2020年3月10日，武昌方舱医院内的最后49名患者出院，医院休舱。至此，当初为救治武汉新冠肺炎患者的14家方舱医院全部休舱，结束了他们为期35天的服务。结合当前全国确诊病例持续多日的2位数增长、多省持续多日0新增病例、多市病例数清零的情况来看，我国疫情已经步入尾声，胜利就在眼前。

然而不幸的是，此时的国外疫情却愈演愈烈，引起投资者们的强烈关注。我们将在这篇文章中，结合当前情况对意大利代表的欧洲疫情进行一定的解读，并尝试推导情况变化后伦敦住宅市场情况。

根据世界卫生组织在3月10日的统计，欧洲已经成为当前中国外所有大区内疫情最为严重的区域，确诊人数远超其他地区。这其中，意大利的情况又最为严重，截止今日（3月11日），最新消息显示意大利国内确诊人数已经破万，达10283例，为全球现有和累计确诊数第二多的国家；而英国作为我们的市场研究对象。于3月11日确诊383人，比上周同期增加了294人。

在欧洲所有国家中，目前英国的病例数量排在第7名；而在我们的上一篇文章中（作于3月1日），英国当时的病例数排在欧洲第5，由此可见虽然目前病例数与之前相比都大幅上升了，但英国的增速慢于其他6国。

对于意大利、英国等欧洲国家来说，当前数据表现的仅为历史，未来的发展情况还难以确定；然而作为已经经历了新冠肺炎高峰，目前局势已经扭转的国家来说，中国在今年1月底至3月初的新冠疫情历史，很可能是欧洲各国之后一段时间的部分未来。接下来让我们结合英国及意大利的情况，对比我国，来对它们的新冠疫情进行一些解读。

由于欧洲国家幅员狭小，而整个欧洲的面积（1016万平方公里）为我国面积的105%，两者相差不算太大，因此我们认为在面对疫情时将欧洲作为一个整体与我国局势对比较为妥当。按照这一思路，意大利则毫无疑问相当于当时的湖北，疫情最为严重的伦巴第区（即名城米兰所在区域）则相当于武汉；而其他几个疫情较为严重的国家，如法国、西班牙、德国等则相当于当时国内疫情较为严重的广东、河南、浙江等地。但值得注意的是，新冠肺炎在欧洲真正开始引起注意时应该在2月底，即2月24日左右（当时欧洲多国开始报道本国出现新冠肺炎，意大利感染人数突破200），而到目前为止仅经过了半个月，意大利人数已经破万，而法国、西班牙、德国等地的累计确诊人数已经超过我国除湖北以外任何一个省。

接下来让我们首先回顾一下我国疫情时间线，再将之与欧洲目前发展态势做一个简单对比以获取大致的趋势概念；再根据目前疫情扩散速度对比作为辅助印证手段。

首先来看一下我国疫情时间线。根据来自我国疾病预防控制中心的两名作者在美国医学杂志（The Journal of the American Medical Association，简写为JAMA）发布的统计我国疫情数据所绘制的图表（确诊病例分为蓝色和橙色柱状图，蓝色表示按症状发生日期确诊，橙色表示按诊断日期确诊）来看，我国疫情最初起始于2019年12月，高峰期大约出现在1月23日（当天武汉封城）至2月10日当日终结全国假期延长，且后一日全国新增确诊人数已回落至武汉封城前水准）期间；而确诊病例数出现较大幅度增长的应为1月20日前后。表格结束于2月11日，之后我国新增病例数一直震荡下行，并于3月6日实现武汉新增病例跌破百人的良好态势。

由于世界卫生组织及我国卫生应急办公室的通报数据皆始于1月21日，因此我们接下来就从这一时间段开始，引用每日累计确诊病例数数据，统计其增加速度，来总结在高峰期疫情的速度特征。

由此上表可见，在这段时间内疫情确诊人数的增长速率呈现明显的三个阶段，其中第一个阶段大约为1月21日至1月29日期间，这段时间是人数增长最快时期，平均每天的增速都在50%以上，似乎为疫情影响不断扩大；第二个阶段大约在1月30日至2月5日，此时每日平均涨速大约为20%，趋于稳定；最后一个阶段2月6日至10日平均涨速大约在6%左右。如果把这些数据绘制成图表，则在涨速方面有两个上升的时期，然后一路走低。

我们接着根据世界卫生组织提供的数据，以意大利病例数激增的时间2月21日的统计数据开始（22日意大利病例数从9人增至76人）统计其迄今为止的情况；法国、西班牙、德国和瑞士由于疫情明显比其他国家更为严重（瑞士单看确诊人数与另外三国相差很大，但国土面积仅为三国内最小的德国的十分之一左右），因此亦对其进行统计。

从上表来看，对比我国当时情况，可见意大利似乎已经进入了上文所提的第二阶段，即每天增长率在20%左右的阶段，这一阶段大致是从3月2日开始的。但由于意大利与我国在疫情应对的能力及环境上都有差距，情况是否在未来还会反弹，或是意大利能否像我国一样在第二阶段后顺利过渡到第三阶段犹未可知；而法西德瑞四国目前来看过去几日的增速还在20%以上，因此可能还处于确诊病例数将会快速上升的第一阶段，乍看之下国内似乎还有较高的风险；同时可以发现四国确诊病例数增长率很不稳定，因此未来可能有很强的不确定性。

由于本研究院的关注重点仍然在于英国，因此接下来不再对除意大利和英国外其他国家的情况进行详细说明，以解读英国疫情为主。英国的确诊人数是在2月29日开始明显增多的，大致情况如下：

英国可能已经进入增长速率大幅放缓并趋于稳定的第二阶段，但我们也可以发现其类似于法国等四国一样的病例确诊上升速率不稳定的特征，因此能否确认还需要接下来几日的数据作为进一步的支撑。

在整个欧洲，目前采用全国大规模隔离、封锁政策的仅有意大利一国。如果把欧洲疫情与中国疫情对比，意大利这一做法对于欧洲情况似乎暂时足够，然而实际上我们认为欧洲境内的控制情况远不如当时的中国。

的确，如果把意大利比作湖北，其全国封锁与当时湖北16个城市封城相似，然而我们还要意识到，在疫情最严重的时候，我国其他省份虽然没有出现湖北封城一样的情况，人员流动却是极大地被限制的。这里面有民众自发的集体意识，也有政府正确的决策与有效执行；但欧洲除了意大利之外，其他国家却并没有过多限制其国民出行。以情况第二严重的法国为例，采取的措施中也只是建议大家不要探望老人。

除此之外，由于目前新冠病毒已经处于大面积爆发的情况，欧洲各国的医疗底蕴也可能面临相当大的考验。对于英国来说，只有英格兰的医疗设备相对先进，而北爱尔兰、威尔士和苏格兰则并无如此水平。根据一份研究欧洲危重病人床位数的学术论文的结论，英国ICU平均的危重病人床位数达不到欧洲平均水平，而英格兰之外的其他四个地区床位数更低。

这种情况下，如果新冠肺炎确诊人数在这些地区增多，医院可能很快会出现床位不足的情况，从而可能出现将病患移至英格兰治疗的情况。英格兰目前已经在增长其供给重症病患的医疗容量，比如已经将为最严重病人治疗的设施（一般情况下特指ECMO等高级设备）从15增加到了50，但如疫情继续恶化很难保证能够支撑全英国的病患。

而相比于中国疫情高峰期的做法，英国的某些尚未施加的管制，如机场管制，可能增大了病毒进一步流入的隐患。

在疫情信息解读之后，我们最终还要回到本研究院一贯关注与研究的英国房地产市场上。由于篇幅有限，我们就不在此进行关于商业地产的解读，而是只做住宅地产的对比。

在上一篇文章中，我们曾经提过，英国的新冠肺炎疫情可能短期内会影响住宅市场上的买家结构和销量，但长期来看不会造成太大影响。现在，随着中国疫情结束的希望即将实现，我们可以以国内已经发生了的市场表现，针对英国的部分住宅市场进行一定的对比。

由于中英两国在经济基础、政治制度和房地产市场内涵等方面有较大的差异，因此我们不进行两国之间的对比，而是选择以上海和伦敦进行一些对比。选择上海的原因有两个：一是上海是中国大陆在经济发达程度上最接近伦敦的一个城市，二来两者受疫情影响的程度目前来看相似。诚然，伦敦在GDP产出及国际地位等方面高于上海，而上海又在人口数、面积上多于伦敦，两者实际上难以进行精确对比。但本篇文章，我们的观点仅有一个：在当前情况下，如果上海的住宅市场能够顶住新冠肺炎的疫情冲击，那么伦敦一样可以。而我们的这一观点，主要来自需求和可负担性上的分析。

首先让我们来看一下上文提过的，伦敦和上海的受疫情影响情况的对比。

截至目前，上海的累计确诊病例为344人，结合2018年上海市人口2424万的数据，感染密度为0.0014%。

相比之下，伦敦的人口为890万，确诊病例数为91人，感染密度为0.001%,两者差别不大，伦敦目前情况优于上海。

中国经受新冠肺炎疫情的主要时间段为2月份，而在目前统计的2月份上海房市数据来看，上海住宅市场的主要表现为价涨量跌，而不是一般认为的突发利空导致的价量齐跌。由于疫情的影响，许多房产销售公司及开发商售楼处都没有恢复营业，这就导致了顾客无法看房，亦无法交易，因此成交量大幅下降是情理之中的。但成交价格能够上升，则侧面说明了在能够交易的房产中，买家愿意付出更高的价格进行交易，因此购买者的信心没有受到打击。

当然，成交量的大幅下滑不能无视，但期待新冠肺炎这样的严重事件对于房地产市场没有冲击是不可能的。上海的表现更多的是传递这样一个讯号：作为非疫情重灾区的重点城市，上海的住宅市场是能够经受住冲击的，并且没有表现出价量齐跌的最坏情况。

根据上海的这种表现，我们认为如果伦敦的疫情严重程度没有完全超过上海，则伦敦的住宅市场表现也将不遑多让。

作为经济运行体系的一部分，上海的房地产市场一样要受到供求关系影响。由于我们已经在前文多次引用过各种伦敦住宅市场供需不足的论证，因此伦敦毫无疑问在供需关系上处于卖房市场。接下来我们只进行需求上的质量对比，来推导伦敦的住宅市场表现。

驱动上海房价上升的购房需求理论上应该由两部分组成，即投资房购房需求和自住房购房需求，后者又常指代购房刚需。由于是刚需，则毫无疑问这种需求的质量要高于投资房的需求，因为投资房并非非买不可。但即便是刚需，如果无法负担房价，真实需求量也要再次削减。因此接下来我们先讨论上海购房需求中的刚需部分，再讨论刚需中的可负担性。

首先来看自住房需求（刚需）。上海自住房需求理论上应该属于本地人口及外来人口自住房需求的结合。由于上海本地人口自住房需求统计情况较为复杂，为使本文阅读简单，此处仅讨论外来人口住房需求，并将在后文将之与伦敦外来人口对应数据进行对比。

首先来看外来人口在上海如何安置住房。要构成刚需，必要的前提就是此人在上海没有自住房产，否则其购买目的为投资。根据上海市政府统计的数据，在上海的外来人口中，有14.5%的人拥有住房，因此有85.5%的人没有住房。因此经过初步筛选后，上海市外来人口购房需求中刚需约为85%。

上海市统计局还对外来人口进行过去留意愿的调查，在调查中，表示愿意留在上海的人平均占比为32.7%，其中收入较高外来人口中想要留在上海的占比48.1%。我们可以以最高的占比为例，估算出在外来人口中，当前没有房又想要留在上海的人占比约为85%*48%=40.8%。如果不想留在上海，则当然不会在上海购买自住房，因此外来人口中可能产生刚需的人的比例约为40%。实际上这一数字应该更低，这是因为逻辑上有留在上海意愿的人更可能是已经在上海购房的人，如果按照这一比例则租房者可能仅有少于30%的人想要留在上海。

我们现在先不考虑购买力，即可负担性的因素，假设上海外来人口中刚需比例为40%，然后转到伦敦的情况。

伦敦的情况比较简单，因为伦敦住房需求是政府需要估计并且公示的一项指标。在伦敦市政府关于2016-2041年的未来伦敦人口增长估计的计划中，列出了针对不同市场的住房需求预测（包括租房需求）。

由上图可知，伦敦预测全市每年住房需求为65878套，其中有47%是低成本的保障租赁房。但由于伦敦住房保障计划中接近一半的新建保障房为开发商与住房保障机构合作的房产（称为Section 106），因此虽然这部分房产在市场上的目的是租赁出去，但在租赁之前还是需要实现交易，即住房保障机构从开发商手中收购回建好的保障租赁房，再转租出去。因此，虽然不是所有房产都用于买卖，但其中大约只有47%*50%=23.5%的住房没有导致实际交易，即76.5%的住房导致了实际交易。而不论是以这76.5%还是53%（完全舍去47%租赁房）的购房需求，这一比例都大于上海的40%的刚需。

最后让我们回到可负担性问题，伦敦的可负担性为10-20，部分特别高昂的地区超过了20，切尔西及肯辛顿花园区达到了44。

在回看上海的可负担性，根据上海市人力资源和社会保障局的统计资料，2018年的上海市外来人口人均收入为5536元。

根据上海市市长应勇先生提供的数据，上海人均住房面积为37平方米。

而之前我们已经在上文列出过上海市新房及二手房的房价数据，新房每平方米为60433元人民币，二手房为每平米58131元人民币。按照人均住房面积计算，满足人均住房面积的新房价值60433*37=2236021，即大约224万元人民币；满足人均住房面积的二手房价值58131*37=2150847，即大约215万元人民币。

以此除以外来务工人员年收入5536*12=66432元，可负担性为：

新房：224/6.64=33

二手房：215/6.64=32

可见，上海平均水平的可负担性，仅次于伦敦最贵的一个区切尔西及肯辛顿花园，超过所有伦敦其他区。再结合伦敦和上海的刚需比例水准对比，伦敦的住房刚需明显更容易实现，也因此伦敦的需求更加稳定。如果伦敦的需求质量高于上海，加上伦敦已经形成的供不应求局面，我们有理由相信，伦敦疫情的危害性没有远超上海的情况下，伦敦住房市场完全可以经受住打击。

当前欧洲疫情的发展情况由于疫情蔓延时间距离现在并不遥远，因此从病例增长数量上看疫情较严重的几个国家似乎还在疫情确诊病例将不断上升的初始阶段；意大利由于已经封城，且从病理增长速度看似乎已经过了最快时期，可能能够进入稳定期；其他国家疫情大约处于最快蔓延或者即将稳定的阶段，还需要加强后续疫情防控措施。

房地产市场方面，根据上海经受疫情冲击后的住宅市场表现，结合伦敦与上海的市场需求的对比，我们认为在本次疫情重灾区之外的上海这样的市场表现也可在伦敦重演，不会造成住宅地产太坏的局面。

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