买房前您需要知道的-日本买房须知
近年来日本房产吸引了不少国人前往投资。如果决定在日本买房，一定要确定自己是投资用，还是自己住？投资那就考虑回报率的问题。想要通过投资日本房产方式使资产保值增值，就需要了解日本置业的情况及一些规定，今天就给大家总结投资日本房产的时候会遇到的常见问题。
Q：投资日本房产有哪些优势？
永久产权，总价低；日本的房屋所有权，包括土地所有权，完全属于个人私有所有。（而在中国只有使用权，无所有权，不可重建。中国的土地使用权最长为70年） 租金回报率高：日本房产每年租金回报大约在4%-10%；不动产投资市场仅次于美国为世界第二大, 占全世界的10%，报价均以使用面积计算；不包含阳台。日本有专业的管理公司为您管理。
升值空间：日本房产经历了金融危机，2011年大地震后，处于经济复苏，恢复上升期。日本政府大力放宽签证，实行负利率政策，地少人多，寸土寸金。日本地价已经从2013年以来，连续五年保持上升态势，2017年地价同比增长6.28%。都在促使房价继续上升。再加上2019年开始将首次举办20国首脑峰会（G20）；2020年东京奥运会（2020年日本酒店客房空缺将达约1万间）、残奥会举行；2024年大阪等全国三大赌城建成；2025年大阪世博会举行。2030年访日外国人将突破6000万人（为日本总人口的一半），并实现社会的全自动驾驶。日本媒体因此将日本的未来十年，称为“十年黄金期”。
Q：日本房地产投资风险大吗？
投资风险小。日本租赁市场成熟、回报率相当稳定。日本人口密度高、消费集中，入住率始终维持在90％以上，很适合租赁 收益。在日本，即使地产价格根据行情变动，租金并不会受影响，确保稳定的收益。日本总户籍数的约18%都居住在租赁住宅里。此数字从1980年代起增加了约2.6倍, 今后的租赁需求也预测将会越来越大。日本为成熟的法治国家, 不动产买卖以及所有的自由, 透明化，都由法律严格保护。
Q：日本有学区房的概念吗？
有，但没有中国那么明显。教育质量好的中小学私立的多，不划片，可以直接考。但公立的也有不少历史悠久，教学质量好的学校。日本家长也愿意住在附近。
Q：日本买房能贷款吗？
对于以旅游签证来日本等非居住者来说，除以现金购买房外在日本国内银行贷款非常困难。持有工作签证者在日本的中国银行包括交通银行等东京分行有对中国人的贷款业务，目前利率在2.5-3.0%左右；持有日本永住签证和加入日本国籍者能直接在日本银行贷款，目前利率在1-3%
Q：日本买房议价空间有多少？
日本不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化，不会有漫天开价的混乱状况，对中国人来说，买房子很习惯先从8折开始杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用，还会造成中国人在日本房屋市场的信誉，所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。
日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价，因此投资大阪不动产，首先应以投资金额扣除所有费用后，去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报，而非一昧杀价。还有如看中一个房，但因考虑太久，会被其他顾客购买。好房不等人。
（另外，“2019年10月开始日本消费税就会上涨到10%", 8%和10%的差别放在柴米油盐上可能看不出多大的差距， 但是在价值几千万日元的房子上，可是一笔不小的数字。以3000万日元的房子为例，就是60万日元的差价。) 如果想在买房时仍适用8%的消费税税率，政策规定必须在2019年9月底完成交房，或在2019年3月底之前签订购房合同。随着日本消费税增税时间的日益临近，会有越来越多的日本人也想要提前买房，这是必然的。
Q：在日本买房安全吗？买房后出租房屋安全可靠吗？收租会持续吗？
因日本处在多地震带, 所以建筑法规在世界上是出名的严格, 建筑物本身也建造的非常坚固。因此“日本的建筑和技术都是一流的”。日本在每次大地震发生后都会针对防灾对策做检讨及修改, 建筑的耐震基准也越来越严格。1981年时又再一次改正建筑基准法( 通称:新耐震基准), 除了加强建筑物本身的坚固度, 更导入了加强柔软度增加耐震效果的新想法。此结果使2011年的日本东北大地震发生时, 只要是符合新耐震基准之规定的建筑物几乎也都没有倒塌的现象。
日本租屋契约，条件严苛，所以对于房东有相当的保障。还要求加入保证公司（拖欠房租时 保证公式会先行垫付），届时就不用担心中断租金收入了。还有日本是个治安非常好的国家，犯罪率低。据英国报纸调查数据显示，2017年世界治安良好的国家和城市排名中，日本位居第一。
Q：在日本投资买房新旧房选择?
在日本买房，新房肯定好，但价格也比中古房贵不少。如果是站在出租的角度，旧的房子房价较低，但因为出租的租金没有比新屋低，相对的租金投报率就高许多。其实买旧一点的不动产物件，反而有好处，一般住宅用大楼的耐用年数约为60年，实际效用年限为47年左右，所以房龄久的房子，可能会面临重建的可能，建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨，不足的部分再由持有户数的屋主去做分担，因此您可重获一间全新的房屋，这时您要卖出或出租都会价格更高，获利更多。
Q：为何在日本租房不如买房?
日本地小人多，一般上班族租的套房，几乎都不会超过10坪，一般以4、5平米居多，不过麻雀虽小五脏具全，这样的套房，只要40万人民币就能到日本买得到房，对多数中国投资客来说，投资日本不动产的确门槛不高，加上有打算留学者，我们建议租不如买，白白付别人房租，还不如成为自己的房租收入，将来学成归国后还可继续收租。
Q：日本人租约习惯
日本还有很重要的租屋习惯，就是他们喜欢一次签长期的租约，对房东来说很有保障，因为日本是个不爱搬家的民族。
房东第一次把房屋出租给租客，租客会奉上“礼金”（一般为一个月的房子）以表示感谢；当然除了“礼金”之外，有些还必须支付房东押金及租金，一次租屋时就须支付庞大的金额。
退租时又需将房屋归复原状，这些费用会从房客的押金中扣抵一部分，扣除这些零零总总的开支，房客最后拿回的押金所剩无几，算一算，在日本搬家及租屋的开支真的很大，因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小型物件，一般日本不动产基本的合约是一次签两年。
Q：购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证？
日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。为吸引各国富人消费，于2015年4月实行新的观光促进计划，60岁以上夫妇、拥有3000万日币资产的外籍人士，在日本最长居留时间，由每次90天延长到1年，以方便没有永久居留权的外国人，在日本长期逗留。
新制度适用与日本签署免签协定的66个国家及地区，将允许配偶陪同，但为了防止非法打工，子女不得一同滞留。日本现阶段仍存在要求下调年龄限制的声音，在之后会持续进行商讨。目前在日本购买房地产只可以申请办理日本的投资经营签证。投资经营签证有两种方法，一种是以现物出资，看是以房屋物件或现金来设立公司，另一种则是以公司型态取得，也就是成立法人，由股权人身份去做申请。
另外，签约时的『手付金』是房价的5%-10%，手付金是支付给房东的购房定金的意思。例：房价2000万日元，手付金就是2000万×5％=100万日元 ＊注意点：关于『手付金解除』，不动产法规定签约后如因卖方的原因不卖的话，卖主必须把手付金全额返还给买方，另外再赔偿相当于手付金同样额度的金额给买方。签约后，如因买方的原因不买的情况，买方要放弃手付金作为解约赔偿金。
日本相关政策规定，当海外买家在日本购买二手房时，需要通过中介办理。中介手续费的征收方式如下：
1. 房产总价低于200万日元，征收比例为房产价格的5%+8％税金；
2. 房产总价高于200万日元且低于400万日元，征收房产价格的4%+2万日元+8％税金；
3. 房产总价高于400万日元，征收房产价格3%+6万日元+8％税金；
举例：A女士在日本购买了一套总价为300万日元的二手房，则应支付的费用为300万日元×0.04%+2万日元×1.08税金=151200日元（中介手续费）。
*其他相关税金：继承税，赠与税， 消费税
现金购房时除房价本身外所需支付的各项杂费（约房价的6%左右 仅供参考）是需要现金支付的。
*现金购买是最省事儿的，一般需要花费的时间是1-2周左右就可以过户结算。
*贷款购买的话，一般需要花费的时间是1-1.5个月，甚至更长。而且会产生银行融资费和收入印纸费。各项杂费+银行融资费用约为房价的7%左右。
买主持有房产后包括自住或投资每年所需支付的费用（总计约为房价的1%左右）
投资日本楼房，一年到底有多少收益？我们可以用一个公式来计算：收益＝ 租金 - 诸费用
不动产的投资收入主要来源于每月的租金所得，但不是100%都能进腰包的，固定支出必须扣除掉。
1、固定资产税：固定资产评估价×1.4%
都市计划税：土地评估价格×0.3%、房产评估价格×0.3%
2、物业管理费（可由租户承担一部分）
3、修缮积立金（如投资房产为一户建或整栋楼的情况下，卖方有完全决定权，可以不发生该款项）
4、其他费用（委托出租管理费，楼内如有停车场需要停车时每月所需的停车费，不需要就不产生此费用）
如何把资金从国内汇到日本？（仅供参考）
蚂蚁搬家式打款
多个账号分别打款到海外一个或多个账号
每个人每年有5万美金的额度，很多人利用这个额度找很多亲属朋友帮忙，把钱汇到海外账户。但是，从此以后多个人汇到同一名账户，此海外账户会被“关注” ，不能再接收汇款。
公对公汇款
公司直接汇款到海外公司账户，一般采取贸易对接的模式。正规真实的就不说了，双方正常的交易，拿出足够的证据就好了。
来说一下不正规的，犯法的。很多公司伪造贸易项目，利用进出口的额度向海外打款。还有很多公司把贸易项目进行“修改” ，比如和海外会社商定好，超出正常贸易的很高额去打款，海外公司再从私下把多的部分退还到个人账户，从而完成个人转移资产。
现金携款入境
在日本的法律中，携现金入关是不需要交税的。但是在中国的法律中，携大额款出境是要申报的，并且有大额税金，被发现会有罚金。很多人利用中国的空港监管不严，分批，多次携带大量现金出境，并且在日本入关时正规申报，从而避免日本税务署的追查。
中国银行海外取现
很多银行针对旅游海外消费人群，都开通了可以在境外取款的业务 。很多人找亲属和朋友开通了几张甚至几十张卡，存入中国银行资金在海外直接取款，形式等同于蚂蚁搬家，向税务署证明资金来源的时候比较复杂，要打出每一张资金取款记录。
信用卡透支
中国办理的信用卡或者借记卡。在海外找到一些公司 “买”大额奢侈品，套现之后取得现金，再把商品卖给回收公司。手续费很高，使用的人很少了，是很早些年代的方式。
境外账户抵押贷款
去年买房子热的时候，两家中国的银行都推出了一项服务。在中国的总行存入一定金额或者买入一定金额的理财产品，就会在海外办理贷款。用这种方法就很正常的为很多人把资产“转移”到了日本，有没有法律问题我就不知道了。
地下钱庄
地下钱庄之所以叫“地下”，是因为不正规的，犯法的。其实地下钱庄帮人转移资产的时候，在物理上，并没有发生资金的转移，他们并没有打款的流程。一般都是两地资金对冲，比如在日本的客户需要2000万日元，与此同时在中国的客户需要等同金额的人民币，她只要双方把钱转移到指定账户就完成了。这种方法不仅违法，还没有安全保证。
境外账户
香港或其他海外地区汇款到日本并没有额度限制，所以很多人采取“境外账户”的方式，通过一些国际性质的银行，直接申请海外的银行账户，用一些手段把资金先转移到海外的账户，从那里把资金打到日本完成资本转移的方式。
当然转移到海外账户的方法是以上几种，常见的一般都是用香港的境外账户，因为在资产转移起来，产业链已经成熟。因为香港的特殊，携带现金这种方式还有增加了一种携带支票，使金额更加庞大。
换汇公司
両替業務， 平成10年外為法改正前，両替業務是必须经过大藏大臣的认可，现在没有这个管制以后，很多换汇公司在做起这样的业务帮助海外人士资产转移。
