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芭提雅房产还值得投资吗?泰国本地人怎么看?

2019-10-08 1255次阅读
芭提雅房产是否值得投资?

答案是:值得投资,但是要避免像中国人那样投资。


如果问到泰国人,除了曼谷,还有哪个省份具有增长和投资的潜力,那么你得到最多的答案一定是春武里。

2015年,泰国最繁荣地区排名中,春武里作为第二名排在曼谷之后,19项统计指标的总得分高达95.42。而芭提雅作为春武里的核心城市之一,如果硬要说没有投资价值是说不过去的。


其实芭提雅不单是我们通常理解里只有旅游和房地产产业,泰国国家数字园的所在地就在芭提雅市区以北10公里的位置。

此外,春武里府也是泰国外国员工第二高的区域,截止2018年初,总计有10870名外国人在这里合法工作,这个数字高出普吉岛和清迈大概7%。由于这些外籍员工不能直接购买带地别墅,这帮人是公寓购房的刚需人群。


与此同时,芭提雅拥有持续增长的外国游客规模,2018年,中国赴泰国旅行的人数首次突破1000万,这其中超过四分之一的中国游客都会前往芭提雅游玩。而这样规模的中国游客,也只是占到了芭提雅国际游客数量的31.3%,其余群体中,有相当大的比例,都是和我们有相似炒房热情的俄罗斯人。

所以说,对于芭提雅市场的投资逻辑,是着眼于该地区巨大的租住需求,而不是像曼谷那样聚焦于的本地消费能力和人口内需。


芭提雅周边公寓投资观察

客观的讲,如果对芭提雅本地区泰国人房产交易数据进行统计,在过去的几年里,房价的增幅是非常缓慢的,高层公寓的实际交易价格增幅仅为每年2%,低密度房型的增速相对较好,能够达到7%。


这就引出了泰国当地房产从业者跟我们提到的,芭提雅值得投资,但不要像中国人那样的投资芭提雅。

芭提雅房产作为一个有大量游客的租房市场,投资标的一定是优先选择租金回报率更高的区域。芭提雅租金回报率最高的地方在哪呢?在芭提雅北部的市中心区域,这里的租金回报率可以达到9%左右。


而中国的投资者更多的将投资标的放到了中天海滩及其以南区域。这个区域其实是有大量的跟团游旅客的,如果投资的是拥有酒店牌照和酒店集团物业的共管公寓的话,本身也还是具有一定的投资空间的,比较适合经济实力一般,难以承受高房价的投资者。

但近些年,这里很多被中国投资者热捧的高端公寓,售价确实虚高了。高昂的房价让这个区域本身不错的投资回报率被压缩,很多公寓的租金回报率都在5%以下。同时,这个地区的房产交易又是一个租金回报为基础的投资市场,这必然会导致很多中国投资者未来遇到回报低、出手难的窘境。


此外,我们的分析师在实际考察芭提雅公寓市场的时候发现,有大量的楼盘并没有经过EIA(环境影响评估)。也就是说这些盘的建设并没有经过审批,一旦后续审批未通过,随时会面临烂尾的风险。而恰恰就是这些盘,在中国市场可以说卖的风生水起。
除了芭提雅本身,一个叫林查班港的城市也被一些从业者提及。这个港口是泰国最大的海港,位于曼谷和芭提雅中间地带,距离曼谷国际机场是 100公里车程,乘车需要1小时10分钟,距离芭提雅中天海岸28公里 ,乘车需要30分钟。

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