楼市全面进入比烂时代!
◎作者 | 十一侠
◎来源 | 米宅(MizhaiPlus) 已获授权
这几天,在调研时候,看了央企地产巨头H开发的一个交房楼盘。
说实话,看完之后,我被深深的被震惊了。
我们不说其他的,只说最能代表开发商用心程度的地库,就直接能让你懵,让你不相信。
直接上图:
这是自行车地库,地面是水泥地面,管道的高度低到如果你身高1米8,肯定碰头。
这是地下车库的地面,这种水泥地面是十年前开发商常用的材料。优点是省钱,缺点是品质极差,非常容易脏。
但水泥地库,至少在五年前基本都绝迹了吧。谁知道,就在一个去年底新交房的小区里,又重出江湖了。
更重要的是,这个开发商还不是当地的小房企,而是排名前几的巨无霸央企。
这释放的一个非常不好的信号是:楼市持续了将近10年的高品质营造时代,眼下要断了。
比烂,正在成为主流。
去年底的时候,去杭州调研,我们说顺便看一下产品,找几个最新的品质盘学习一下。
因为一直以来,杭州都被称为是中国楼市的黄埔军校,也是高品质楼盘的大本营。
中国很多的优秀项目和营造方式,都是先诞生于杭州,然后再向外地传播。
现在流行的公建化住宅,那些大玻璃幕和长阳台设计,就来自于杭州。那些白墙黑瓦的中式小别墅,也兴盛于杭州。
这导致很多人每次去杭州看项目,都如同是朝圣一般。
但是,当我问当地的一个老媒体人,最近有哪些值得一看的项目时,他却迟疑了很久。
然后告诉我说,想不出。
后来见面时,他告诉我,他其实想告诉我的是没有。
但是作为老杭州地产人,他觉得这很伤自尊。只能敷衍地说,想不出。
于是,那天的饭桌上,我们主要聊的,是杭州最近流行的业主维权。
一顿饭吃完,我满心都是诧异。
在之前,武汉楼市维权曾经震惊全国。原因是限价之下,武汉很多楼盘通过虚报装修价格标准的方式做利润,导致了业主大规模的产品维权。
成都,也是用精装做利润,高价低配,导致维权。
现在,连杭州也这样了!
在之前,杭州也不是没有过闻名全国的维权事件。但那是在2008年金融危机时,嗅觉灵敏的开发商在危机来临时大幅度降价出货,从而导致老业主维权。
但是,在今天的杭州楼市,所有的维权基本都成为了:减配、降标。
最终因为品质不符合业主预期维权。
这个盘,曾经是一个众人疯抢的楼盘,俗称万人摇楼盘。
这个盘也是曾经被疯抢的楼盘,因为价格更低,所以它的俗称是两万人摇楼盘。
这个盘更是被称为钱江世纪城三大神盘之一,既有版块热度,又有夸张的价格剪刀差,被市场热捧。
但是都比不上下面这个盘。
这也是个排名前几的央企做的项目,连最容易做的草坪都这样应付了。
一个已成的事实时,开发商绞尽脑汁在减配的路上渐行渐远。
如果说这一波杭州的集中维权,是在严格的限价之下,导致的开发商利润极度被压榨,所不得不采取的措施。
那么,这一波维权潮注定将发展成为一个大波。特别是最近的土拍之后,动辄30%上下的自持+封顶溢价率+限价,三重紧箍咒叠加。
这一切使得减配还在路上,还将走更远。
这背后,则是中国楼市已经走了数年的畸形之路。
2016年,层出不穷的地王成为全国楼市的发动机。所以在之后持续的调控升级中,杜绝地王出让成为一个核心的调控之策。
在各地的政策中,最常用的有几个:
竞地价限房价,这是高地价+低房价的组合。
竞地价限房价转自持,这是高低价+低房价+自持的组合,是上一个政策的升级版。
竞地价竞房价,就是在地价进入熔断之后,竞谁将来的售价低,谁拿地。
…………
看来看去你会发现,它们的核心指向其实只有一个:限制开发商利润空间。
甚至是劝退更多的竞争者。
但最终,开发商不仅没有退缩,却想出了一个更绝的对策:
通过后期施工减配和降低营造标准,进行利润回笼。
这成为开发企业后期最普遍采用的招式,开发商开启了比烂模式。
这是这几天的朋友圈里传的非常广的一张图,来自于杭州滨江地产的董事长戚金兴。
在杭州,滨江是和绿城不分伯仲的开发商,在上周的集中土拍中,滨江一共排了五块地,其中一块需要自持7%,一块自持27%,三块自持17%。
最近几年,滨江一直以成本管控著名,我知道的很多开发商都去学习过滨江的成本管控。
所以,就算这样,滨江也只是努力想做到1%-2%的净利润。
原本均值8%净利润,早已成为不可回忆的高光时刻。
但就算是这样,滨江想实现这个目标,至少还有两道大坎。
第一个,就是三道红线。
根据贝壳研究院统计,2021年房地产到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模。
房企偿债压力直线攀升。
已经有房企明确提出,将削减建设支出,以节省资源用于资本市场的偿还。
第二个就是上游原材料的上涨。
拜大放水所赐,从建材到木材,再到家电,都在普涨。
这更进一步摊薄了开发商的利润。
本来开发商有三个办法解决:
1、房子涨价
2、室内精装和园区绿化减配
3、延期交付等待原材料降价
最终,涨价排除,开发商只能选择减配和延期交付。
如今,土拍+融资成本+建设成本,已经成为制约开发商利润的三座大山。
这一切只能反馈到房地产的终极形态,就是产品身上。
中国住宅的品质在经过了近10年的进步之后,算是走到头了。
从10年前流行的水泥地库在今天重出江湖的那一刻起,住宅产品的比烂时代,就挡也挡不住的走来了!
END
楼市普涨时代已结束,盲目上车的人终将付出惨烈代价。
找到靠谱的信息渠道,打破旧有认知才能找到优质资产。
楼市迷雾重重,给大家推荐一位地产老司机——楼市黄大大(houseleader)。据说,他们看中的房子一直在涨!
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