美国买房避不开的问题就是贷款。
贷款时机如果不太好，处在利率高点，一贷30年，压力可想而知。
但是，很多人不知道，在美国，贷完款后还能改。Refinancing就是那剂后悔药。它能帮你省钱、改年限。今天我们就来谈谈怎么用这个Refinancing。
Refinancing是什么？
Refinancing简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”。用新贷款代替旧贷款，继续偿还债务。
通常有几个步骤：
怎么知道自己需不需要Refinancing？
确实，Refinancing不是点外卖，想来就能来。
既然是要重新贷款，当时是耗时耗力的，不然大家都挤破脑袋做了。
必须在合适的时间、合适的条件下，Refinancing才能发挥省钱的作用。
遇到这些情况，就可以考虑Refinancing了：
1. 评分提高
贷款利率有两个决定因素：一是基准利率，一是信用评分。在基准利率的基础上，根据你的信用记录会增加一个百分比。
信用越好，这个百分比就越低。这意味着，你的贷款利率就越低。
比如，买一套100万的房子，以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，可以通过Refinancing将利率降到4%，每年省一大笔钱。
2. ARM将要调整
很多人使用ARM（Adjustable-rate Mortgages）是因为这种贷款方式，头几年可以交比较少的固定利息。
但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利。你就可以考虑Refinancing，更改为Fixed-rate Mortgage，省下一笔钱。
3. 需要大额开支
房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种Cash-out Refinance，直接拿到现金。
比如，几年前买了一栋25万美金的房子，贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金。
通过Cash-out Refinancing，可以将贷款提升到17.5万，拿到额外的2.5万现金。
Refinancing好在哪？
1.省利息
这是大家Refinancing最直接的原因。在利率降低的时候申请，特别是对于那种30年的长期贷款，可以省下一大笔钱。
2. 减少月供
申请了Refinancing，相当于重新开始计时，延长了贷款时间。比如30年的贷款在第5年决定Refinancing，那么可以重新算30年。
另一方面，通常情况下，在Refinancing的时候，你的负债额是低于最初贷款时的数额，加上贷款时间重新计算，月供就自然减少。这样每月有更多可支配的现金流。
3. 缩短贷款期限
Refinancing既可以延长贷款期，也可以缩短期限。比如把30年的贷款变更为15年。
在资金充足的情况下，你当然可以直接付钱提前还清债务。但是通过Refinancing缩短贷款时间，往往可以得到更低的利率。
4. 管理合并贷款
如果你有多笔贷款，特别是在利率下降的情况下，通过Refinancing将它们合并为一笔。不仅可以省钱，还方便追踪管理债务偿还情况。
Refinancing有什么风险？
Refinancing当然不是100%能保证帮你省钱。有时候，它的前期费用甚至超出能省下的金额。所以一定要擦亮眼睛，精打细算。
1. 交易成本高
房屋贷款在Refinancing时的费用会很高。过户结算费（Closing Costs）甚至会多达几千美金。所以决定申请时，一定要计算好各项费用，以免得不偿失。
2. 失去原有优惠
Refinancing后，新的贷款可能利息会降低。但是，原有的附加优惠条件也会随之消失。所以贷款人需要权衡哪种方式更能将利益最大化。
3. 付更多利息
延长贷款期限后，虽然每月还贷压力小了，但是长期来看，有可能在总数上会支付更多利息。所以需要从专业角度考量到底亏了没有。
什么不会变？
有两件事，在Refinancing后是不会变的。
1. 负债
正常情况下，你的债务不会因为申请了Refinancing就发生变化。除非用Cash-out Refinance。
2. 抵押
当你还不了房贷时，你的房屋依然会被拿走抵押，不会因为Refinancing而改变。
有没有什么坑啊？
当然有。有一些常见误区需要特别注意。
1. 房屋估值过高
3年前你的房子估值100万，并不意味着现在也是还是这个价。
房屋估值下降意味着资产净值减少，银行提供的Refinancing offer可能会比预期要低。
2. 只看利率
利率下降是Refinancing的最主要动机。但是如果只看利率，而忽视前面提到的贷款年限、手续费等等，可能会丢了西瓜捡芝麻。
此时，更需要宏观、全面的考量。
3. 不读条款
你也许有过类似的经历，一份80页的文件，根本不仔细看就签字了。
要知道，贷款可是关系到你的每月支出和长期负债。各项条文一定要认真读懂，才能把钱花得明白。
