​一房难求！美国房价还能涨多久？

 ◎ 作者 | 得居老吴

得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！

大家好，现在美国房地产市场持续上涨的局面已经变成一个世界公认的事实现象了，所以这几个月来找得居咨询美国房产投资的朋友越来越多，但是很多朋友还是没法接受我们在美国做房产投资买房从之前的“选房子”到现在的“对方总是不选我作为买家”的角色转换过来。

而更多的朋友问我们的问题是，美国房子这种疯涨的局面还会持续多久？

今天，我就试着从几个角度跟大家分析一下这个问题。

量缩价涨：拐点要来了吗？

我们先来看一下美国全国的量价数据，根据美国NAR在5月份发布的最新数据显示（数据统计截止2021年4月）：

年化季节校正的全美存量房成交量为585万套，相比于2020年11月685万套的高点有明显的回落；但同比去年4月，仍然有33.9%的涨幅。

这里需要给大家做一下科普，美国房产交易其实是无新房和二手房之分的，交易的流程节点都是一致的，主要包括签订合同、支付订金和过户等。

新房期房和二手房的区别只不过是签订合同和过户两个节点可能有较长的间隔，所以NAR所统计的存量房交易量，其实是包含我们理解的新房过户量，而不是计算新签订新房销售合同的数量，也就是说，这里的“ExistingHome Sales”可以理解为现房，包括已建成的新房和二手房。

从价格方面，全美存量房成交价中位数达到了$34.16万元，再次刷新了美国楼市的历史新高。

因此从整体数据来看，美国房地产市场进入量缩价涨的阶段，那是否意味着这股快速上涨的热潮马上就要进入拐点了呢？我认为这么下判断过于武断，因为这所谓的量缩，很大可能是供不应求，供应跟不上造成。

供不应求，南部区域供应尤为紧张

从全美的数据来看，住宅库存重新调回2个月以上，达到2.4个月，仍在低位，且独立屋的库存一直比公寓类别更为紧张。那是不是说明住宅库存已经得到缓和，恐怕答案并非如此。

下面四张图分别是今年1-4月的一些主要成交特征，我们先看一下最后一个柱状数据“Dayson Market”，这一指标指的是一套房产从挂到市场上进行售卖到签订合同的时间，是一个非常关键的体现供需关系的指标，4月份这一指标已经降到了17天，且这一数值在近一年时间内逐月下降，这说明市场上的买气非常火爆。

另外一点，我们可以看到第三个柱状数据“Cash Sales”占比在1-4月份逐步提高，4月份已经达到全部交易的25%，高出去年同期10个百分点，这在美国这种喜欢贷款，且低利息的环境格格不入，唯一的解释就是不全款很多买家抢不到房子。

我们再分区域来看，NAR将美国划分为西部、南部、东北部、中西部四大区域，如下图所示，南部地区一直是美国住宅的成交主力，4月份占全美总成交的44%，得居一直推荐和关注的佛州、德州均在其中。

从下面两张图来看，佛州的奥兰多地区库存量持续下降，截至4月份已经下降到2655套，对比于4081套的月度成交量，库存仅够0.65个月；德州全州的库存则仅供1.3个月来消化，而我们关注的达拉斯沃斯堡地区的主要几个郡的库存均不足1个月。

另外，从需求结构来看，根据4月份的数据，全美首次购房者的占比仅为31%，投资客群占比17%，那么剩下的52%基本可以理解为是改善性需求，包括本地改善和迁徙类需求。

根据得居美国分公司的一线感受，在德州和佛州，首次购房需求完成交易的比例更低，可能仅在20%左右，有30-40%是从外州迁徙过来的需求，比如从加州到德州、从纽约州到佛州的需求非常旺盛；而还有大量的投资需求在争抢房源。

这并不是因为首次购房的需求小，而是因为目前的卖方市场行情下，首次购房买家的购买力弱，根本无法抢过其他类型的买家，从下图的成交价位区间变化就可见一斑：从全美来看，总价越高的房产，成交量的同比增幅越大，例如超过100万美元的房屋成交量，是去年同期的211.9%、75-100万美元的则是146.1%、25万美元以下的同比则略有减少。

因此在需求层面上，第一，拜登政府上台后，大规模放水愈演愈烈；第二，美联储目前尚未有加息信号；第三，疫苗普及后美国的实体经济即将复苏；第四，拜登政府对失业者、首次购房者、中低收入人群的优惠补贴不断加码。以上种种都使得房地产市场的需求端无论从数量上还是购买力上都不断加强。

供应紧张、需求剧增，在这样的供需关系下，美国房地产市场价格短期内停止上涨几乎是不可能的！

通胀压力下，原材料不断上涨，建商被迫捂盘调价

除了供需关系之外，还有一个推动美国房价不断上涨的重要因素，就是由于通胀及疫情影响下物流价格高企等因素，美国建商的建造成本高企，导致其销售的期房很可能在建造过程中由于成本上涨导致最终丧失利润。

如上图所示，美国建房主要原材料之一的木材价格，到今年3月初已经上涨到1645美元，是疫情前的5倍以上；另外，由于疫情及疯狂的失业补助，导致美国人工成本大幅增加，建商的另一个主要成本即建造工人的成本同时高企。

但是目前美国大部分地区的准现房基本被抢空，建商销售的绝大多数都是半年之后建成的期房，而半年内的成本会如何变化就是个未知数了，因此很多建商被迫抬高价格来避免不可预见的成本增加导致的亏损，同时严格控制每个月释放的房屋，需要不断的调高售价，甚至有一些知名开发商在合同条款中加入了房价可能随着原材料价格上涨在最终交房时跟签约价格不符的情况，在美国实属罕见。

建商的策略一方面让本已紧张的供应更加严重，另外不断抬高的价格，让周边的二手房业主也陆续跟进，然后火爆的买气依然把这些为数不多的房源一抢而空。

综上所述，结合目前的供需关系和建商面临的成本困局，美国房价，特别是一些人口持续流入、价位在全国来看还属于低位的热点地区，例如德州、佛州，房价持续上涨一段时间基本已成定局。

关注得居的朋友，如果您看好美国房产，建议您做好准备，包括资金的准备和心理的准备，果断出手，如果还在犹豫，那不如就另外寻找合适的洼地，因为目前对于美国一些热点地区，国际买家，特别是贷款客户真的很难抢到房子！

如果你对美国房产投资感兴趣，或是想要了解具体项目和其他详细资料、租金收益、投资测算等，欢迎加象姐微信细聊。

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