菲律宾马尼拉的房价在未来3年内,将保持100%的增长速度!
前言:根据房地产研究调查指数显示马尼拉的住宅房价趋势保持乐观。符合菲律宾的经济复苏和购买力提升趋势。马尼拉的住宅物业价格在2017年间有所上升,自2015以来已上升逾105%。在2017年的最后一个季度(4Q2017),价格指数从上一季度的199上升到205,环比上涨3%。
从2010年开始,菲律宾房地产市场沿着该国强劲经济增长的道路蓬勃发展。
2017年,马尼拉商业区新增办公面积超过7万平方米,打破了新纪录。尽管如此,空置率仍然很低,仅约为5%。
许多中国公司,尤其是科技和博彩公司,将他们的办公室外包给了马尼拉这样的城市。不可否认,不断增加的中国投资者,推动了房地产需求,并推高了房价。
除马尼拉外,部分公司也选择了落户宿务及其它城市,对当地的房产市场也产生了一定影响。
近年来,马尼拉房价与租金大幅上涨。下面呈现一组官方数据,以供参考首都区住宅公寓价格的同比涨幅:
2017年 - 10.4%
2016年 - 9.95%
2015年 - 13.43%
2014年 - 7.11%
2013年 - 14.37%
但首都区及首都以外的房价上涨存在很大差异。在首都区,房价上涨了约10.4%,但首都区以外的价格上涨仅为8.4%。
总体而言,2017年全国平均房价上涨了约9.4%,其中复式房屋涨幅最大,其次是公寓单位。
2018年,马尼拉中央商业区的预售公寓达54000套,2017年为53000套。其中,170万到590万比索之间中等价格的公寓的预售量最多。
2018年,马尼拉公寓期房预售量超过房地产开发商推出的43000套。2016年和2017年该数字分别为35000和36000。但随着马尼拉地区土地逐渐的不足,中央商业区的土地价格高涨,2019年新动工公寓数量会减少。因此在本就供不应求的马尼拉市场上,加之减少的新建公寓,马尼拉及其周边的房价,可能会涨到一个新的高度。
截止2019第三季度,有关马尼拉房产的数据报告:
--住宅房地产--
供应
2019年第三季度完成了6,100个单元,主要来自马卡蒂市和奎松市。截止到2019年第三季度,马尼拉大都会的住宅供应量总计36.72万套。从2019年第四季度到2022年,新增的公寓供应可以达到90,300个单元,主要来自马卡蒂市和奎松市。
租金和房价
截止第三季度的租金和房价
租金每月每平方380-1,200比索,房价41,000-471,000比索每平方,期房房价75,000-421,000每平方。
开发商份额
马尼拉房地产开发商的市场份额预计
截止到第三季度,前4大开发商分别是SMDC,美加地产(Megaworld corporation),阿亚拉地产(Ayala land)和DMCI。他们也将在未来继续领跑马尼拉的房地产市场。
空置率
马尼拉大都会各市区空置率
马尼拉:0.6%
马卡蒂:2.2%
帕赛:1.0%
帕拉纳克:1.3%
奎松:5%
帕西格:1.2%
曼达卢永:4.7%
塔吉格:3.4%
穆丁鲁伯:1.5%
出售率
2019年第四季度到2022年,总出售率预计达到95.9%。
马尼拉大都会各市区预计出售率
马尼拉:99.9%
马卡蒂:99.5%
帕赛:99.4%
帕拉纳克:100.0%
奎松:84.5%
帕西格:99.3%
曼达卢永:100.0%
塔吉格:100.0%
穆丁鲁伯:99.7%
需求驱动
租房驱动:企业租房,职员租房,本地人租房
外籍员工
跨国公司、离岸外包公司、大使馆和领事馆的外籍员工,对公司住房的需求推动了马卡蒂CBD,全球城,奥提加斯CBD的中高档租赁市场。
网络菠菜职员
为网络菠菜职员提供的住房需求,推动了湾区的租赁市场。来自网络菠菜职员租房的需求驱动,也在奎松和曼达卢永市开始上升。
本地劳动力
其他租赁市场的驱动者,是在工作地点附近找住所的当地雇员,以及影响学校附近租赁需求的学生。
购房驱动:高净值人群,年轻专业人士,新组建的家庭
最终用户
住房用户有4类,改善型住房家庭、未成家的年轻人、新组建的家庭、海外劳工家庭。不同地区的住房用户集中程度不同,改善型住房家庭位于居民区,如奎松市和帕西格市,或者CBD边缘地区。而年轻人大多位于CBD边缘区域或新兴城镇。
投资的高净值人士
当地的高净值人士主要来自富裕家庭或者公司高管,他们购买房产是为了在资本增值后转售或进入租赁市场。外国高净值人士的投资大多被归类于企业需求,这些房产用来提供就业住房。外国投资者更加关注与他们业务相关的领域,如跨国公司和大使馆的CBD区域,以及湾区,网络菠菜集中的奎松市。
未来,马尼拉房产将保持强劲的增长势头,投资者一定要抓住黄金期,与其观望不如早点下手,早投资早收益!
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