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如何预测中国楼市？

2020-11-151567次阅读


一转眼，2020年到了尾声，最后的两个月。

在一连串的黑天鹅事件中，中国楼市也发生了很多大事，看起来是互相之间都没有关联，可能是比较零散，但是实际上有非常清晰的脉络。

很多的大事，我们早就有过预测，中国楼市的确定性其实是非常高的。

当然不是百分百的精准，但只要是楼市黄大大的长期读者，在很多时候对这些大事都早有一定的预判。

拜登击败了特朗普，中国出台了十四五，房价震荡的声音起起伏伏，都不会改变。

在年度峰会上，我给大家做了一次预测复盘：

中国楼市，有自己的核心逻辑。

如何预测中国楼市？ - 得居房产资讯

疫情之后，中国楼市非常清晰的一个判断就是它的成交，整体的销售额和价格都还是在稳步的上行的。

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我给大家看两组数据，这是我们在去年年底的一条预测。非常笃定的判断，今年的2020年的楼市是一定会出现小阳春，成交比较旺盛的一个阶段。

今年因为受到疫情的影响，整个年初是有很大的影响的，那么很多的需求都是延后爆发到今年的金九银十，大家就会发现一个非常夸张的现象：

在北京、上海、广州这样的一线城市，它的成交量在金九银十，特别是刚刚过去的10月份，是把今年的需求都叠加在一起，这个成交量是出现了非常大幅度的上升。

北京的10月份网签的新房，加上二手房同比上涨超过了50%。

上海是10月份的新房住宅成交同比增长接近8成。而广州这个数据就更高。新房再次突破了1万套，就一个月，成交突破了1万套，比去年上升96.2%，几乎是翻了一倍。

这也是广州历史上第三强的成绩，仅次于2010年和2016年。

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大家都知道2010年和2016年是什么年份，2010年是在金融危机之后出现的一个非常明显的上涨高潮。

2016年也是一样的，是一个非常成交非常旺盛的阶段。我们用广州的数据就能很好看出来，现在的这个是楼市所处的周期阶段，大概是跟2010年和2016年是有非常大的相似性的。

这两年都是楼市的房价出现明显上涨的这么一个前奏。

当然并不是说现在就一定会出现上涨。更多的是从整体的周期的角度来讲的。现在周期拉长，房地产市场的调控更严格了。

2020年我们看到，全国的平均房价首次突破了1万元，真正进入了万元时代。

全国的房地产销售的规模会在今年突破16万亿。

我们在去年年初的预测里面，也明确提出一个很清晰的判断——

2020年中国的房地产仍然处在白银时代，它不会像黄金时代那样疯狂上涨，但总体上还是稳步上行。

哪怕是受到新冠疫情这样重大的黑天鹅事件影响，全国房地产销售的面积和销售额的增速也是走出一个非常明显的反转V型。

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到目前为止，1~9月份前三季度的销售额增长已经达到了3.7%。所以今年是一定会突破16万亿的。

这是中国楼市的基本盘。

哪怕全球大震荡，只要中国经济还能企稳撑住，中国楼市的基本盘就不会崩。

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2020年，我们预测过跌跌不休的城市，也在不断地出现。

今年确实越来越多的案例，说明了千万不要去回老家买房，尤其是到县城里面买房的道理。

小城之觞，已经成为一个非常普遍的现象。

在2020年鹤岗之后黑龙江的鹤岗之后，云南的个旧、辽宁的阜新，山东的乳山都不断爆出了几万元一套的房子。

有点像马云爸爸说的，房价如葱的时代真的到了。

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这一点，我们也在之前的文章中做过深入分析。

大家可以看到，我们早在2019年的11月份，甚至更早的时候就已经明确告诉大家。

中国小城市的楼市正在全面日本化。日本化并不是说像日本的东京，它更多是说像日本的小城市——有些房子不要说几万，甚至是十几块钱都卖不掉，因为没有任何升值价值，没有投资空间，反而会产生高昂的维护费用和维修费用。

而大城市的房价正在全面香港化，就是向香港看齐，像深圳，像上海、北京、广州这样的城市，它的房价还是在往上走的。

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我们最新统计的一个数据：在过去的5年里，内地房价涨幅最大的10个城市如下：

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大家可以看一下，从深圳到合肥、无锡、广州、杭州、北京、上海都在里面。

但是这个名单里面，前10名里面只有一个是北方城市，就是首都北京，其他清一色的南方城市，这是非常值得我们思考的一个问题。

为什么都是南方的？

对于这一点，我们也反复的撰写文章，去分析它背后的逻辑。

早在2019年甚至更早一点的时候，我们发出的判断，叫做：

历史性的巨变，西部已经追上来了，但是北方却掉队了。中国的南北差距甚至比东西鸿沟更令人着急。

这是从宏观经济的角度来判断的，它反映了一个非常重大的经济现象，就是中国的经济重心在进一步的南移。

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这个判断也是在高层的文章里面，得到了非常明确的印证。高层去年12月发在《求是》的文章也明确的指出，北方的经济占比正在进一步的下降。

所以，今年集中的爆发了一批的北方城市，在楼市上比较颓势的表现。

包括天津、郑州、济南、石家庄连续不断的传出这样的新闻，就是当地的房价均价跌到了三年前，甚至有些是一次性跌了5000块钱一平方米。

这一点说明什么呢？

城市大分化是影响中国楼市的最大变量，这是我一个非常清晰的结论。

如果说之前不管你在哪个城市买房，可能多多少少都能够赚到一点钱，赚到黄金楼市的一些红利，那么今后已经是一个非常明确的分化时代了。

这会影响到每一个人的资产，它也是对楼市走势影响最大的一个变量，就是城市之间的分化。

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这也是为什么，我们常常和朋友交流的时候，会建议大家多走走多看看，因为你自己所在的城市未必是发展最好的城市，甚至有可能是正在走下坡路的城市。

如果你不跳出自己所在的城市，那么不管你在这个城市里面怎么买、怎么选，可能最后选出来的资产都不是最优的。

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过去的这一年，我们预测过一些城市将要大涨，而且是非常准确的。

我们是最早洞察深圳楼市大信号的团队。可能很多老读者都有印象，这是我们在2019年的11月份发出的一篇文章——《二手房市场出现重大信号：深圳终于碾压北京，成为中国房价第一城》。

通过长期的数据观察，我们在一个非常微妙的时间节点，发出了这个信号。

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大家可以看看网上很多转载的文章，都是从我们这来的。

另外，深圳楼市的重大变化，它其实并不是一个纯粹的数据上的信号。

从2019年8月的先行示范区文件，到今年的四十周年大会，深圳一直是扛起了中国楼市的大旗。

但在去年的11月份，那个时候市场的反应没有那么快。

当时我们去东莞考察的时候，从深圳出发，一直到东莞的松山湖片区，在凤岗、长安、虎门这样这些镇区考察的时候，市场还没有火热。

虽然有的楼盘很热销，但还是不少楼盘货量充足，有得选，有得挑。

因为很多的信号，它从你捕捉到，到市场变得非常狂热，中间是有一个比较大的时间差的，大概有那么三五个月的时间，是可以抓住的窗口期。

当时我们在考察的时候，就明显感觉到整个市场的情绪还没有起来，但是当时我们已经有非常清晰的判断并告诉大家了。

那时在东莞完成了购房的资产配置，现在东莞的涨幅就非常可观了。

此外还有杭州、合肥、宁波、昆山，楼市黄大大看好的城市，几乎都走出了稳定上行的曲线，而且我们是长期看好，对城市的基本面有信心。

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包括我们对珠海和惠州的预测。

经常读我们文章的朋友，知道这两个城市都是黄大大关注的重点。

珠海我们在2019年就观察到，它已经成为全国人口增速最快的一个城市。大约7%的常住人口增速，超过西安、杭州等。

那么，珠海的人口快速增长，是否可持续呢？

通过对高层定调、城市规划、政要言论，城市承载能力等研究，我们发现，珠海正在有意识地做大整个城市的规模，从“小而美”转变成为一个真正的大城市。

这也是我们坚定看好这个特区城市的原因。

果然，2019年的数据出炉，再次印证了我的预测，珠海的人口增速保持在7%，继续领跑全国。

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这样增速，甚至还要维持10-15年，直到珠海常住人口达到500万的规模。

正因如此，每当有人质疑珠海房子空置率高，人口支撑不足等，我都是一笑而过。

这个城市从1万多涨到现在接近3万，一直伴随着质疑的声音。但如果你看明白了大趋势，自然就胸有成竹了。

还有惠州临深片区，也是我们坚定看好的。

大家可以看到，作为一个成交体量非常大的城市，惠州在今年的5月份以后受到深圳的拉动，最高环比涨幅高达1.9%，全国第一。

这些数据，都反复地对我们的判断做出了印证。基于分化的逻辑，其实不同的城市之间，同一个城市的不同的片区之间，都会分化，但是趋势仍然是在那里的。

这就是我们一以贯之的理念：‍一旦选准了城市和地段，那么剩下的就交给时间。

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当今中国，进入了大都市圈时代。

中国的城镇化率，已经超过了60%，还在以每年1%的速度增长，每年大约1300多万农村人口进入城市，还有大量人口从小城市，涌入大城市。

在城市大分化的逻辑下，不同的都市圈潜力已经是差距巨大，同一个都市圈内的不同城市，也强弱悬殊。

新的增长极正在出现，比如深圳，围绕深圳的多个城市：东莞、珠海、惠州、中山，都出现投资的机遇。

如果能够在分化的基础上找到增长极，就更能够抓住财富。

中国房地产的白银时代，大概还会持续10-15年的时间，这将会是楼市投资的最后机会，需要有全域的视角，寻找最优的资产配置方案。

所以，我给大家的建议就是，拓宽我们的视野，独立思考，多走读看，套取红利。

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黄大大也会继续深入研究，针对一些普遍关注的问题，做出新的判断和预测，共同探讨，集思广益，一起进步。

牢牢抓住中国楼市投资的最后十年！


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