时代变了：挂牌半年的北京房子终于变现，手握700万的她却开始后怕

1

2012年，我在北京走访校友，待了一个月时间。

谁曾想，当时住过的120块一晚的不知名小酒店，如今房价已经十三万一平。

最近去北京做线下活动，特地抽空故地重游，老板娘还是那个老板娘。小酒店升级成了连锁快捷酒店的加盟店，周边房价也翻了两倍多，但老板娘反倒是开心不起来，跟我吐了一肚子苦水。

酒店位于二环的鼓楼西大街附近，斜对面不远就是庆丰包子铺，走路十分钟就到2号线积水潭地铁站，酒店门口就是公交车站，两三站就到南锣鼓巷。这地段的酒店，七年前居然才120块一晚，真是世事难料。

打开链家，随手搜了下附近挂牌的房子，虽然房龄将近三十年，房价可是刚硬得很。就是房子趴在网上挺久的，挂牌时间从2个月到8个月不等。

老板娘年初开始就在卖房，挂了大半年，一直都没卖出去。上半年看的人多，但老板娘不愿意降价，一谈到价格基本都崩了。到了下半年，连看的人都少了，有时候一个月都没有中介带过来看房的。

还记得上次我们去川渝做线下活动，遇到的几位朋友今年也都在卖掉二三线城市的房子，可惜就是卖不掉。（戳链接查看二三线城市的卖房故事《五年前扫货的中国房东们，今年突然集中抛房，发生了什么大事？》）

纸面上的财富增值让人热血沸腾，但落袋为安才是真。财富触手可及却不能拥有，这比没有财富机会更让人煎熬。

2

听老板娘吐苦水期间，我也随手搜了下北京二手房的挂牌量和交易数据。

果然，老板娘的房子难卖，还真不是个例。

每日经济新闻9月底的调查报道里，引述了贝壳研究院的数据：

今年3月份以来，北京二手房新增挂牌量上涨明显。

今年1-2月，北京二手房新增挂牌量每月仅有1万多套，到了3月份，猛增至28000套，此后每月新增二手房房源都稳定在2万套以上。

今年9月，北京二手房挂牌总量为91076套，而一年前的9月，这个数据是49296套，如果再往前追述到2017年11月，挂牌总量是25941套。

这相当于，每隔一年北京二手房的挂牌量翻一倍。老板娘每个月都要多增加2万多个竞争对手。

现在，北京的二手房成交量也不理想。

中原地产的统计数据显示：

截至9月22日，9月北京二手房住宅签约7658套，相比去年同期下降了38%。

老板娘要想快点卖房，降价很可能是最有效的解决办法。因为今年，想卖房的北京房东，都在降价。

中原地产有一个有意思的指数，叫做中原报价指数，反映的是中原二手住宅房源调价的情况。如果指数低于50%，说明把房价往下降的房源占比要高于价格上调的房源。今年至今，北京只有一个周，这个指数高于50%，下半年中原报价指数大多都在30%以下。

这说明，降价的房东越来越多了。形势所迫，大家都急了。不止北京，其他一线城市和强二线也存在类似的情况，尤其是广州和天津。

去年，我在广州买房的时候，看了半年，遇到的各个卖家都不愿意降价。而到了今年，最近身边有朋友也在广州看房，有好几个卖家隔了两天降价10万20万的，刚降价当晚房子就卖出去了。

3

越是这样的尴尬局势，老板娘越想要卖房。

老板娘闹心的，不止是翻了两倍的房价什么时候能装到自己口袋里，而是卖了房之后怎么办。

酒店来自全国各地、各行各业的旅客，每天都给她带来不一样的讯息。

例如，自从大国冲突开始之后，之前经常来北京谈合作的东莞小外贸员，来的频率明显变少了。

今年招聘季来北京找工作的东北大学生，一个个都愁眉苦脸的，吐槽工作不好找。有些甚至是拿到offer又被毁约，不得不来北京重新找工作的，因为应聘的部门一整个都被裁掉了。

还有之前买了P2P没办法兑付的，打算来北京总部碰碰运气。

人生百态，经济走势，都汇集在了一家小酒店了。卖房只是第一步，在经济下行、传统理财渠道暴雷的情况下，怎么打理好手上的资金，才是更大的烦恼。

像这样的案例，在一二线城市还有很多。大家都想在房价高位横盘时变现房产，但即便舍掉一部分收益降价出售，房子卖了之后呢？

回来之后，我按照老板娘的情况，做了一个资产配置的方案，可以作为参考。以前面提到的老板娘为例，稍微降价之后，房子变现到手的价格大约是700万人民币。

考虑到未来还是要在国内生活，再加上对国内市场更加熟悉，操作起来也更方便，所以把60%资产用在国内市场。

同时为了应对货币贬值、以及大国冲突可能存在的冲击，拿出40%用来配置海外资产作为对冲和避险。

家庭资产配置里有一个模型叫做标准普尔象限图，其中稳健型、进取型、无风险型、高流动性（保障型）四个类别的比例分别是4:3:2:1。

考虑到目前全球经济处于下行阶段，“守”比“攻”更重要，而且老板娘也已经过了不惑之年，投资风格偏保守，所以我在标准普尔象限图的比例上，做了一些调整，改为：

稳健型、进取型、无风险型、高流动性（保障型）四个类别的比例分别是5:2:2:1。

这里50%的稳健型资产，可以放到房地产市场非常稳定的区域，例如日本的东京和大阪、英国的伦敦、曼切斯特、伯明翰，或者是中国的大都市圈，例如大湾区、长三角。

东京和大阪是日本人口最多的城市，在日本老龄化严重、城市聚集效应越来越明显的情况下，这两座城市是日本最有确定性的市场。同时，东京的二手房市场是全球最透明、流动性最高的市场，平均销售周期在一个月左右，平均年租金回报率在5%-6%左右。

除了个人购买，还有诸如黑石集团、德国保险巨头安联集团、复星、新加坡政府投资基金等都在日本购买了大量的物件。（我们之前的文章里也特地扒了扒国际资金是怎么押注日本房产的，请戳《不保本谈什么理财？连最保险的巨企都在这里重仓，大概没一个地方比日本更安全》）

而英国作为老牌的资本主义国家，法律体系和房产投资方式非常完善，伦敦、曼切斯特、伯明翰是英国最大的三个都市圈，房产价值稳定。

中国的都市圈里，以大湾区为例，它正在成为全中国分工做得最好的城市群，也正在以高密度的跨城地铁，连接佛山、广州、东莞、深圳、香港这几大城市，重新优化人口和资源的流动。（你黄局长前几天的爆文，就分析了这一点，请戳《历史性巨变：长三角正在变成一个“省”，珠三角正在变成一个“市”》）

所以，大湾区会成为国内极有确定性的市场之一。除此之外，长三角也同样不能忽视。

而20%的进取型，则是目前经济和房地产高增长的区域。全球来看，目前给外国人开放了购房门槛、且房地产处于前中期的，只有东南亚。例如，菲律宾的马尼拉，越南的胡志明。

以小博大，20%的投入，未来资产增值后，很有希望让这20%的资产变成40%的占比。但如果是最坏的情况发生，即便是本金全失，20%的损失也不至于影响一家人的生活。

20%的无风险型，则是要保证本金几乎无风险、收益稳定，再考虑到老板娘未来的养老准备，年金险是最适合这一类的产品，退可守，进可攻。10月底刚刚停售了一批终身预定利率4.025%的年金险，目前在售的年金险产品年收益3.8%左右。

 

最后是10%的高流动性资产，能够快速变现，以应对家庭的突发情况。保守型的基金、业绩稳定的蓝筹股，都可以纳入这10%里。一方面是可以在三天之内迅速变现，另一方面也能够大概率保证本金安全，同时有略高于银行存款的收益。

具体配置方案如下：

稳健型：

海外方案一：东京/大阪的二手公寓一套，140万人民币，东京优于大阪。

海外方案二：英国曼城、伯明翰市中心的公寓。

国内方案：大湾区的小户型一套：210万人民币，珠海、东莞优先，其次佛山。

进取型：

马尼拉公寓一套、胡志明公寓一套；或者马尼拉公寓两套，累计140万人民币。

无风险产品：

国内年金险：100万左右，不超过140万。

保障型：

保守型基金、蓝筹股：70万，建议搭配中证300或中证500指数定投。

以上方案里，除了日本的房产需要全款购买，其他的房产或年金险、基金等产品都是按照周期付款，所以并不需要一次性支配完所有的卖房收入，可以按照步骤依次进行。而英国的房产，还可以利用50%的贷款额度，使用2倍杠杆。

组合配置之下，进可攻，退可守。在保障日常突发事件有大笔救急资金的情况下，也能对冲国内货币贬值、房产价格回调的风险，同时不放弃在风险可承受的情况下，追求高收益的机会。

在这个颠簸动荡的时代里，要为自己的家庭寻找安全感，需要从现在开始武装了。