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为什么说泰国房产值得投资?泰国的人口红利还会持续多久?

2016年之前,对于中国家庭来说,泰国只是个有着特别强烈吸引力的旅游国家。 但2016年以后,泰国成了中国家庭海外投资的最佳选项。一般而言,中国人购买泰国房产主要有四个动机:投资,生活,医疗和教育。

跨境资本作为亚太地区商业地产投资的重要参与者之一,目前其参与度处于十年来的最高水平。


在普华永道(PwC)与城市土地学会(ULI)联合发布的《2019年度亚太区房地产市场新兴趋势报告》中,日本东京、越南胡志明市和泰国曼谷的投资与开发前景排在亚太地区城市前列。
根据Real Capital Analytics (RCA)在截至2018年6月的财务年份中,大约34%的交易涉及来自亚洲或全球的跨境资本,而2017年同期跨境资本则为32%。

2018年外汇交易和对冲成本,也成为影响投资流向的一个重要因素。与此同时也带来了一些好处,相较1年前,日本和曼谷对美元标价的投资者更具吸引力。


据Preqin称,2018年房地产平均目标配置上涨到10.4%,比2017年增长了30个基点(bps),自2013年以来增长了约150个基点。

报告中普华永道会计师事务所用"极度充裕"一词,来形容涌入东南亚地区的资金流量。


而泰国与越南的楼市去年可以说是异军突起,迅速带领整个东南亚地区成为中国海外投资者的“新宠”。

泰国旅游业发达,曼谷是亚洲最具活力和宜居的城市之一,作为租金收益较高的“度假型地产”受到投资者热捧。


根据外国投资审查委员会的统计,中国已经超越美国成为东盟房产的最大获批外国投资来源地。

1、产权绝对放心


很多泰国的房子都是具有永久性产权的,也就是说如果你不卖掉它,这个房子就是属于你和你的继承人。而且泰国的房子也没有房产税和遗产税,所以不用担心买的是负债。只需要考虑租售比就好了。同时,泰国政治经济稳定,风景优美,居民信仰佛教待人友好,平均房屋租金率稳定在6~8%,所以当意识到泰国的房产可以保值、增值,房产高收益大回报高的时候。全世界的投资客都疯狂了。

2、泰国房产相对是比较安全


自从泰国大选的消息曝出,虽然泰国的经济受到一定的影响,房市也被各方质疑,很多投资客是比较谨慎的,在板上定钉之前保持观望态度。

据泰国资本市场组织联合会(FETCO)主席派汶在近期举办的一场研讨会上称:热钱会在选前还是选后涌入泰国?


外来投资者正密切关注泰国大选的进程,资金规模来看至少会有1000亿铢的境外资本在大选前后涌入泰国。

一个稳定的政治大环境会让热钱适度降温,转而变成长期投资资本。


换句话说,泰国的资本市场今年将如何发展,新政府组阁成功与否将是关键因素。因此,想投资的你是跟紧这波热钱炒把短期,还是提前布局投资长期呢?

但是相对于其他国家而言,在泰国购房还是比较安全的。


稍微对泰国经济有所研究的都会发现,每轮大选或政变后,曼谷房价都会迎来新一轮的涨幅。

过去十年尽管曼谷经历了08年金融危机、11年特大洪水、14年政变、16年国丧、17年宣布大选等事宜;


但曼谷城市公寓的均价从67028株/平涨至119918株/平,且不曾出现过下跌。

数据来源:曼谷邮报


不管是大选还是政变,其结果都对房价影响不大。

每次政变之后,泰国的经济都像是打鸡血一样,满血复活。


更何况这次的泰国大选属于温和的民主选举,不会对泰国房价有太大影响。

但在大选这个多事之秋,泰铢汇率也是一个不容忽视的风险。


总的来说,我认为曼谷房产仍然具有投资价值,但由于一些不可回避的问题,在选择具体的项目和购入时机时,仍需谨慎选择。

3、泰国的房子质量高


这么一说,可能有些人想要质疑了。泰国不是一个比中国要落后的多的国家吗?中国的房产维权事件那么多,这个国家的房产质量能有多好?但事实就是泰国大开发商的牌子要比中国的有质量保证。因为泰国有法律规定,如果开发商出来问题,但不承担责任,可以让其联名品牌背负连带责任的。要知道泰国的大开发商都不是只做房地产这一个项目的。

4、人口红利扔在持续


泰国依然有人口红利。泰国人口一直净增加,且增速不断加大,房地产市场的需求得到保证,尤其是首都曼谷,对外来人口的吸引力更强。过去七年,曼谷办公楼新增租户最多来自于科技、媒体和电信行业。此外,华为将东南亚总部设在了曼谷,京东和阿里都在这边开拓业务,抢占市场。很多中国的外贸企业也因为高房价和高税收开始搬离中国,而转向了东南亚。加上曼谷作为中泰铁路的交汇点,未来的发展和人口红利必定一片光明。根据泰国政府的预测,泰国地区人口在未来10年还将增加100万人。

5、区域性增长势头显著


相较而言,泰国东部区域或将实现最为强劲的增长。曼谷不是北京上海的环状发展,曼谷是线性发展,就是沿着三条地铁线性发展。

结合泰国皇室历史和目前的城市发展,我认为曼谷大概率更多是往东发展,不管往是东北还是东南。


以Asoke为中心,继续向东南方向沿素坤逸路发展的这片区域,在买房地图上就叫素坤逸区,现在均价和是隆/沙吞区差不多,也是4-6万人民币,好的房子也要6万+了。

今天素坤逸区已经发展成为曼谷最大的商业住宅区,也是过去10年曼谷房价上涨速度最快的区域。


而在素坤逸东南方向,开发较晚,起点较高,也兴建了大量现代化的住宅、购物中心、餐馆、酒吧街等,生活便利度也还不错。

而且房价和物价明显要比素坤逸低一点,更适合本地居民生活。


另外,曼谷另外两大红灯区,娜娜巷(Soi NaNa)和牛仔巷(Soi Cowboy)也都在Asok附近,外国人和本地精英并不喜欢租住在这里,一部分居住需求自然也就往东南外溢。

6、泰国税收优惠政策


英国目前税收政策不对海外买家,征收投资资本增值税,根据具体情况还有多项税收减免政策。

相对美国加拿大低买入高房产税高持有成本的情况,泰国无需缴纳房产税,只要缴纳0.5%的印花税即可。在泰国,作为海外投资者对所持房产进行二次出售时,只要过户费2%和个人所得税1%。房屋增值部分无需缴纳资本利得税(或称物业增值税),作为海外投资者,期房也可随买随卖,进行预售权转让。


7、人性化的分期付款

泰国的房产是分期付款的,除非是现房,期房你只要付个首付就可以了,然后付款都是根据他们建成情况,最后支付个尾款就好了,中间可能相差2-3年,让买房者既减少了购入的压力,也方便炒楼花。


8、语言文化和教育优势

爆买东南亚的房子还不够,中国人在东南亚又发现了新的宝藏――学校,尤其是小学和初中国际学校。


最近,泰国正流传着一个重磅新闻。由于中国留学生激增,泰国一所国际学校2018年盈利飙升至9700万泰铢,比2017年足足翻了四倍多。

足见泰国教育对中国人的吸引力。


其实不止国际学校,由于学费低廉、签证便利,连泰国大学近些年也有中国留学生蜂拥而至。据泰国有关机构的统计,2017年在泰国大学的中国留学生人数为8455人,是2012年的两倍,而目前泰国各类中国留学生总人数高达3万人。

东南亚的国际学校,以泰国、马来西亚、菲律宾和新加坡居多。从幼儿园到高中,从孩子单独寄宿到家长陪读,从全英文教学到中英双语或者英语结合当地语言的教学,绝对满足各类需求。


相比中国的国际学校,除了学费,东南亚最大的优势是更高的国际化程度,以及完全不输国际水平的教学质量。

泰国国际学校大多集中在曼谷,其次是清迈、芭提雅和普吉岛。名气大一些的学校,高中学费每年大约在10-15万人民币,极少数会达到20万人民币。如果是小学,则会更便宜。在天涯论坛上看到一位妈妈带着孩子在清迈读小学,第一年加上择校费8万元,第二年只要6万人民币。


在北上深动辄千万的优质学区房面前,许多家庭不得不选择国际学校.但每年20万的学费也并不是普通中产家庭可以承受的。东南亚作为承接中国和欧美教育的中间地块,房价低,国际学校性价比高,于是成了很多家庭的另一块“跳板”。
而这里的“以房养学”,或许是进一步降低家庭成本的另一种方法。

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