人口和就业的走向，就是未来房价的方向！

2020-08-171704次阅读

◎ 作者 | 得居老吴
得居创始人CEO，追求逻辑的清华理工男，用数据解读全球楼市！

如何预测一个城市或区域房地产未来的走势？作为一家专业的全球房地产市场投资服务机构，得居始终认为，核心是看人口的增减和人口购买力的升降。

人口，才是房价最大的支柱！未来10年这个趋势会更加的明显。在人口持续流入和集中的态势下，长期来看城市不动产，一定会有升值潜力。

而在成熟的房地产市场尤其如此，比如美国。只要关注美国人口的流入方向和产业的迁徙方向，基本就可以判断这一城市房地产市场未来的发展趋势。

那么，美国哪座城市吸人能力最强？全美人口迁徙下，哪里才是最大的受益者？

08年经济危机后

美国南部城市迎来黄金十年

佛州奥兰多人口增幅第一

2008年的金融危机，是由于当时高杠杆的房地产市场崩溃引发的，不仅使大量的美国人民流离失所，更让很多企业面临生死危机，而一些曾经风光一时的城市，例如底特律、芝加哥开始走向没落，引发了一轮全美国人口的迁徙，而受益的基本都是南方的城市。

数据说话，2010年到2019年这十年间，是美国经济复苏的十年，也是房地产市场走出低谷并冲击新高的十年。

- 数据来源：S&PDow Jones Indices & CoreLogic -

在这黄金十年，我们统计了人口在250万以上的美国大都会区在这十年内的人口增长变化，可以发现，名列前茅的是佛州、德州的都会区，其中佛州的大奥兰多地区人口增幅最大，也是唯一一个涨幅超过20%的都会区。

- 数据来源：维基百科 -

PS：如果大家对美国大都会区的概念不是很清楚，那可以理解成是一个经济活动连结十分紧密的城市群，或者直接理解为中国的一个城市。

新冠疫情引发再次人口迁徙

佛州中北部成为重要目的地

目前，美国疫情愈演愈烈，引发了许多原来在密集人口城市生活的中产阶级对未来的生活有了新的想法。

很多传统的大城市，例如纽约的人们开始考虑逃离大城市，重新寻找人口密度不太高、天气暖和、配套齐全的城市，而素有“阳光之州”之称的佛罗里达中北部地区已经迎来了大量的国内移民来此定居（大家都知道7月佛州疫情很严重，但我们看细分数据就可以发现爆发主要集中在佛州的南部），而奥兰多又是最大的受益者之一。

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奥兰多这个城市，到底有什么样的魅力！今天我们就从人口和产业的变化，来跟大家说说。

比你想象更重要的佛罗里达

要说奥兰多，我们不得不先介绍一下奥兰多所在的州——佛罗里达。我们发现很多中国的朋友甚至一些已经到了美国西海岸定居的新移民都对佛州有着不小的误解，认为佛州仅仅是一个美国东南部的一个边陲小州，甚至拿它跟我国的海南省做对标，这可就大错特错了。

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阳光之州

首先，佛州确实是美国本土人民最热衷旅游和退休养老的地方，这得益于它得天独厚的地理位置，佛州位于佛美国的东南部，是美国大陆板块延伸出的一个巨型半岛，具备与生俱来的旅游资源，享有阳光之州的美誉。

人口大州

佛罗里达州是人口大州，仅次于加州和德州，排名全美第三，2020年人口数量已经超过2100万人，甚至超过了纽约州。

经济大州

2019年佛罗里达的GDP达到了1.09亿美元，位列全美第四。如果参与到国家排名中可以排到第17位，与墨西哥相当。

近十年来，佛州的就业增长在全美各州中排名第三，且在500万人口以上的州中排名第一，超过了加州、纽约、德州等传统就业大州。

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低税之州

佛州无个人所得税（Personal Income Tax），企业收入税（Coporate Income Tax）仅为5.5%，低于全美平均水平，这也是佛州能吸引大量退休养老人群和企业的重要原因。

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此外，佛州拥有19个世界500强企业的总部，包括我们十分熟悉的零售巨头Publix、租车巨头Herz、还有全美最大的地产开发商Lennar。

所以，如果要类比国内的省份，佛州的在经济上的重要性至少得对标到江浙，而在政治地位上，佛州也十分重要。给大家讲个冷知识，1996年以来，凡是拿下佛州的总统候选人都顺利当选，怪不得疫情之下，特朗普也要坚持在佛州召开共和党大会，争取选票。

为什么佛州，投资最青睐奥兰多呢？我们今天就从产业、就业和人口结构来介绍一下这个城市。

在福布斯《The Best Markets For Real EstateInvestments In 2019（2019年最适合房地产投资的市场）》评比中，奥兰多因为其强劲的就业岗位增长、房价、租金表现在美国各大城市中位列榜首。

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这一统计估计超乎了很多人的意料，我们都知道奥兰多是个旅游城市，但如果认为这些岗位都是旅游行业带来的，那你就大错特错了。

根据佛州政府对就业情况的统计，截至2018年年底，大奥兰多地区有将近136万劳动力，且失业率仅3%，低于佛州的3.3%，更低于全美的3.7%。

而从产业布局上看，前六大行业占到总就业的75%以上，分别是休闲和酒店行业20.5%、商务服务18.6%、教育和健康服务12%、零售贸易11.3%、政府工作9.9%、建造业6.4%。

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在主要雇主名单里，除了迪斯尼、环球影城这些主题公园巨头之外，包括零售巨头Publix、军工巨头Lockheed Martin、健康服务巨头AdventHeath也都赫然在列。

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旅游业的比重如此之低，这样的产业分布是不是跟你想象的大相径庭，但我可以告诉你，对奥兰多的这个刻板印象不是只有我们才有，连美国人都是如此，所以在奥兰多商业经济官网上，奥兰多的招商引资官员们不得不在首页上放着这么一句话：

“

“当有些人们急于认定奥兰多只是一个旅游小镇时，奥兰多却忙于在高新制造，生物技术，航空航天，国防，模拟等技术上引领美国。作为连续三年荣膺“美国未来十大城市”的奥兰多，您对它需要了解的可能还有很多。”

”

- 资料来源：https://business.orlando.org/ -

同时还用三个直观的数据冲击着我们：

1、80%的奥兰多就业不在酒店和旅游行业
2、奥兰多是全美就业增长最快的城市
3、每周新增人口达到1500+

所以，我们一再强调，投资，一定要摒弃刻板印象。那么奥兰多经济、房地产快速发展的产业支撑到底有多么的优秀。

全球第一的旅游产业

对美国有所了解的人，都知道奥兰多是一个以旅游产业著称的城市，但是这个产业到底有多么巨大呢，我觉得用“无法撼动的地位”来形容一点都不为过。

奥兰多旅游产业的发展，可以追溯到半个世纪以前，1971年，Walt Disney在这里建成了全球最大的迪斯尼乐园，之后又分别在1982年、1989年、1998年开设了另外三个园区；此外，各大行业主题乐园行业巨头开始在奥兰多聚集：

● Universal在1990年、1999年开设两大园区，Universal Studios Florida和Islands of Adventure

● SeaWorld在1973年、2000年开设两大园区，Seaworld Orlando和Discovery Cove

● 乐高世界在2011年开设了Legoland Florida园区

……

所以，奥兰多的主题乐园地位在全球范围内无法撼动，在全球前15大游客量的主题乐园排名中，奥兰多就占了6席。

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正因为主题乐园的发展，为奥兰多带来了大量的游客，也让奥兰多的零售业、服务业蓬勃发展，据统计。2018年，前往奥兰多的游客总量突破了7500万人次，再创历史新高，将近泰国整个国家游客总人次的两倍（2018年泰国游客总量为3800万人次）。

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高新制造产业（Advanced Manufacturing）

2018年，大奥兰多地区被福布斯评为全美制造业蓬勃发展的城市第一名，截止到2017年，奥兰多提供了46500个制造业岗位，2012—2017年增长了23.6%。

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许多我们熟悉的大型技术制造企业都为奥兰多产生了大量的就业，包括cpu和芯片巨头AMD，还有来自德国的世界五百强Siemens（西门子）都在这里开设了研发和制造中心。

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航空和国防业（Aerospace & Denfense）

奥兰多是众多航空航天和国防公司的中心。在财富500强中排名前七的公司都在奥兰多或附近拥有业务，包括主要制造业务。

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2019年的8月，美国最大的军工企业洛克希德马丁公司决定再投资5亿美元来扩大他们位于奥兰多的研发中心，新增面积将达到25500平方英尺，并计划在一年内完工。

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其执行副总裁Frank St. John在谈到为什么选择奥兰多时说：“我们认为，鉴于奥兰多市多样化，强大的人才储备，可用和负担得起的土地，增长空间以及低税率，奥兰多是扩大我们的足迹和就业基础的理想地点“

此外，从奥兰多市中心驱车50分钟就可以抵达位于梅利特岛的肯尼迪航天中心（Kennedy Space Center，缩写为KSC，又译甘乃迪太空中心），该中心成立于1962年7月，肯尼迪航天中心设立在此，也是因为奥兰多有大量的航天航空企业和人才可以为其服务。

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医疗技术产业（Medical Technology）

佛罗里达是全美医疗制造企业数量位列第二的州，而其中大量企业扎根奥兰多，目前奥兰多的LakeNona区域正在打造全美第二大医疗城，投资总额超过30亿美元。

幕后老板Joe Lewis是著名的资本大鳄，1998年曾与索罗斯一起席卷了东南亚市场，现在的他还是英超豪门热刺队的老板。

除了Joe Lewis的投资公司TavistockGroup之外，UCF的医学院也在此，同时亚马逊、思科、毕马威还斥资11亿美元打造7万平米会议中心及培训设施、Lake Nona Town Center和Lake Nona Lake购物中心。

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教育（Education）

奥兰多能够吸引大量的产业入驻，跟本地教育资源密不可分，UCF（University of Central Florida，中佛罗里达大学），是全美学生人数第二多的大学，学生数量6.6万人，我们熟悉的加州第一大公立大学UCLA也仅有4万多名学生。

UCF成立于1963年，是一所公立的研究型大学，主校区位于奥兰多市中心东北方向，在UCF主校区的南侧就是全美第七大、佛州第一大的研究型园区 CentralFlorida Research Park，驻扎着116家研究型企业。

UCF的健康科学校区就坐落在Lake Nona医疗城中，占地50英亩，承接着大量跟医疗、健康相关的人才培养和研究。

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未来产业发展可期

奥兰多的各色产业还有很多，无法一一跟大家详述，作为投资者，除了关心现状之外还应看看发展。

除了以上的产业之外，奥兰多还有很多企业准备进驻，包扩新进入（new-to-market）和扩张的（Expansion），像我们熟悉的亚马逊、毕马威将在奥兰多全新布局相关产业，而强生集团、德勤、洛克希德马丁等则计划进一步在奥兰多扩展他们的产业。

- 资料统计于2019年，部分企业已经进驻或完成扩充 -

此外，还有两个重大事件需要关注，一个是大奥兰多地区西部的clermont市在2019年5月批准建立一个全新的奥林匹克园区，该园区将覆盖超过15000英亩的区域，并预计将在10年内创造5000多个工作岗位，并为当地经济带来超过14亿美元的收益。

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另外，由于新冠疫情影响，2020年NBA（美国职业篮球联赛）、MLS（美国职业足球大联盟）均选择在奥兰多迪斯尼公园重启本赛季剩余比赛，这必然带动奥兰多本地的经济发展。

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产业的发展带来人口的增长和收入的增加，人口增长和购买力的增加又推动了房地产市场的发展，这是在美国这样成熟的市场不变的定律。也正因为此，即使在疫情期间，大奥兰多地区的房地产市场热度还是非常高，几乎没有哪个大都会区可以与之相比！

- 奥兰多大都会房价 -

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END

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