得居APP
得居海外房产网APP二维码
得居APP
让您全球都有家
小程序
得居海外买房-微信小程序
得居丨海外新房二手房
关注得居小程序
实时房源随时查看
公众号
得居微信公众号二维码
得居官方微信订阅号
关注得居公众号
获取房产最新资讯
海外房产交流群
海外房产交流群
扫码入群
实时获取海外房产动态

千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线!

2019-02-251495次阅读

这个国家的房子,

被中国开发商“坑惨了”

------

很多人提起马来西亚房产,第一印象是碧桂园的森林城市,虽然它完全不能代表,但架不住名气大:


2016年的时候,森林城市的广告铺天盖地而来,从央视春晚到奥运会场、从地方卫视到楼宇广告,据推测广告费用应该不下十个亿。


于是,大半个中国都知道了“新加坡旁”的森林城市,而这个项目也开始“畅销大卖”,2017年第一季度的销售额就达到1500多亿。

千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯

可惜,碧桂园没开心多久,就被新上任的马来西亚总理马哈蒂尔怼了。


2018年中旬,马哈蒂尔公开表示:“它是为外国人建造的,不是为马来西亚人建造的,大多数马来西亚人都买不起这些公寓。”而且还表示,将不给买家发放签证,虽然后来没实行。


但这件事成了导火索,从前被压抑在暗处的问题一下子暴露出来,比如房价虚高,大约是当地房价的两倍左右;项目的生活配套和交通设施一塌糊涂等。


当时舆论一片讨伐,“专坑中国人”的说法甚嚣尘上,甚至有粉丝找到我咨询:


我买了森林城市,8年期月供一万二,已经付了3年了,是继续付完,还是干脆断供不要了?


其实国内其他开发商也在外面拿地建房,大家的管用套路都差不多,只是程度有轻有重。另外还有部分中介从国外开发商那里拿项目,经过一系列包装之后,加价卖回国内……


总之各种因素叠加之后,不少中国投资客对马来西亚房产的印象,就变成了“坑人”。


但实际上,马来西亚的房产算是整个东南亚圈儿里面唯二值得投资的国家了(另外一个是泰国,以后说)。




2


排除中国开发商的房子,

大马的房价其实很低

------

如果不考虑中国开发商建设的项目,那马来西亚的房子可以说是东南亚地区里,性价比最高的。


我们不妨简单对比一下各国的GDP和房价水平:


千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯

PS:中国是大家最了解的,所以我们放进去作为参照,而泰国、越南、柬埔寨都算是投资热门了。


对比结果,显而易见:


实事求是地说,马来西亚经济在1980年代就已经发展得不错了,近几年经济增长实绩也完全够得上“亮眼”评价,属于新兴工业化经济体,在东盟十国中人均收入水平仅次于新加坡和文莱。


这样一个GDP总量3000多亿美元、人均GDP接近1W美元的国家,首都核心地段的房价才3W人民币/平,真的不贵了。


可能是因为房价水平比较低,所以马来西亚政府早就设置了外国人购房门槛,吉隆坡最少要100万马币(约160万人民币)的房产,其他城市比如槟城要求50万马币以上。


但这样的限购门槛,实际上对中国投资客的影响并不大,尤其是马来西亚其他的购房制度对比国内,提供了很多便利:


第一,精装修无公摊,当然这是大部分海外房产的共同优势;

第二,大部分房子都是永久产权,而且没有遗产税;

第三,可以贷款 4 - 5 成,利率 4 - 5 个点,成功率50%左右。

第四,按工程进度付款,不需要一次性交付,举个例子(具体交付比例要看实际项目):


千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯

第五,持房成本低,各项费用加起来也没多少,详见下表:

千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯

所以尽管有购房门槛的限制,但资金压力并不大。当然,从投资的角度来看,马来西亚的房产也有局限:


外国人在大马获得的租金收入需要交纳0-25%的税,而且如果你要卖房套现,也需要交税:买房5年内的需要交收益的30%,5年以上的需要交收益的5%。


所以投资马来西亚房产更适合长线,不适合快进快出。而且大马的房产是市场公认的稳,近二十来年都是稳定上涨(5~10%不等),租金回报基本4~5个点。

千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯

2009-2017年十年房产走势稳健上升


所以像李嘉诚这种鸡贼的人,早就大手笔布局了:


千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯


简单来说,投资的认真考虑,投机的趁早滚蛋。




3


走遍东南亚,

还是这里最适合中国人

------

排除上面这些“金钱利益”之外,马来西亚还有一些针对中国人的天然优势。这是我几乎走遍东南亚国家之后的私人看法,欢迎探讨。


首先是马来西亚的中国氛围。马来西亚是世界上华人占比第二大的国家(最多的是新加坡),首都吉隆坡的华人占比接近一半。


大马华人应该是整个东南亚对国人最为友善的一个群体,各个都像自动翻译机,普遍都会三四种语言(英语、普通话、闽南语、马来语)。


我好奇过他们是福建、广东、海南等祖籍,那么他们沟通用马来语还是英语还是普通话?答案是广东话,而且他们的生活习惯也偏向广州。


他们很重视中华文化的传承,有一千多所华文学校,用普通话教学,不仅学马来西亚的东西,还有很多中国历史、地理和古代文学的课程。这在国外华人里,算是头一份,值得敬佩。


除了华文学校,这里的国际学校也是比较出名的,主要是因为性价比高——学费比国内低,教学水平比国内高。马来西亚曾经是英国殖民地,独立后仍继承了英国的教育体系,因此毕业后申请去发达国家留学进修的也有不少。

千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯


国内很多人担心马来西亚的穆斯林问题,其实没太大必要。首先,马来西亚是一种多元文化,宗教信仰很多,比方下面这些:


千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯

PS:统计时间是2010年,其他包括万物有灵论、锡克教、巴哈伊信仰、无宗教等


这么多宗教会不会打起来?完全不会,而且马来西亚的各宗教相处得还挺融洽。在东马,清真寺和教堂能做邻居,星期五祈祷时,教堂会向去清真寺的穆斯林同胞开放自家的停车场,而周末的时候,清真寺也欢迎基督教同胞把车停在清真寺。


最后,穆斯林一般都集中在一起,这样的地方可以称作“穆斯林集中区”,它们不接受政府改建,整个地区发展慢、配套也差,这里的房子自然不能买(投资、自住都不行)。至于吉隆坡的其他地区就无所谓了,基本不受什么影响。




4


不买中国开发商的房子,

就绝对靠谱吗?

------

NONONO。你到国外买房必然面临信息不对等的问题,所以不管哪里,坑都不会少。


马来西亚也一样。除了我们说的不要买中国开发商的房子之外,最重要的一点就是选对城市:


投资就是吉隆坡,自住多加一个槟城,其他地方都是坑,包括新山和马六甲。


国内开发商鼓吹新山,主要就是说:


新山房价便宜,新加坡很多人买不起当地的房子,就会到新山买,就像国内不少人在北京上班却住在天津一样。所以新山的房子出租和转卖都不成问题。


但其实新加坡人的住房是有政府兜底的。1964年的时候,新加坡就开始为买不房子的居民提供公共住房(也叫组屋)。


千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯


所以新加坡人真正去新山买房的很少,只有一部分蓝领会过去买房。这是因为新加坡和新山正对的位置上,有一大片工业区,对他们来说是比较方便的。但问题是,蓝领可没钱买木林城市两万一平的房子哦。


说起工业区这个事情,这就涉及到新山是否适合自住的问题了。在新山地界上有各种工业区,而新加坡正对新山的地方,除了工业区还有造船厂,自住养老都不行。


千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯


再说出租,新山正在建设或者即将建设的楼盘,只算中国上市公司开发的就已经超过35万套,如果再加上其他小公司和马来西亚本地开发商建设的,保守估计至少40万套房子。


马来西亚在房地产开发上有明文规定:签了购房合同以后,开发商必须4年内交房。也就是说,2020-2021年期间会有数十万套房子同时出现在市场上,房子的出租和售卖能好才怪……


因为我们的粉丝里面,投资客比较多,所以最后介绍一下吉隆坡的几个地区。这是我接触到的国内中介/开发商们在宣传售卖的地区:


千万别买中国开发商的房子,这是投资马来西亚的底线! - 得居房产资讯


我标记的这五个地区里,投资价值最高的是红色圆圈,也就是双子塔附近。


这附近有双子塔、阳光广场、Avenue K、KLCC地铁站、多家米其林餐厅等,投资和自住都不错。还有不少好的学校,比如Sayfol国际学校,Fairview国际学校,吉隆坡国际学校(ISKL)等。


另一个具有投资价值的是绿色部分——白沙罗岭,吉隆坡著名华人富人区。这里是众多名人居住地,有很多国际学校、 大型购物商场等。白沙罗城市中心捷运站和诗曼丹捷运站可以4个站迈入吉隆坡市中心区。


蓝色区域是不推荐的,这里虽然有柏威年、武吉免登。但我上次去看房的时候,发现这里的项目没有地下停车场。这是因为这个区域是沼泽地,易积水,地势低洼……


黑色区域就是我们前面说的穆斯林集中区,不接受政府改建,发展较慢配套较差。且穆斯林坟场也在黑色区域,还是别买了。


最后,再补充几点小建议:


产权,不是所有房子都是永久产权,千万不要买99年产权的房子;

包租,协议一定要和开发商或者大型运营商(比如全球知名的酒店运营商)签,不要和国内中介签;

承建商,经常更换承建商的房子不要买;

风水,马来西亚人很讲究风水,风水不好的房子会影响后期租金和增值;

房产类型,别墅的投资回报率不高,更适合自住。


房产资讯推荐

更多房产资讯 >

海外房产推荐

更多国外房源 >