不止于更新——Clarendon开发项目介绍

本文为一篇专注于Clarendon项目的介绍，意在从微观层面为购房者提供一定的帮助。

Clarendon位于伦敦北部市中心，是英国St William在伦敦3区推出的占地 12英亩的新都市田园雅居项目。关于此项目的基本信息可见下表。

Clarendon项目位于Wood Green地区，是所在行政区Haringey增长区域的中心区。Clarendon项目计划提供1714套住房，并提供100,000平方英尺的商业区以供当地零售商、初创企业发展，最终将这一区域建成为一个有活力的综合性区域。

St Willam Home是Berkeley Group和National Grid为重新开发Clarendon Gasworks所共同成立的开发公司，隶属Berkeley Group，该集团主要的业务重心在以伦敦为中心的西南地区，份额为整个伦敦的10%左右。

在此前的几篇项目介绍中，对Berkeley Group自身的实力与旗下楼盘的增值能力与流动性进行过分析并给予了肯定的结论，在此不做赘述。

Clarendon项目位于Haringey区内的经济增长核心区——Wood Green。Wood Green在2013版的Haringey的地方规划中，就已经被作为经济增长区域进行开发，并在2015年的伦敦规划中成为了有潜力的Opportunity Area。

据Haringey行官员Cllr Joe Goldberg的说法，Wood Green将成为“北伦敦的心脏地带”，在未来15年的规划建设中，将会投资35个亿以帮助这一地区建造将近8000个房屋，新增4000个工作岗位。同时也会抓住Crossrail 2的机遇，将这里打造成为伦敦北部的主要购物中心。

具体来说，Wood Green地区共分为四个Sub-area进行开发，本文所介绍的项目就位于图上橘色区域Haringey Heartlands中标有数字13的Clarendon Rd区域内。

规划中提到Clarendon地区的机遇有四点，一是可以通过Penstock人行道与著名的旅游景区Alexandra Palace Park连接起来，发展旅游相关服务；二是可以发展巧克力工厂（巧克力工厂是200名艺术家和创意企业的所在地，其中包括Cocorose）与Clarendon广场，打造新的中心区；三是具有大型地块可供综合开发，以创造新的发展机会；四是可以通过创造新的就业空间，吸引新的企业。

这些规划重点为Clarendon项目的增值前景提供了两点保障，一是区位条件的提升，二是住房需求的提升。

先说区位条件。成为一个经济中心或是购物中心对于其周边房产的增值效果是十分显著的。位于北伦敦的King Cross近年来得益于城市更新项目成为新一个交通、购物、旅游中心，吸引了Goolgle等企业落地，房价涨幅惊人，根据Rightmove网站数据，该区域房产平均售价在83万英镑（伦敦平均房价不足50万英镑）。由此可以想见，Wood Green成长为北伦敦的心脏地带后该区域房产价值的变化。

再说住房需求。当就业人口增加后，住房的需求必然增加，不论是租房还是购房。供需结构是影响房价攀升的原因之一，伦敦常年处于供不应求的状态，房价与租金均在不断上涨，原因就是人口的增长持续超过新建住房的数量。住房部门预测2016年-2041年伦敦每年新增家庭6万余户，计划新增住房4.2万套，实际完成量不足4万套，住房缺口的不断累积造成了房价的攀升。对于Wood Green，这样的增值逻辑也同样存在。Knight Frank在其一份关于伦敦住房新增长点（London Development Hotspot，2018）的报告中也提到了Haringey，认为Wood Green地区的开发计划提升了这一区域的投资价值，

除了增值，项目本身的流动性也是投资者关心的重点。房产增值固然欣喜，但是能够在需要的时候顺利将资产变现也同样重要。伦敦房产的流动性和透明性曾被JLL评为世界最佳，在这样的背景下，购房者可以从一个楼盘能否满足当地人的刚需角度判断日后能否脱手。

在Knight Frank所做的一项调查中，伦敦人在选择在哪居住时最关注的五个要素分别是交通便利、临近工作/上学地点、良好的设施（如健身房）、购物便利以及可负担。

对照这5个要素，首先考虑交通。

Clarendon项目可以说是“四通八达”，周边靠近Horsey、Turnpike Lane以及Wood Green三个车站，距离King‘s Cross只需15分钟车程，换乘十分方便。

其次是离工作、上学地点近。根据规划，Wood Green本身将会创造4000个工作岗位，而且交通便利十分有利于通勤。至于学校，这一项目周边分布着从幼儿教育到高等教育的诸多学校，可以满足各个年龄段的需求。周围遍布知名大学如伦敦大学学院（UCL）、伦敦国王学院（KCL）以及知名小学如Ofsted评分优秀的三一小学，这样的学区环境对于有孩子的家庭来说都是可遇不可求的。

第三、第四分别是良好的配套设施与便捷的购物。Clarendon项目中的Clarendon Yards精选一系列酒吧、食品商店、健身中心和文化场所，旨在为每个人提供美好体验，相信对于生活设施的需求一定能得到很好的满足。

至于可负担性，目前两个楼盘的官网起售价分别为46万英镑（Hornsey park palace）和44万英镑（Alexandra palace gardens），低于Haringey区内房产均价为60万英镑（Rightmove数据），同时也低于伦敦房产均价47万英镑，对于本地人而言相对友好。