挡，都比上海的便宜。就中低端的房子而言，上海的房价几乎是东京的两倍。如果考虑其他因素的话，上海的房子是东京房子价格的三倍。这个其他因素，后面再讲。
最后说几个在日本买房子的常识。
第一，日本的房子和土地都是永久产权，在目前房子价格中，土地和房子的占比大概是一半对一半；
第二，房子会贬值和折旧，折旧周期大约在20年左右，房子折旧完基本上只剩下土地的价值了；
第三，日本房子的面积，计算的是净使用面积，也就是房子的內墙皮所包围的面积，而且不包含阳台，电梯间楼梯间等所谓公摊面积；
第四，公寓比一户建贵，住大公寓是有钱人的象征，他们认为一户建是乡下穷人住的；
第五，如果有房产中介告诉你日本的房产要涨价，一定要多分辨一下，看具体地段。很多中介所谓5%的微涨是不存在的，大环境仍然是少子化，房子大量空置。
上面的第三点，就是前面提到的其他因素。国内房子的销售面积，包含了三部分内容，一是实际使用面积，二是套内墙体面积，三是公摊面积，因此有个得房率的概念，多层大概在75%~80%之间，高层在70%左右。而日本的房子销售面积就是实际使用面积，因此日本的销售面积还要乘以1.4~1.5的系数，才等于国内的房子。比如日本55平米的房子实际使用感受上，等于国内55*1.5=82平米。
最后，我看到网上说，东京房价最贵的区是千代田区。哦，谢特！为什么不早点让我看到。
但是幸运的是，我仍然能够找到和上面房价相当的房子，所以，不影响上面的结论。比如55平米左右的房子，千代田区最便宜的是2980万日元，和2800万日元差的不大。
千代田区能找到的最低两房，2980万日元，合191万，3.3万每平米。
