这个城市，把所有开发商都逼成了“活雷锋”

长沙市地方政府用实际行动表明：

谁才是全国房地产调控第一城市。

2019年12月10日，长沙出台又一份强化调控的政府文件——《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》。

文件四页，3000多字，就不劳诸位逐字阅读了。

核心思想就是下面的一句话。

商品住房开发经营企业按规定计提利润，……平均利润率为6-8%。

今后，在长沙地面上开发，别管你是别墅还是高层，别管你是刚需还是豪宅，别管你是五一广场还是梅溪湖，开发商的利润最多只有8%。

如果按照这个标准执行，在长沙所有的商品房都会变成经济适用房。

十年前，我在郑州某家企业yx工作，接手了一个经济适用房项目的运营工作。

经济适用房和普通商品房最大的区别，除了房源由政府按统一规定价格向特定人群售卖之外。对于开发商，当时政府要求其毛利不超过总成本3%。

所以，这个统一价格=项目总成本*103%/可售建筑面积。

所以，当年那个项目，砖混多层售价1400，混凝土高层售价2200。

当然，这个总成本不包括土地出让金，这就是经适房为什么那么便宜的主要原因。

经适房便宜的另一个原因就是政府规定了毛利利率，郑州是3%，全国其他城市一般不超过5%。

5%的利润意味着什么？

这意味着开发商整个开发过程中不能有任何的“掉链子”。

土地拆迁，证件办理，施工队进场、房源上市，银行回款，任何一个环节不管什么原因，晚了一个月，这3%的利润就没了，因为银行开发贷款的额外利息就把这3%吞没。

更别说，如果出现了施工事故该怎么办。

作者当年参与那个项目，就是因为两个施工农民工从临时电梯摔断了腿，被迫停工，一周全面安全检查之后，原定3%的利润降低到了2%。

这种项目，开发商一般不愿意干，所以政府也会在规定之外给一点“胡萝卜”，比如经适房项目的沿街商铺，开发商可以按照市场价销售，实际上综合下来。

我参与的那个经适房项目最后的综合毛利率就达到6%。

然而，即使这个毛利率，依旧只是yx开发商，商品房项目的三分之一。

这一次如果长沙的成本规定严格执行下来，可能所有开发商的利润还不如我经历的那个经适房的利润大。

因为，这一次的利润计提明确基数只包括四项：

这四项费用加起来，乘以6%到8%，就是开发商的利润。

另外，为了避免开发商虚高成本，还规定：

最后，开发商所定商品房价格=土地楼面价+均摊的前期工程费+均摊的建筑安装费+均摊的基础设施和附加费用+均摊的管理费+均摊的销售费用+均摊的财务费用+均摊的税费基金+均摊的利润。

另外，该文件专门规定小区的经营性设施、物业用房、经营无关的集资、赞助和其他费用，各种赔偿金、违约金和滞纳金罚款不能纳入费用，绝了很多的开发商虚高成本的路。

而对于一般城市，这些都可以计入总的成本，进行计提。

这也就是说，对于开发商，去长沙做商品房项目很可能还不如去普通城市做商品房。

长沙政府出台这个文件，很大程度上和下半年长沙诸多项目的交房维权有关。

截止到年底，长沙的维权消息一个接着一个。

土建墙开裂，精装变简装，惊喜变惊吓。

长沙很多的项目交房的时候，人们突然发现，所有的房企交房质量直线下降。

甚至连全国以品质著名的龙湖地产，在长沙的交房质量也出现了严重问题。

该公司在香港举办中期业绩会，一长沙龙湖水晶郦城业主直接炮轰龙湖董事长吴亚军。

您是否知道，龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙所有的楼盘都在维权，无一例外？龙湖在长沙请黑社会打手打我们业主？您是否知道龙湖精装中新风系统的进气口和燃气出气口(距离)只有50公分？

不是问题就这么多，而是业主还没说完话，就被保安强行带离现场。

龙湖如此，万科在长沙也折戟沉沙。这是芙蓉区万科金域蓝湾项目现场交房照片。

当人们谴责开发商没有良心，血管里没有留着道德血液。

开发商也在倒着苦水，长沙限价那么低，最好的区域梅溪湖最低限价也就12000-15000，我怎么做出当初承诺成本就达到10000的建设标准。

这就是长沙的维权三角形。

买房者骂开发商无良，政府监管不利。

开发商说买房者恶性维权，成本价格倒挂。

政府一边埋怨开发商难管，一边埋怨消费者不知足。

这是一个无解的维权三角形，因为其中的核心矛盾点就是“限价政策”。

而限价政策不能动，因为“低房价”差不多已经成为了长沙的城市名片，而低房价的基础则是“限价房”。

刚刚出台的成本利润规定，似乎就是要解开这个维权三角形。

规定好成本，确定好利润，开发商你别闹，我已经给你了合理利润——6%到8%。

不少吧！要知道今年的GDP增幅目标也不过是6%。

但王石曾经说过，万科超过25%以上利润不做，被称作业界良心，可见地产的平均利润率有多大。

然而，不知道政策的制定者知不知道大部分的非国有企业融资渠道的融资年息都要高于这个数？

2020，如果这个政策能够不折不扣的执行，我只能说，对于长沙，所有的开发商唯一的选择就是去做“活雷锋”。

但这些活雷锋盖出的商品房，恐怕比经适房还要经适房。