近期日本发生两件影响房地产的大事，90%的人忽略了

但，绝大多数人都没有捕捉到。

这边，日本股市出现了创历史的异动。在拜登当选美国总统的这半个月以来，日经指数接连涨创新高。

最新数据是，日经指数已经涨至29年半以来的最高。这意味着，这是日本在上世纪末金融危机以来，日本股市的又一高光时刻。

另一边，日本银行（央行）在货币政策会议上，决定维持应对新冠疫情的大规模货币宽松政策，并维持了-0.1%的负利率。

股市涨了，金融市场保持宽松，有钱的人要开始行动了。

日本股市和楼市，向来有联动效应，而股市往往会先于楼市作出涨跌反应。

上世纪末，日本的那场金融危机，就很能说明问题，股市先大跌，人们的资产大缩水，导致大量房贷还不起，从而连带楼市下跌。

而近年来，不少日本的金融机构也做出推演，证实了日本的股市和楼市有着很强的正相关性。

《日本经济新闻网》根据国土交通省发布的公寓价格指数，以及日经平均股价的推移，从2008年4月开始，到2019年12月，连续追踪两个数值的变动关联性。

结果发现，虽然股价走势比房价的振幅更大，但两条线却高度重叠。

针对这一走势，他们算出两者的相关系数。我来解释一些这个相关系数，它反映的是A和B两个不同数值的走势是否有关联。

相关系数在-1到1之间浮动，0的情况下就表示两者没有关联，负数则两者呈现此消彼长的关系，正数则是两者一个上升，另一个也会上升，绝对值越大这两者的关联度也就越高。

一般经济学者把相关系数做了程度上的区分：

-0.2%~0.2基本可以认定两个数字没啥关系；

±0.2~±0.4则有弱相关，也就是两个数值有点关联，但关系不大；

±0.4~±0.7说明两个数值有关联，但也不强；

到了±0.7~±1这个区间，两个数值的关联性才最强。

而《日本经济新闻网》抽出的这段时间的公寓价格指数和日经指数，相关系数是0.935。

也就是说，这段期间，日本的公寓房价和日经指数有非常强的正相关——你涨我也涨。

但股市一涨，房价并不会立马跟上。日经新闻随后有抽取2016年到19年的股市房价指数，进行计算，结果相关系数却仅有0.534。

因为股市在短期内会有很大的波动，但房价却是多方面影响下的产物，所以会更稳。

股市上涨吸收来的钱，即使人们马上把它取出注入楼市，房价也不会很快就涨。这里头，有一个时间差。

于是，日经新闻再度修改研究对象，时间仍然选择2016年至2019年，公寓价格指数则锁定在东京的公寓，交错时间差作了推演。

在相同时间内，股市和房价的相关系数是0.719，根据我们上面的划分，是强相关的。但是，当研究人员将股市指数往前平移3个月、6个月、9个月、12个月之后，得出了完全不一样的结果，而且每一个都比0.719要高。

这其中，股市的时间调快6个月，这两个数值组的相关系数高达0.894。该如何理解？用大白话说，现在的股市变动，将在半年后才会显示在楼市上。

现在股市上涨了，那东京的公寓价格很可能在半年后追涨。

说到这肯定有人要出来反驳：你这都是谬论！日本房价都“失去了三十年”了，物价不涨、房价怎么可能上涨？

“失去的三十年”。这个词高频率出现在日本房产“不值得投资”的理由NO.1。不过，事情正在起变化。

日本全国的房价可能没那么容易上涨，但是在富可敌国、人口全东亚最多的东京，房产的逻辑就不一样了。

投资日本房产，我们挑选的基本思路是：长租选东京23区，民宿选大阪，京都买情怀，其他不考虑。

而这当中，东京23区的长租公寓占了我们严选房产的8成以上。

那么，东京23区的房价，在近10年，甚至近5年有什么变化吗？

不讲虚的，我们直接挑选近期推荐在公众号的房子做调查：

（1982年建）

（1983年建）

（1985年建）

这是我们从自己的公寓池里随机抽取的，其中也有没涨也没跌的，但涨价的概率高很多。为什么东京23区的房价会上涨，跟一些人说日本房价不涨相悖？

最主要的原因之一，就是日本一直以来的低利率环境。

日本人一直是本国房产投资的主力军。虽然咱们国人认为日本人爱存钱，但那其实已经是在上世纪末的潮流了。80年代到90年代，日本的银行存款利率能高达6%，而其他资产要不价格太高，要不已经“泡沫破灭”。当时的日本人觉得存款最安全，也教育自己的下一代没事就存钱，所以直到现在还有这样的说法：日本人爱存钱。

但随着央行施行低利率，进入21世纪，银行的存款利率就长期在0%以上一些。

这只是个简单的数学题，是人都明白，现在在日本投资房产，比存钱放银行回报更高。东京的房租很高，租金回报率在全世界主要国家中都名列前茅——约为6%。日本本国人投资又能贷款，撬杠杆增加收益率，所以近年来买房投资的人不少，而这些标准的投资型房产，房价也就应声而起。

所以，如今在日本主力投资的人早就不是同一批了。

这也就是我们说的第二件事：日本央行主导整个金融环境依旧非常宽松，给东京23区内的投资房产提供了强有力的金融和政策支撑。

那么问题来了，为什么我要投资日本房产？

下面这张图是一个日本专业资产管理网站，给日本富裕阶层们资产配置的分布做方案（这其中还有15%用在了不动产、债券上面）。可以看出，不同类别的资产都应该持有一点，这样既丰富了自己的资产列表，又分散了风险。

咱们中国人又该如何选择海外配置？在经济衰退预期空前高涨的当下，要适当多配制稳健型资产，推荐拿出自己家庭50%的资金配置其中。再来，还要给自己的稳健型资产上保险，这就需要配置保障型资产，建议拿出10%进行配置。

而一些进取型的资产（这类资产的风险较高），则应该适当减少配置。以前经济向好时，推荐30%-50%的比例配置，而目前，最好减少至20%左右，在即使失去了也不会影响你的个人生活品质的前提下，再考虑配置。

在区域选择上，多数资产可以放在国内，毕竟中国的经济仍在上涨，而且整体抗风险性也较高，区域发展还会带来不错的机会。

所以，这里推荐60%左右的资金投入国内的资产中。而剩余的40%，就可以考虑按品类投在国际上有确定性的资产。

如果你是保守型投资者，在国外就应该遵循“不懂不投”的策略。而要投资海外资产，逻辑最清晰、摸得着看得到的好资产选择，就是房地产，而最有确定性的国家，当属英美日澳加。

而在大多数发达国家中，房产的价格一般在100万人民币起跳，但设想你现在只有50万左右的投资闲钱，怎么投资才是最有确定性的？

那就是日本。可以只用50万左右，拿下东京核心区的投资房。并且，除了钱花得比其他国家一线城市少，它还拥有这些其他发达国家没有的投资优势：

1. 日元是全球公认的避险货币；

2. 东京是全球城市GDP排名第二的城市，每年人口流入达到10万以上；

3. 目前东京的地价仍未达到最高时的二分之一，二手房价以每年3%-6%的涨幅增长；

4. 租赁市场需求强劲，空置时间短；

5. 地理距离近，易于打理；

6. 买房时，本人可以不到当地，直接在国内办完所有购房手续；

7. 房屋打理全权交给专业管理公司，少操心。

不过，像我们之前说的，“长租选东京23区，民宿选大阪，京都买情怀，其他不考虑。”我不懂日本、不懂东京，该怎么选择买房标的？