英房专题 | 英国长租公寓市场现状解读

目前的长租公寓市场，无论是相关政策还是地理分布，其市场现状和发展潜力都有明显的特征，大体上可总结如下：

这两个特点所反映的每一种情况，都将涉及较多不一样的市场因素，让我们逐步展开，去拼凑一个完整的认识版图。

首先让我们来了解一下长租公寓这个名词的概念。这将对我们之后理解整个市场有所帮助。

作为一个房地产开发项目中的专有名词，长租公寓第一次被官方完整定义是在2018年9月，这也侧面说明了长租公寓市场发展的成熟度较低，各种规范仍在发展中。长租公寓在英国城市规划法案中的官方定义如下：

在我们对长租公寓作为一个房地产项目以及一个投资资产的概念都有所了解之后，让我们转向来看长租公寓所属的市场。

作为一个新兴的市场，长租公寓的规模化最早可以追溯到2012年，以伦敦奥运村的交易为标志。之后在2013年，M&G作为机构投资者，进行了多个长租公寓市场的投资，包括收购Berkeley集团旗下包含534个单元的公寓并将之作为长租公寓和参与了伦敦奥运村旁Stratford Halo，一栋有着超过400个单元的大型出租公寓这样的大型交易。M&G在收购案之后，紧接着就在2014年宣布直接参与长租公寓的开发，成为了最早完全进入市场的几个大型机构投资者之一。

而法律的规范化则体现在本文上述提过的规划法案中对于什么是Build To Rent进行了完整的定义，从此在开发层面，开发商能够直接以长租公寓作为与政府讨论时的关键词，并且之后愈发完善其他法律法规（譬如作为长租公寓的开发项目应该配备多少车位等具体规定）打下了重要的基础—毕竟法律需要先承认有长租公寓这种项目的存在，才能对如何开发它进行更详细的说明。

而反观这一切发展，距离我们最远的那一点星火，其实也只是不到8年之前的事情；而最近的一个重要的飞跃，则刚刚在1年多前与我们碰面。

根据专门观测长租公寓发展情况的英国房地产联合会（British Property Federation）的统计数据，当前全英国总共有148,046个长租公寓（单元数），其中已经完成的有34,840个公寓，占总数的23%左右；正在建造的有35,760个公寓，占总数的24%左右；还有超过50%的体量仅是获得了规划许可却还没有动工的公寓，总数为77,446个。

这个数字并未显示出长租公寓的动态，因此让我们引用一些历史数据作为比较：

除此之外，这样高速的增长在未来2年，甚至会以更快的速率推进：按照一栋中高密度的建筑从建造开始平均建筑时间为2年左右的经验推算，2年内会有比现在市场上总存量更多的公寓投入市场，令整个体量在2年内翻番，即每年平均增长达50%。而即便只有不到70%的项目能够达到这个水准，未来2年的增长速度仍然比现在更快。

之所以说“似乎”是有34000套缺口，是因为我们还要回看伦敦自己做估计的时候是基于什么样的数据，假如伦敦认为每年需要66000套住房是因为有同等的人口增长，而实际上2017/2018年的增长只有32000人，则虽然供给没有达到目标，但是未必真有需求缺口。

也就是说，实际上增加的人口，比英国政府估计的还要多；换句话说，实际的住房需求，比英国政府估计的还要大。如果按照之前的比例换算，住房缺口还要再增多30000套，即再增大50%。

如此看来，供给和需求的缺口非常巨大，这也就造成了住宅市场的广阔发展前景，亦足以解释作为市场一员的长租公寓为何能够获得发展。《伦敦市政发展计划》是一项持续到2041年的发展指导纲要，而关于住房政策的复议将会在2029年前进行，由此可知，对于伦敦，每年的新增66000套住房需求的估计预计会持续10年；而对于英国整体的人口增长，统计局的估计是至2031年，在12年间增长300万人，每年增长25万人。因此基本市场需求能够在未来10年间都得到保证，而长租公寓要做的，就是在于住宅市场上的其他成员竞争，争取更多的市场份额。

从现在的市场局势来看，我们相信长租公寓能够凭借自身优势，争取到足够的市场份额，实现进一步发展。

长租市场是住宅市场的一员，而非全员；巨大的供需差距的确为其提供了不断向上的基础，但发展步伐可快可慢。之所以长租公寓能够以接近三年翻番的速度飞速发展，还要得益于市场上其他成员的侧面推动。

因此从可负担性来看，按照官方的估计，不吃不喝10-15年，才可以在伦敦买房，如果要买环境较好的区，时间还要更长。

与此同时，统计局关于收入的统计却显示，英国每个家庭的可支配收入中位数为29400磅，即每周大约566磅。这个数字比平均家庭周支出还要低，说明有许多家庭（可能接近一半）假如按照正常开支，即过的是英国平均水平的生活的话，除非对方白送，否则一辈子也不会有余钱买房，根本就不用考虑这个房子在哪。

如此比较，两者可负担性高下立判。然而除了这最关键的一点，长租公寓面对销售公寓，还具有其他优势。

长租公寓具备两个销售公寓不一定包含的优点，即居住在此的人可以生活的相对灵活并且轻松。

如果我们列一张表把除去资金紧张的其他选项分类，则情况大致如下：

综上所述，当考虑到房价支出可负担性这种核心问题时，长租公寓拥有销售公寓难以匹敌的优势；而当面对有灵活性和想要过得相对轻松的需求的市场群体时，长租公寓又可以以更低的代价满足客户。凭借这样的特点，长租公寓在面对销售公寓时保住了竞争力，从而能够实现扩张。

房东出租市场作为和长租公寓一样的租赁房产，自然也保有租赁房产具有的灵活性和资金压力小于购买房屋等优点，然而与长租公寓蓬勃发展的市场体量相比，房东出租的市场却呈现了萎缩的趋势。

伦敦市政府想要增加在伦敦内的持证出租房的数量，然而从2017年4月到2018年4月的一年里，这类出租房的数量不增反减，从9683减少到了9020栋，减幅为6%。这反映出原有的投资房房东正在离开市场。

上图所列数据包括了所有购买投资房的业主，而关于使用专门的投资房贷款购买的业主，Savills有更为具体的数据：

投资房市场不断萎缩，场内人士在撤离，新入场的人也在不断减少，似乎在传递一个信号：租房市场正在衰退。

由此可见，经过了新的政策改革，案例中的投资房收益由原本的2160磅减少到了960磅，减少了55%以上。我们认为，这样大的利润缩减，才是投资房市场温度降低的主要原因。

长租公寓和学生公寓同属于运营型房地产，然而两者无论在市场体量上还是制度规范上，都还有着一定差距。虽然如此，我们认为这并不妨碍长租公寓以现在的学生公寓市场作为发展的标杆，原因在于两者在运营思路非常类似，可说是针对不同市场但共享相同内核的两个生意。关于这一点我们可以列表说明：

Savills还对两者的金融基础进行了对比，学生公寓优于长租公寓。但我们可以从其表达方式看出，一旦长租公寓发展时间够长，能够有足够的可以参考的追踪记录（上文所说track record，能够作为银行进行开发贷的风险和收益的参考），则按照逻辑来说，市场基础比学生公寓更好的长租公寓将可能得到更低的融资成本。这也是业内的一种共识。

因此，基于两者运营理念类似，长租公寓又有更为扎实的市场基础的情况，我们能够想象当这个市场完全成熟，其体量将极大地超过当前情况，并且其开发成本将会更低。

上文已经提过，英国国内以伦敦为代表的可负担性问题一直难以解决，许多民众可能根本没有余钱买房。而当前的一个既有事实则是相比于房价，租金的可负担程度要大大提高，因此直接在租赁市场上实行租金控制，可能比在销售市场上实行房价控制更加有效。

我们认为，在未来伦敦可能还会继续加强用长租公寓来满足住房需求的办法，而这种猜想的理由就是，相对于销售房产，出租房产的效率要高得多。

由于出租房产效率更高，而伦敦在未来10年内人口增长又居高不下，同时要通过控制销售来满足住房需求本身在开发量上已经有短板（新建数量只到预计的50%以下），因此我们认为，未来伦敦的住房问题的解决重心会逐渐向租房转移。

如果伦敦对长租公寓的租金价格进行控制，甚至在未来不停加强这种控制的话，则机构和开发商自然而然会减低在伦敦开发长租公寓的热情，而转投英国其他地区，并促进英国其他地区的长租公寓的市场走向成熟。而要把重心转向其他地区，开发商寻找的仍然会是经济和人口有一定支撑的地区，如纽卡斯尔、布里斯托和曼彻斯特等大城市。如果是这样发展，则长租公寓市场的地域分布将会更加均衡，从而实现地区间发展水平的逐渐趋同与融合。