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想用房产税抑制房价的韩国，为什么彻底失败了？

2021-10-311213次阅读


◎作者 | 震谷子

◎来源 | 海外掘金（gold1849）已获授权

中国人终于想明白：高房价下，有钱人躺赢，年轻人躺平。

成千上万人涌入城市落地生根，掏出真金白银买下城市蓬勃发展的价值。有资产的人搭着趋势的电梯扶摇直上，闭眼加杠杆完成一个又一个的财富神话。

然而神话就是神话，总有暴富者们会在深夜惊醒，发现手里的财富仿佛并不真实，曾经的荣光转身就有可能被扔进历史的垃圾堆。

互联网巨头会被反垄断，校外教育辅导机构会被扣上煽动“鸡娃”焦虑的帽子，连最依赖的楼市，也会在“房住不炒”的信仰下走向下半场。

魔幻吗？有点儿。

但从本质上讲，这是一种平权。青年们的努力比货币还要贬值，是难以接受的现实。

为了社会公平和稳定，资源再分配在所难免。

我们知道，个人所得税、房地产税和遗产税构成了防止财富过度集中的三条防线。

10月23日，第十三届全国人大常务委员会通过了授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。这其实给出了预期——中国一定会出台房地产税，时间大概率就是五年后试点结束之时。

房地产税是世界最常见的税种之一。无论之前它在中国是否隐姓埋名，现在它就要堂而皇之地登上舞台了。我们认为，中国征收房地产税很可能表象上更接近“日韩模式”。


如果我们把视野拉长到历史长河上来看，中国早就有过房产税征收记录了，而且次数还不少。

现在中国想征收房产税，肯定不会考虑几千年前的那套制度了，更多是借鉴现代意义上的房产税。

根据国情不同，现今全球对住宅征收房地产税的国家和地区约40个，主要分成两大模式：

第一类是以英美为代表的房地产税制度，我们把它称为英美模式。施行的国家（地区）有新加坡、中国香港、马来西亚、南非、印度以及美国。

英美模式历史悠久、相对稳定，最大的特点是房地产税的重点是成为地方政府收入的来源，而非市场调控的手段。

第二类是以日韩以及一些东亚国家为代表的房地产税制度，中国可能在形式上借鉴日韩模式来设计方案。

日韩模式最大特点是把房地产税作为调节房价的政策性工具。

但现实证明，实践效果并不尽人意。

还有一些并非主流的征收方式，比如澳洲对土地征税，还有一类是以俄罗斯、保加利亚、罗马尼亚、波兰这类国家为主，整体的征收风格受市场化影响很大，很不稳定。中国大概率不会将其作为样本。


我们来看看韩国是如何把事情搞砸的。

打开韩国房价的历史，有三个非常明显的上涨时期。1980年代、2000年代以及最近两年。

有意思的是，这三个阶段也是韩国房地产税改革最猛烈的时候。

1990年，韩国开始了第一次改革，重点是打击房价和囤地行为，但短期没啥影响，房价一直涨到1991年中才慢慢稳定。

2005年，韩国通过改革确立了如今的房地产税体系，即财产税由地方政府征收，作为地方财政收入，中央政府征收综合房地产税，然后根据各地财政能力，全额返还给地方。

财产税实行累进税率，税率较低，一般在0.4%以内，而综合房地产税针对性较强，主要对拥有豪宅的富人征收，6亿韩元以下的住宅免征，实际上起到了调节收入分配的作用。

不过，当时税改的重点主要是抑制投机。在这个意义上说，05年税改又一次失败了，房价反而加速上涨。

到了文在寅政府时期，4年间颁布了多达25项调控政策，但韩国尤其是首尔的房价依然失控，三年间上涨了58%，均价是家庭收入中位数的16倍，导致普通人压力更大。

于是，2020年6月，韩国把综合房产税税率从0.6%～3.2%上调到1.2%～6%。这意味着，买房所获得的房价上涨的红利将会全部被用来缴税。

这一招看起来似乎打中了七寸，想要逼迫囤房、炒房的人把房子卖掉止损，达到增加房屋供给的目的。然而，暴涨的税率反而使得这些业主选择继续涨租，而不是卖掉房子，政策预期完全被打破。

供需比长期失衡，使得涨租得到市场的强力支持。

韩国失败的背后，是政策重于监管而非解决根本上的供给问题。“政府误解了房地产市场的运作方式，”明知大学的金俊亨教授说，“他们沉迷于解决投机问题，但实际上没有足够的住宅来满足需求。”

仅靠监管是无法控制房价的，税收政策应该回到基础上来。

比如，在市场经济下，纳税人应该被视为经济的贡献者，而不是被视为惩罚的对象。

所以，可以把房地产税和转让所得税回落到合理水平，提高购置税。在新加坡业主购置多套房屋时，政府会收取高达25%的重税，允许他们自由选择退出市场，就有希望增加房屋的供给，降低房价。


除了新加坡的重税以外，英美模式的背后，就是回归税收的基础。什么意思呢？你地方政府收税，就是要拿这笔钱反过来让社区变得更宜居，配套跟上了，住得舒服了，房价自然会上去；如果做不到，住客们也会用脚投票，征税本身跟调控房价没什么直接关系。

美国从230多年前开始征收房地产税，至今已经非常成熟，因此其对GDP的贡献较高。根据美国政府的数据，2020年全美缴纳的以房产税为主的财产税占GDP的比重高达3.4%。与之对比，OECD国家的平均比重才1.9%。

美国不仅各州的房产税不同，即使同一个州，不同地区房产税也有区别。


上表是美国几大州的房产税税率均值，新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔都是税率较高的州，意味着下注投资时这三个州值得我们额外考虑。

美国房地产税税率确定的原则叫做“以需定收”，也就是按照财政预算来规划。一般来说，下一年的地方财政预算扣除其他各项政府收入后，就是当年需要征收的房产税。说白了，就是当年预算缺口由房产税来承担。

这意味着，美国的房地产税变动完全依赖于地方政府的预算缺口，而并不反映房地产市场的波动。这就使得房地产税并不用于调控房价。这是两大模式的根本分野。

但这样的方式也产生了新的问题，即经济不行的城市，财政预算缺口较大，自然房地产税率也高，这样一来，就会把人赶跑，城市往往会因此陷入恶性循环，不断加剧衰败。


我们认为，在两大模式之间，中国既想获得一定的财政支持，还想推动共同富裕更进一步，在形式上更可能接近日韩模式。

中国开征房地产税，政策目标根据重要性可以这样排序：

缩小贫富差距，促进共同富裕；
落实“房住不炒”，防止囤房；
降低地方政府土地财政依赖度。

因此，摆在第一位的共同富裕就暗示了政策的调控意愿，并且更可能选择累进税率。

另外，会有一系列配合房地产税的配套政策出台。

一个普遍规律是，要建立房地产市场长效机制，仅凭单一政策是无法奏效的。

海外的成功经验显示，除了按评估价值而非成交价值计算房地产税之外，要有更多的保障性住房，要租售同权，要加强对金融机构的监管，还要完善不动产登记制度，建立更加透明和规范的房地产市场。

比如，当中国人都在好奇房地产税扩大试点会怎么影响中国楼市的同时，韩国传来了一个有趣的消息。

韩国房地产委员会数据显示，首尔房价涨幅自 8 月以来每周都在 0.2% 至 0.22% 之间徘徊，但在 9 月底跌至 0.1% 的水平，过热的楼市终于出现了降温的迹象。

然而在财政部长的总结中，房地产税毫无存在感。他表示，最近的降温，是因为额外的住房供应计划、央行最近的加息和更严格的贷款规则。说到底，长期影响房价的，还是供需的平衡。

所以，如果中国房地产市场传说中的“空置”、库存真存在的话，韩国的失败一幕就不会在中国重现。相信，中国政府心中有数。


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