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美国买房申请贷款有哪些要求?美国买房有哪些可以选择的户型?

2019-10-08 28次阅读

美国买房基本步骤流程详解


选择自己的地产经纪人(Buyer’s Agent)


地产经纪人应是持有州政府颁发的经纪人执照。在美国,买家与卖家双方主要是通过自己的房地产经纪人去代为接触沟通,买家将自己的意见与要求委托给经纪人,经纪人就应负责为买家找寻适合房产对象,并忠于买家的要求,代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。


房屋买卖佣金通常是以房屋成交价的百分比计算,也就是俗称的抽成。双方的经纪人佣金大部分都是由卖家付的,一般来说,房地产佣金是房屋销售价格的5%-6%,买卖房经纪人各拿一半。在纽约地区买房,经纪人的佣金是由卖方付的。买家则是需支付过户结算费用(closing costs)。


获得银行的贷款预批 (Mortgage Pre-Approval)


因为大多数买家买房都是通过贷款,所以买房前很重要的工作就是找银行的Loan Officer做房贷预先批,Mortgage Pre-Approval。注:也可以先获得银行的贷款预批再去找地产经纪人。


贷款预批(Mortgage Pre-Approval) 是银行在调查了借款人的财务状况之后对其所需贷款额度及还款能力所作的评估。银行或贷款公司会基于买家的信用评分、收入、债务和其他资产等信息,决定大致上能发放多少贷款,并出具一份贷款预先批准信(Pre-Approval Letter)。

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贷款预批可以较为准确地反应买家的经济承受能力,同时也像卖家和经纪人表明自己的诚意,证明自己是一个认真的买家(serious buyer),而不是随便看看。在房市较热的区域或者时期,很多经纪人和卖家可能不对接待没有pre-approval letter的卖家。


开始看房子(House Hunting)


挑选房子是整个买房中最为重要的一个环节。大家可以根据购房的目的(自己住还是用来投资)、预算、地理位置等因素综合考虑。


在美国,房子的种类一般有以下几种:


公寓式住宅(Condominium,简称Condo)


合作公寓 (Co-operatives,简称co-ops)(跟Condo类似,但是产权上有区别)


联排(Townhouse/Townhome)


独栋(House/Single Family Home)


以纽约市为例,市面上的房屋以condo,co-ops,townhouse比较多。


其中合作公寓(Co-ops)是由一个股份公司拥有的公寓楼。买家买到的不是公寓楼某个单元的产权,而实际上是根据单元的大小购买了这个公司的股份。公寓楼中各个单元的使用者要根据其持有股份的多少来支付公寓的房地产税、物业维护费等成本。


对于公寓式住宅(Condo)来说,买家购买的是公寓的独立产权,并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。


合作公寓(Co-ops)的购买对外国人来说比较复杂,一般来说很难通过审批,而且有很多限制,比如不能转租等,建议外国买家轻易不要去买这类房产。而独立产权公寓(Condo)对外国人购买没有限制,购买后也可以出租出去,没有合作公寓(Co-ops)的程序那么繁琐。与合作公寓相比,独立产权公寓在价格上更贵些,但在市面上更容易转手。


出价和议价(Make an Offer & Negotiate)


看到中意房子,经纪人会帮忙填写买房出价合约意向书,意向合同上除了出价价格外,还有一些附属内容,比如成交方式、预计的交房日期等。有些房主还会要求买家提供付款能力证明(proof of funds)。如果买家有贷款,还需要附上之前提到的贷款预先批准信。


这个过程一般是双方经纪人去进行,并以书面形式完成讨价还价。


签约


买卖双方达成价格共识后,将在各自的律师代表下,商谈合同条款。买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据买方的情况进行更改,删减或添加。


比较常见的是添加一些Contingency Clauses(附条件条款),也就是说,如果附加条件没有满足,买卖双方可以终止履行合同,而不构成违约。这种Contingency Clauses一般是用来保护买家利益的。常见的合同附加条款有贷款情况和验屋结果,也就是说,买家是否继续履行合同取决于贷款的条款或验屋结果。


双方律师交流直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后,双方才签署合同。签约后,买方一般支付房屋总价的一部分的房款作为定金(earnest money deposit)。这笔诚意金根据不同地区额度不同,美国大多数城市是按房价的1%-2%算,而在纽约一般是房价的10%。这笔钱通常会给卖方律师放入第三方保管账户(escrow account)内,并开始后续的房屋检查、取得贷款、过户等手续,直至一切手续皆合法完成后,第三方托管方(Escrow)才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。


如果买家无正当理由(产权有问题、贷款没批等)单方退出合同,那么买家将会失去这笔定金。


检验房屋(Inspection)


卖家接受价格后,如果买的是独栋的房子(house),买家一般会请有执照的房检师来检查房子。


如果买的是合作公寓(co-ops)或独立产权公寓(condo)的单元房,一般会省过这个环节。但如果单元楼比较小,或是业主们自己管理的楼,还是建议请房检。验后有问题,可酌情再与卖家协商,提出修缮或减价要求,或中止合同。


贷款银行确定发放贷款 & 产权调查


如果不是现金交易,贷款就是最关键的一步。


买家最终申请贷款的贷款机构无须与当初申请贷款预先批准信为同一间。如果你信任预审贷款那家公司或银行,可以向它正式申请贷款。但同时,买家仍然可以持续找寻自己满意的贷款机构,比如另一家机构利率更好、费用更低等。


贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal),贷款批准后买家还要锁定贷款利率。如果是现金买房,可以省略这个步骤。


与此同时,买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查,出具产权报告。该过程主要调查该房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料、有无任何未解决的法律纠纷问题等等。


如果独栋房屋(house) 的话,还要看看有没有违章建筑(illegal construction)。另外买家还要取得平面图来清楚界定与邻居的边界。


这个阶段买方一般会购买产权保险(title insurance),以保护自己的权益。


向Condo/Coop管理会提出购买申请


如果购买的是独立产权公寓Condo或者合作公寓Co-ops,还需向它们的管理会(Board)提出购买申请并准备好申请资料。


不同管理会有不同要求。Condo管理会有拒绝买家的申请的风险,但是一般情况下会给予批准,而且Condo管理会一般不会要求面试。合作公寓Co-ops无论是材料要求、审批过程还是面试都比Condo更为严格。Co-ops可以拒绝买家申请,并且无需提供解释。Co-ops的面试一般30分钟到1小时。


过户(Closing)


以上程序都通过之后,双方律师将协调各方确认过户时间。经纪人会带着买方在过户前24小时再次查看房屋(final walk-through/final inspection),以确定自上次看房到现在房屋没有变化及损坏。


过户日的交房手续通常会在卖方律师的办公室,如果买家有贷款,则可能在银行律师的指定地点。


一般来说,买家需要携带自己的有效身份证明文件及现金支票以付清剩余房款和房屋过户费(closing fees)。这些成交费是买卖双方在房产的买卖交易过程中所产生的额外费用。在纽约,成交费可占房产购买价格的1-8%,包括律师费用、地产登记费、州地产税、市地产税等等。因此,除了准备首付之外,在准备买房时一定要考虑到这些潜在的费用。


签署所有文件后,一手交支票,一手收钥匙,买方即成为新的屋主。 


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