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豪掷20亿！脱欧重大突破之际，中国人又出手了

2020-01-141398次阅读

每次脱欧刚有重大突破，就有超级富豪重金买下伦敦豪宅。

 
这一次的大手笔，又出自中国买家。
 
三天前，在全球最贵的城市、最贵的地段，英国卖出了有史以来最贵的一栋住宅楼！
 
总价2.1亿英镑（约20亿人民币），买家为有“重庆李嘉诚”之称的中国富豪张松桥——中渝置地副总。

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（这栋7层豪宅有45个房间，总面积约5759平方米）

张松桥签下这栋豪宅的时间是1月11日，在资本市场欢呼之际，很多人没有注意到，英国刚刚经历了一个历史性时刻：
 
英国下议院在1月10日投票通过了鲍里斯的《脱欧协议法案》，这是梅姨努力了三年都没能做到的事情。
 
这意味着脱欧协议在英国国内卡得最久的一关，终于过去了。
 
历史总是惊人的相似。
 
大约一个月前，鲍里斯大选获胜当天（12月13日），伦敦市中心就卖出了一套价值6500万英镑（约6亿人民币）的顶层复式公寓，刷新2019年伦敦公寓最贵成交纪录。
 
买家身份至今都很神秘，有传闻是香港富豪，也有传闻是欧洲富豪。事实上，早在大选之前，这位富豪就看中了那套公寓，但迟迟未下手，就是在等待鲍里斯是否能够顺利当选。
 
这也再一次验证了海外掘金多次在文章里提到的结论，趁着英镑还没有重回高位，捡漏英国优质资产。难不成最近买楼的富豪都悄咪咪成了咱们的读者？豪掷20亿！脱欧重大突破之际，中国人又出手了 - 得居房产资讯
 
重庆李嘉诚是谁？
 
这桩刷屏国际媒体的2亿英镑豪宅，位于伦敦骑士桥地区，毗邻海德公园。前几届主人包括黎巴嫩前首相RaficHariri、沙特亲王Sultan bin Abdulaziz AlSaud。
 
非富即贵。
 
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（这栋豪宅正对面就是海德公园）
 
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（张松桥买下的20亿人民币的豪宅超级豪宅2-8aRutland Gate）
 
现在的新主人张松桥虽不是政界名流，但在中国内地、中国香港和英国房地产市场上，也是重磅级嘉宾。
 
从重庆起家的商人张松桥，目前是四家香港上市公司的主席，分别是中渝置地、渝太地产、港通控股和渝港国际，被业界人士称为“重庆李嘉诚”。这四家公司做的大多数与地产、基建相关的业务。
 
今年1月11日的交易，并非是张松桥首次大手笔买英国了。
 
2016年7月，英国脱欧公投刚刚结束，张松桥旗下的渝太地产，以4233万英镑买了伦敦金融城的Travelodge酒店物业。
 
2017年1月27日，张松桥继续加码，以2.92亿英镑买下伦敦帕丁顿火车站附近的写字楼One Kingdom Street。
 
2017年3月1日，张松桥带领中渝置地，以11.35亿英镑拿下伦敦最高建筑利德贺大厦，俗称“奶酪刨”大楼。当时这笔交易是中资在英国房地产市场上最大的一笔交易。
 
2017年成交时，每年租金收入约4020万英镑，而且大楼租客大部分为长期租约，成交时平均剩余租约13年。
 
单单是奶酪刨大楼一年的租金，就覆盖掉了2016年买Travelodge酒店的成本。
 
这些买楼的资金从哪里来？
 
同为中国内地和中国香港的地产商，并不是张松桥和李嘉诚的最大相似点。
 
从内地转移至海外市场，才是张松桥更像李嘉诚的一点。张松桥从2016年到如今在伦敦买楼的资金，很多都来自清空内地资产后的收入。
 
从2015年年中起，中渝置地就开始出售内地的物业和土地储备，中渝置地副总在2016年的年度业绩会上，解释了2016年公司收入下降的原因，“一寸不留，全都卖完了”。
 
据不完全统计，中渝置地出售的内地物业总计100亿港元，公司经营重心也从内地转移到了英国和澳洲。2019年8月公布的业绩报告里，找不到中国内地资产的踪影。
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（中渝置地官网显示的主要投资项目里只有三个海外项目）

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（中渝置地主要发展项目也只有香港和伦敦两个项目）
 
跟着李嘉诚囤地，又跟着李嘉诚出清内地资产，入手伦敦和澳洲，怪不得张松桥会被称为“重庆李嘉诚”。
 
为什么这个时间买楼？
 
张松桥购买之前，这栋豪宅的挂牌价是3亿英镑，最后折价1个亿卖给了张松桥。
 
如果没有脱欧，很难存在这样的议价幅度。
 
易居研究院的研究总监严跃进这样分析道：
中渝置地在伦敦购置物业或出于两方面考虑：一是公司抛售的内地土地资产溢价水平较高，资金回笼效果不错；二是在当时英国脱欧背景下，伦敦物业估值偏低，增长机会大。
张松桥这一次斥资20亿购房，与双十二大选之后那位富豪购入伦敦最贵复式公寓，所处的时间点都非常微妙。
 
一是脱欧有了重大突破，二是印花税加税前。
 
2020年1月9日晚间，英国下议院以330票赞成、231票反对，三读通过了鲍里斯和欧盟共同达成的脱欧协议。
 
接下来，这份协议将提交给上议院，通过之后等待女王批准。事实上，从2016年到现在，这份协议经历了委员会审议、报告、一读、二读、三读投票阶段，此前梅姨就是一直卡在了议会投票阶段，最终一拖再拖。
 
自从2019年7月23日鲍里斯正式入主唐宁街十号，半年过去，鲍里斯确实一直都在践行他去年7月上台之前的承诺：快速脱欧！
 
脱欧的突破性进展，例如与欧盟达成脱欧协议，议会三读投票通过协议等等，都是在鲍里斯力推之下完成的。即便中间经历了党内议员倒戈、暂停议会、重新大选各种狗血剧情，最终鲍里斯还是将搁浅的脱欧巨轮拉离浅滩了。
 
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（脱欧接下来的流程，来源：PA graphic）
 
一旦大方向确定，他们心里就有底了，遇到价格和汇率合适，该买就买了。
 
就在张松桥20亿买下伦敦豪宅的消息传出当天，中资车企对英国的投资也在加快脚步。
 
英国《金融时报》和天空新闻台（SkyNews）报道，吉利汽车、动力电池龙头企业宁德时代都在考虑入股英国顶级豪车阿斯顿马丁。

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当然，对于现在在伦敦买楼的富豪而言，除了有议价空间，还有一点是要赶在3%的海外买家税实施之前敲定。
 
目前，英国政府已经确定，将于3月11日公布2020年的预算案，其中需要讨论的就有向海外买家征收额外3%印花税的政策。
 
这意味着，英国政府最快将在3月11日向海外买家征税。只要合同交换期在此之前，就不受海外买家税的影响。预计在这个期限前，还会有一批买家抢着购房。
 
上一次英国购房加税，也是同样的情况。
 
2016年4月，英国正式对第二套房产征收额外的3%的印花税，对本地买家和海外买家一视同仁。新政实施前，英国就掀起了一波猛烈的购房潮，房屋交易量在2016年3月大增60%。

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为什么是英国？
 
无论是张松桥、李嘉诚等中国富豪，还是中东、俄罗斯的富豪，这些年频频刷新英国写字楼和住宅楼交易纪录的有钱人们，为什么愿意把大量的资产放在英国？
 
对于他们来说，财富的安全性，要比财富增值更重要。
 
这里的安全，既涉及产权保护，又有守护本金的需求。
 
从边际效益递减规律出发，普通人实现财富增值的满足感，要大大高于超级富豪实现财富增值的满足感。
 
为了保护财产安全，并让财富顺利传承给下一代，全球政局最稳定、金融和法律体系最完善、对个人产权保护最严格的老牌资本主义国家——英国就成了他们的避风港之一。

中东、俄罗斯不稳定的政局，并不能让富豪放心地把财产放在本土。
 
如果再仔细看一看张松桥、李嘉诚，以及“全球最牛房东”ZARA创始人阿曼西奥·奥尔特加，他们在英国的大型投资，多以收益稳定的资产为主，不求高收益和高增长，只看中资产的稳定性和安全性。
 
例如，前面我们提到的张松桥，在伦敦大手笔的买卖，除了这一次是住宅楼，前几年买的都是核心地段的写字楼和酒店。虽然最著名的“奶酪刨”写字楼年化租金回报率大约在3.5%左右，但胜在这笔现金流稳定且持续，2017年买入时平均剩余租约13年。
 
也就是说，未来十年，即便租金不涨，也能确定每年有四千多万英镑的租金收入。
 
而李嘉诚则更不用多说，买酒吧、买写字楼、买自来水、天然气、轨道交通公司等等，都是稳定而且持续进账的资产。
 
还有ZARA创始人奥尔特加，买买买的大多是伦敦核心地段的写字楼。据21世纪经济报报道，奥尔特加在伦敦写字楼的租金收入，从2015年的6000万英镑，涨到了2018年的7440万英镑。
 
光是每年的租金收入，就能再买一栋写字楼。
 
除了英国脱欧让伦敦的优质资产议价空间更大，目前全球经济放缓、地缘冲突加剧，大家求稳的心态也更明显了。
 
经济危机不可怕，因为危机过后就是复苏。可怕的是我们无法预测危机何时会来，从2016年起经济学家们就在讨论经济衰退，直到现在，大家也不知道经济何时探底、何时复苏。
 
此时此刻，笼罩在投资者心头的阴云，是对未来的不确定性。
 
所以如果能有一类资产既能够保持资金安全，每年又能有源源不断地现金流收入，这种确定性自然就受到了全球富豪的青睐。
 
不确定性时刻，更好的防守，其实就已经是一种进攻了。


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