美国的房产一直是国内投资者看好的一块蛋糕，无论是用来投资还是为了子女教育进行以房养学，都是非常不错的资产配置方式。
2016年，胡润研究院调查数据显示：随着美国经济全面复苏，中国高净值人群对于未来海外房产投资的首选国家仍然是美国，有55.5%的人群表示在未来三年会考虑在美国置业房产。
不过，房产形式虽好，也要提起十万分的小心。今天就来看看一位中国富豪在美国购置房产后的经验教训吧。
继承房产需交纳40%遗产税
据《21世纪经济报道》消息，陈锋（化名）的父亲是一位民营企业家，自2009年始以自己的名义在美国各地购置了20套美国别墅，其中包括加利福尼亚州10套；夏威夷州6套外加一个豪华游艇；纽约州2套；马萨诸塞州2套。
可惜陈锋的父亲企业遇到危机，在2012年就倒闭了，国内的房产和存款被查封用来抵债，他们一家三口只能靠陈锋母亲当初的私房钱来勉强度日。
天可怜见，陈锋的父亲近日因病逝世。在他开始考虑未来的生活时，想起了父亲曾经在美国购置的20套别墅。
可是，这并不完全算是一个好消息。根据美国的政策，他想要继承这笔遗产，必须付出极大的代价。
房子竟已经成为“别人的家”
为落实这件事情，陈锋特意飞去了美国。然而令他惊奇的是，他父亲在纽约州和马萨诸塞州的房子里面已经被别人住上了。
原来，陈锋的父亲持有上述房屋多年却没有过来居住，也没有安排当地中介负责照看经营，结果拖欠了多年房产税。
由于没缴纳房产税，政府将其房产进行了拍卖，陈锋父亲当初巨额买下的房子现在就成了别人的住处。
没有绿卡，遗产税高达40%
陈锋的父亲没有美国的合法身份，所以陈锋想要继承这笔家产，没能够享受到545万美元的美国人遗产税免税额度，而是仅有可怜的6万美元。对于那剩余16套房产的价值总额来说，6万美金简直就是杯水车薪。
这个结果陈锋根本无法想象，他父亲买下的房子被别人占了，而且想要继承自己父亲的遗产还要缴纳一笔巨款。原本以为这20套房产是自己未来生活的保障，现在看来成为了自己最大的难题。
美国是个“万万税”国家
很多的中国投资者想要在美国买房，却对美国的政策知之甚少。实际上美国房产税之高和复杂是非常让人头痛的一件事。
首先，在购买房产之前，中国买家就得支付包括律师费、勘察费、房屋检测费、房屋估计费、登记费、预缴所得税。
其次，购买房产以后，中国买家还需支付房地产税、贷款的本金和利息、房屋保险、小区费或物业费等。
然后，如果买家还想将房产出租的话，还需缴纳包括出租管理费和租金的个人所得税;若是买家想把房子出售的话，还得支付资本利得税、交易税、其他费用（包括纪人费、律师费、登记费、修理费等）费用。
最后，如果中国买家(非美国公民)这些都一一做到了然后去世了，后代想要继承这房产还得给美国政府缴纳：高于6万美元的价值部分要缴纳35%-40%的遗产税。
哦，对了。隔代继承的话，美帝国税局会觉得你少交一代人的税，所以隔代继承还要另外再加50%的税。
虽然说美帝对非美国公民的遗产税收恶意大了一点，但是如果你认为入美国国籍就会一劳永逸的话，你还是图样图森破了！
美帝对自家公民是对人不对税。虽然遗产税起征点是545万美元/人起征，但如果一美国公民是在全球范围内拥有资产的，那么不好意思你全部身家都要交税，不然美国国税局可是会追随你到天涯海角呢！
不错的海外资产避税方法
所谓上有政策，下有对策，对于中国人来说可谓是无招不破，今天就给大家介绍一下海外资产如何避免“遗产”成心头之患。
由于美国房地产税收系统税率奇高且项目繁多，所以如果想避免“遗产”称“遗患”，海外投资者不应该把钱全放到美国房产上。以下这些方式就是遗产不错的避税方法。
赠与方式
若不是动则成千万上亿美元身家的大富豪，小户人家最好用的方式就是利用美国税法所规定的每人每年可向任何人赠与14,000美元的制度，在这个条件下无需额外缴纳任何税赋，利用蚂蚁搬家的方法一点一点将资产转移给子女，而且名正言顺。
然而这方法的缺点是周期长，金额低，而且在此期间父母不能出现意外。
购买保险
在美国，为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险，这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税，也不用缴纳遗产税。
亦或者，也可以为子女购买人寿保险，这等于给孩子有了终身可保性，以后孩子万一出现身体疾病保险公司也无法取消保险，而且将财产无形中转移至孩子身上，把以后的遗产总额降低从而降低遗产税。
信托
另外一个好的解决方案是设立一个 Dynasty Trust，有人将其翻译为“世代信托”，也有将其翻译为“朝代信托”。
与其他信托少许不同的是，“世代信托”是一个不可撤销的、长时间的信托。“世代信托”不仅可以让做为美国人的信托受益人收益，还可以让信托设立人的其他非美国后代或旁系亲属收益。
这个信托的基本原理是“世代信托”中的受托人是“不死”的，所以既然不死自然也就没有遗产税了。
总而言之，虽然很多盆友惦记着购买美国房产的种种好处，但是下手前记得要了解清楚美国的税收规则。
