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求救、抛售、破产......房企频频暴雷，这是最新的买房黑白名单！

2021-10-092225次阅读


◎作者 | 夏虫

◎来源 | 楼市黄大大（HouseLeader）已获授权


现在买房，为质量维权都是小事，最怕的还是开发商破产跑路，导致期房烂尾。只要一个不慎，全家的积蓄都将付之于流水。

原因无他，皆因最近暴雷的房企实在太多。

截止目前，今年破产的房地产企业累计近300家。其中，不乏百强乃至千亿房企。

鉴于此，楼市黄大大梳理了一份买房黑白名单，建议收藏。


如何判断一家房企的风险？首先看国家给出的参考答案，即“三条红线”。

如果房企踩了1、2、3条，会分别被划为黄档、橙档、红档，有息负债规模年增速不得超过10%、5%和不得增加。

央妈这一招，意思就是告诉房企们：

只要欠债太多，都别指望再借钱，拉大家下水的办法已经行不通了！

这些数据，在房企的中报里面可以查到。贝壳研究院整理了相关数据，红档房企和橙档房企的名单非常清晰。

对于下列红档房企，我的建议非常直接，就是：千万别买！

就算楼盘打骨折都不要轻易尝试，否则，勇士分分钟变“烈士”。


表格中，脚踩三条红线的有：蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产、中天金融、嘉凯城共计8家房企。

这些房企大多已有暴雷传闻。

不过，对于红档房企，资金短债比的数据在0.5以下的，不能一竿子打死。但至少说明他们深陷流动性危机，暴雷几率极大。

其中，基本已经板上钉钉的泰禾、华夏幸福就不多说了，至今还有不少买了泰禾烂尾楼的读者，在后台为我们实时更新维权进度。

而前几天爆出债券违约的千亿房企蓝光发展，就符合我们前面提到的一切暴雷特征：

累计至今共有超过12只债券连环违约，215.07亿元的债务未能偿还，被银行和金融机构提起诉讼，营收端的半年净利润同比大跌447%......

而脚踩两条红线的是：中国恒大、绿地控股、栖霞建设、中洲控股、金融街、中交地产、亿达中国、华发股份、首创置业、三盛控股、首开股份、广宇发展、美好置业，共计13家房企。

依旧是同样的建议：不要买。

光是看恒大就知道，脚踩两条红线，并不能说明危机小。更何况恒大的净负债率堪堪为99.8%，只是完美压线。

因此，在买房这件事上，普通人只能遵守一个原则，那就是：

“君子不立危墙之下”。

稍微有点风险的企业，都不要把你的钱丢进去，赌它能不能熬过这次危险。

赢了，你只是拿回了自己应有的东西，输了，你分文不剩，高管提前跑路。风险都在你。


至于脚踩一条红线的房企们，则需要睁大眼睛仔细辨认。这个名单里，有可以捡漏的，也有暴雷几率大的房企。


首先是被爆出债券违约/商票逾期的宝能、泛海控股、天房发展、新华联、奥山控股、实地地产、阳光100；

传出停工丑闻的苏宁置业、恒泰地产；

其中，苏宁置业甚至找来了群演，让他们假扮工人复工，企图糊弄买房人，这个办法实在是让人叹为观止。

还有大规模裁员，在呼和浩特拖欠施工方工程款的祥生；

大量在三四线城市拿地，全国多个项目被指延期、违规建设等问题的粤系开发商海伦堡。

以上这些开发商，要保持警惕。

当然，对于暂时存在短期资金风险，但总体面较佳的企业，我认为可以考虑捡漏。

在资金大量承压，融资困难的当下，有很多房企开始重视回款，会采取大力促销的方式卖房。CRIC数据显示，早在去年，房企的经营性现金流净额为净流入3151亿元，首次超过了融资性现金流净额。

也就是说，现在卖房收入才是至关重要的。这也是为什么多地频发“限跌令”，主要防的就是这些资金短缺的开发商“恶意降价”。

哪些房企有可能捡漏呢？

当下，被曝传出求救信的河南王建业和龙头房企融创，是个可以考虑的选项。

先是建业发文表示受到汛情和疫情的双重影响，业务发展遭受严重损失，希望当地政府给予支持，交还欠款；

而融创绍兴分公司也有求救信传出，表示受强调控影响，刚需受到误伤，项目售出困难，希望“政府给予政策上的转向支持”。当然，融创否认说这只是绍兴公司负责人的个人行为，并非是公司的决策。


前者希望政府还钱，降税支持，后者希望地方政府放松调控，停止限签，好让项目售出。目的都很明确。

这两位的求救信比起恒大的求救，更像是在卖惨，毕竟“会哭的孩子有奶喝”。

建业作为河南第一大本土房企，也是当地的纳税大户。在往前的三年中，建业均保持在黄档，即一条踩线。

此外，目前建业现金短债比为1.93，短期看问题不太大。因此，买房前有两大前提，一是有较大的优惠，二是只能买建业近期即将完工的项目。

至于融创，目前还是地方性问题，因此如果优惠尚可，各方面条件不错，可以考虑购入其一二线城市的优质项目。

再加上现在各地虽然出台限跌令，但实际上部分城市存在赠送精装包、车位、返现等等促销手段，叠加强调控的大背景，“低位买入，高位卖出”，今明两年是很合适的买房时机。


接下来是绿档企业，这些企业相对安全，风险较小。不过，也不能闭眼买。


买房人要认识到的一点是，三条红线统计的是有息负债，因此部分房企会将负债转移到表外，通过各种方式实现账面上的好看。

如国金证券就指出，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比提升2.3个百分点至38.67%，且占比区间普遍上移。这意味着部分房企存在负债出表降杠杆的可能性。

其中，龙光集团、金科股份、建发国际就是个中典型。

以渝系的金科为例，这个房企只用了半年时间，就从连踩三条红线的红档房企，摇身变成状似无害的绿档房企。

这背后，是金科的夫妻离异、高层动荡、大量商票逾期（商票不纳入表内负债），为子公司疯狂担保然后将其提出合并报表。

简单来说，就是精通“财务化妆术”，而主业不行。对于这些企业，同样三个字：不要买。

至于其余绿档房企，表现较好。其中又以实力雄厚的华润、中海、保利等央企，还有万科、龙湖这类民企为代表，是可以放心买入的。

最近的二次集中土拍中，出现了大面积流拍的情况，就是因为大部分房企都焦头烂额，忙着去杠杆，出手拿地的极少。

而这些房企却趁着这些最佳时机，用最低的溢价，买了他们认为最合适的地块。有意向在近期买房的朋友，不妨多留意在这个行业寒冬，有哪些优质地块被靠谱房企以较低价格拿走，这些地方就是不错的选择。


最后做个简单总结，以往大家的几个共识，可能需要被推翻。

1.哪怕是大规模房企都有暴雷的可能。击垮“大而不倒”的假象，是监管层今年致力释放的信号；

2.姓“国”还是姓“民”，现在也只能作为一个参考。在集中出清高杠杆和经营不善房企的这两年，倒下的国企并不在少数，如国企格力地产。

3.光看账面数据绝对不够，房企们的账面游戏玩得比谁都溜。

但是，数据会骗人，钱和施工队不会骗人。

如果你实在拿不准该房企的具体情况，不妨上网搜索一下该房企全国各地是否存在停工现象，以及商票逾期等其余丑闻。

最后祝福各位买房人，在这个寒冬中，都能安心买好房。

这段时间，我们团队考察了三大城市群，并在京津冀、大湾区获得了部分珍贵房源。

数量不多，但都非常靠谱。

不会跑路，会跑赢通胀。

有意投资的朋友，麻烦扫码和我们的咨询师小姐姐详聊。

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