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泰国房产投资前景如何?数据说明一切!

过去10多年,海外投资的热潮无非就是那几个发达国家:英美澳加,而最近几年东南亚开始登场成为的国人投资海外的热点。

而其中有一个国家,成为了东南亚中的最热门:一个是经济快速发展、楼市相对稳健的泰国。


兼具稳定房价涨幅和高租金回报率
过去5年,泰国的房价年涨幅一直稳定维持在8%-10%,这个数字对于经历了房价暴涨国人来说,感觉好像不怎样啊。你看深圳2015年涨了74%,广州2017年涨了32% 。

但是,大家必须要注意的是,我这里指的是全国,不是特指某个城市。


实际上,中国2017年房价平均涨幅是5.5%,而房价大涨的2016年,全国平均房价涨幅也就10%。

那么过去5年,泰国的房价平均增长速度可以比得上2016年房价涨得最猛的中国。区别是,中国是间歇性暴涨,泰国是相对稳定的上涨。


更令人惊讶的是,泰国的租金回报率也高。一般来说,房价涨得过快,租金收益就会变得比较低。

现在的中国就是典型的例子,过去两年很多城市房价翻了倍,本就不高的租金回报率被搞得更加不堪入目,普遍只有1%-4%,尤其是房价最高的4大一线城市连2%的租金回报率都没有。


但泰国在房价稳定上涨的同时,租金回报率同样维持很高,几个热门的城市:曼谷、普吉、芭提雅等,租金回报率整体可达6.49%,几乎相当于中国一线城市的3倍。

究竟什么原因能让泰国保持稳定的房价涨幅和高租金回报率呢?我们再来看另一组数据。


东南亚第一的外国旅游人次和复游率

2018年到赴泰旅游的外国游客达3800万人次,同比增长了7.20%,超过泰国总人口的一半,是全东南亚外国旅游人次最高的国家,一个国家就占了整个东南亚旅游人数的1/4,远远超过马来西亚2500万人次、新加坡1740万人次这些旅游强国。


而泰国国土面积只占了东南亚11%,小小的一个国家,为什么能占了东南亚1/4的旅游人数呢?

一方面是泰国的旅游资源和服务业发达,而另一方面就是因为泰国的复游率高!


什么叫复游率呢?指的是第二次或以上来这里旅游的人数占总旅游人数的比例。每年泰国复游率约55%,也就是说100个人中有55个人是第二次甚至是第三、四次来泰国旅游的。

而在一份对中国游客的调查中,更是有9成曾经去过泰国的游客表示后期还愿意再次前去泰国旅游。


所以为什么泰国能够有稳定的房价涨幅和高租金回报率,在这组旅游数据中或许可以找到一点逻辑支撑。

每年上千万人次的游客,为泰国提供了庞大的外来流量支撑,在流量为王的时代,就像当前的互联网公司一样,谁流量越多谁的估值就越高,谁就越遭风投追捧。


但关键是,仅仅对泰国的楼市而言,这种人流量究竟是有效还是无效?我们来看最后一组数据。

外籍人口占比大


外国人持有房产比例高

根据泰国官方数据,目前光是在泰国生活的外国退休人士就有180万,也就是说有180万的外国人退休后在泰国生活养老,而其它在泰国工作或者长期度假的外国人口那就更不用说了。


泰国泼水节,很多外国人参加

人在国外首先要解决的是什么?


当然是住啊,解决住无非就是买房或者租房。泰国稳定的房价涨幅和高租金回报,很重要的原因就是因为有大量外籍人口的住房需求支撑。而且能出国的人,经济实力都不会差,对于房价或者房租的支付能力也就更强。

而另一个数据是,根据泰国政府的统计,泰国房产近一半是由外籍人士持有。


以首都曼谷为例,曼谷1200万的人口中,有接近200万是外国人口,也就是说6个人中就有1个是外国人。所以,在曼谷你会有一种联合国的感觉,各种肤色和语言你都能碰到。

以上3组看似毫无关联的数据,实际上有着千丝万缕的连接。


庞大的旅游人次,给泰国注入了大量的人流; 大量的人流中有一部分又会成为这里的常客,甚至是定居泰国。大量的旅游人口支撑着高租金回报,而常居的外来人口又给房价上涨提供了基础,一切都那么顺理成章,一切又那么理所当然。

但是,有一点还是非常值得大家思考的是:


泰国究竟有什么样的魔力,能让那么多外国人着迷呢?结合我们今天要聊的话题,其实就是泰国房产究竟有怎么的价值和吸引力呢?

东南亚成熟的中等收入国家


上世纪90年代,亚洲除了有大名鼎鼎的四小龙――新加坡、韩国、香港和台湾,还有个第二梯队的“亚洲四小虎”,所谓四小虎就是指菲律宾、马来西亚、印尼和泰国这四个国家。

90年代,包括泰国在内的这四小虎和80年代的亚洲四小龙一样在经济上突飞猛进,泰国一度成为东南亚经济发展最快的国家,1990-1996这些年间,泰国的GDP基本都在以8%的速度在增长,大有成为发达国家的趋势。


但是1997年亚洲金融风暴,泰国经济遭到重创,一度中断了发展。由于有一定的经济底子,泰国恢复得很快,通过出口、投资,特别是旅游业的拉动,经济强势复苏。

目前泰国已经成为了东南亚11国中第二大经济体,去年GDP总量达4552亿美元。人均GDP是6336美元,高出东南亚地区人均GDP平均值2000多美元,在东南亚人均处于中上水平。


同时,泰国还是一个人口大国,截至去年底,泰国人口达到6900万,排东南亚第四,在全球中也能排前20。庞大人口能提供大量劳动力和市场,也是泰国经济能快速复苏的重要原因。

另一方面,泰国在东南亚地位超然。


不仅是东盟的创始国之一,还位于东盟的地理中心,北连老挝,东连柬埔寨、越南,南连马来西亚、新加坡,西连缅甸,是整个东南亚的交通枢纽。

一带一路重点交通建设:泛亚高铁,不管是东线、中线还是西线,每一条都必经泰国,汇聚在曼谷。


丰富的旅游资源和发达的旅游业

刚才已经说过,旅游业对泰国的经济复苏起到很重要的作用。泰国的地理位置天生就适合发展旅游业,适合赚发达国家的钱。


大家看一下地图就会发现,几乎所有的发达国家都不在热带区域上,所以这些发达国家的居民就有很大的热带度假的需求,而泰国就位于非常不错的热带区域。

同时泰国是滨海国家,有3200公里的海岸线,海水质量保护得特别好,在滨海旅游上有很大的优势。


同时泰国还是一个佛教大国,95%以上的泰国人都信佛,佛文化很发达,全国有3万多所寺庙,是全球著名的佛教寺庙集中地。

细心的学员可能会发现,越南、缅甸、印尼也都是热带气候,也都有丰富的海资源啊,为什么偏偏是泰国的旅游业发展得最好呢,能吸引最多外国人呢?


这就必须提到泰国的服务业了。

服务业是泰国的核心产业,经济规模占了全国GDP的52.2%。成熟的服务业给泰国带来两大优势。


一方面,完善的服务配套。非常齐全的旅游配套设施包括密集的酒店、餐厅和购物所等,而且消费成本并不高。

泰国的海滨酒店数量在2014年就达到1250家,排全球第一。


泰国的餐厅有2-3万家,而且物价便宜,生活成本要比国内低很多,十几块钱可以在曼谷中心城区的商场吃一顿工作简餐。一个月5000人民币你可以在泰国生活得很舒服,所以这也是为什么那么多欧美老外退休后喜欢到泰国养老的原因。

到国外旅游,免不了买买买。


而泰国,尤其是曼谷的商业就极其发达,它的商业发达程度甚至不亚于中国的一线城市。

在曼谷素坤逸商业区,4-5个连着的地铁站几乎每个地铁站出口必有类似广州太古汇、深圳壹方城、北京大悦城这种或者是高端、或者是大体量的购物中心。


除了大型商场,泰国的街上每隔200米都会有类似于7-11这种便利店,无论是大型购物还是平时日常购物都很方便。

另一方面,泰国的服务质量好。去过泰国旅游的朋友,想必对这个还是体会比较深刻,如果再结合国内的旅游体验,你会觉得泰国的服务简直是天堂服务。一方面,应该和泰国整体信佛有关,整个民风比较善良淳朴。


其次,和对服务业的重视有关,毕竟这是他们的命根子,他必须以微笑和细致服务来让你舒服。

所以泰国的旅游业发达不仅仅说是因为它位置好、气候好、景观好,真正让它从沿海国家扎堆的东南亚中突围而出的是它的成熟服务业。


永久产权且购房税全球最低

外国人在泰国买房不仅能享有永久产权,而且还没有房产税!这意味着什么?你在泰国买的房子持有成本除去物管费,那就可以视为零。


不会像欧美国家房产,每年还得上交1%-4%不等的房产税。

像2013年美国底特律楼市崩盘,1美元的别墅都没人买,不就是因为买了不仅没价值而且反过来还要你交房产税吗?


可以明确的一点是,泰国的房子先不管是涨还是跌,起码房子你自己买来住是没有额外的负担的。

房产税这一点在海外置业中尤其要重视,如果有房产税的国家你至少要保证你的房产收益要跑赢税收,不然反而还成为一个负担。而泰国的房产不仅是永久产权,没有房产税的同时也没有遗产税,也是一种很好的财富传承。


没有房产税没有遗产税之外,泰国的购房税费也很低。

不管是泰国人还是外国人买房,都一样只需交2%的过户税,而且是买卖双方平摊,其实就是1%的税。


相比周边几个国家,柬埔寨约4%、马来西亚3%-4%,新加坡更加达到18%。再和海外主流置业国家对比,澳大利亚约10%、加拿大15%,泰国的1%的购房税不仅是在东南亚,就算放在全球范围内都是购买税费最低的国家。
综上所述,如果想要海外置业投资,泰国确实是一个理想的投资目的地。

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