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东南亚 | 除了北上广深，另一个城市的楼市黄金十年开始了！

2020-02-03975次阅读

转眼间，2019年已过。

2020年，普通人还有机会，再碰见15年前的红利期吗？
如果有时光机器，能回到15年的中国，你会做什么投资？
 
04年的中国，深圳房价每平6037元，上海房价每平8627元，腾讯股价3.7港元，茅台股价21元。

而你作为历史先知，走在04年的街头，未来15年中国的发展，尽收眼底。
 
15年来，如果选择投资一线城市房产，仅靠房价上涨，能取得10倍以上收益率；

如果投资腾讯和茅台的股票，竟能获得100倍的收益率。
 
经历过的人，都切身体会了“错过”的滋味，明白“选择比努力更重要”。

可惜黄金时代，总是在大多数人的认知还没跟上时，就已逝去。

那么，普通人还有机会，再碰见15年前的红利期吗？

在菲律宾，藏着下一个投资置业黄金十年。过去的2019，依旧是菲律宾房地产市场高歌猛进的一年！


  • 2019年，马尼拉大都会房价连续上涨的第八年；
  • 菲律宾以“楼市回报率高达30.78%”成为汇报之王，领跑全球；
  • 截至2019年第三季度，菲律宾房产价格指数（RREPI）升至128.7，创下自三年来（2016年第一季度）最大涨幅；
  • 2020国家预算创历史新高；
  • 汇丰银行称，未来两年菲律宾经济增长有望超越全球其他国家……
  • 仲量联行（JLL）三季度的报告中指出：“菲律宾强劲的国内经济，能够抵御全球市场的不确定性”



首都马尼拉更以稳定的增值与领先全球的租金回报率，成为菲律宾投资的首选，吸引了中国乃至海外房产投资者目光。

1马尼拉发展如何？

贫穷与落后，罪恶与肮脏是很多人对菲律宾的初始印象，资讯大爆炸时代，新闻质量良莠不齐，偏见太多，现实是马尼拉这个城市中产阶级的数量，以及他们的消费力，远超所有人的想象。

大马尼拉地区人口超两千万，占全国人口的20%，这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭，马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%。

由于菲律宾被西班牙殖民三百多年，后来又在美国接近半个世纪殖民统治下，所以菲律宾人的生活习惯、文化风俗、城市建设均受到西班牙的影响，菲律宾本地人的姓名，还有很多地名和历史建筑都保留有西班牙的风格。

而法律体系和政治体制又和美国接近，实行英美法系，因此菲律宾对私有产权的保护也非常完善，大部分土地为个人所有，享有永久产权。

菲律宾人消费习惯和生活方式上也比较偏欧美，又喜欢认准大品牌，有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋，买房子也一样。

以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大开发商为首的房子，哪怕卖的比周边项目贵，当地中产家庭也会抢购。

2马尼拉楼市发生哪些变化？

马尼拉房地产市场和前几年相比，无论是在价格还是在操作模式，以及开发商市场推广的方式，都发生了很大的变化。

马尼拉楼市的特殊性，决定了如果我们依然用投资国内房地产，或者投资东南亚其他城市的方式去看马尼拉，是不太容易挑到好的项目的。

1）中国投资者入场速度加快

说到这里可能有人会质疑，中国人这些年到处买房子，到哪里不都是最大买家么？还真不一定。

例如在马尼拉赌场区附近的项目，这边房子库存消耗非常快，尤其以中国人居多，其次是新加坡、日本和韩国。

而偏北部区域的Ortigas、奎松、曼达卢永的项目，售楼部的人丝毫不担心外国人40%的份额用完，因为本地人购买的份额早就超过了60%，而来买的外国人，中国内地的买家反倒比较少。

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按照海外掘金的实地调研，目前马尼拉热门区域新房价格如下：

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（具体以开发商价格为准）

不同区域、不同开发商的项目，销售的反应差别那么大，其实总结下来可以发现几个规律：

第一，目前马尼拉楼市的外国买家里，中国内地还没有成为主流买家，是晚于香港、台湾，以及新加坡、韩国、日本的，但以后很大可能是会成为当地外国人买家中的主导者。在赌场区就已经有这个趋势了。

第二，不能忽视了当地中产及以上家庭的购买力，否则也不会出现主流开发商的项目被大部分本地家庭买走的情况，尤其是一些社区型住宅。

2）政府和开发商的重心转移

另外一个会对马尼拉房价有中期影响的大趋势，也是作为投资者需要密切关注的话题，就是政府和开发商重心转移的问题。

目前无论是政府的基建规划，还是开发商新的房产项目，都有往大马尼拉北部区域发展的趋势。


过去的两个重要的CBD区域，Makati和BGC，由于土地资源有限，目前没有剩余的可供开放的大型地块，而且本身区域面积有限，可以容纳的人口和资源也是有限的。

所以现在开发商是逐渐往Ortigas北部区域发展，而政府为了促进整个大马尼拉的均衡发展，也在大建特建计划中，在北部区域增添了很多基础设施。

开发商的重心往哪边？在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈，可以很明显地发现，马尼拉的发展重心在往北部迁移。

看马尼拉哪些区域有投资潜力，有几个简单粗暴的方法：

一看哪里人多，这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块，尽量不碰看不懂的区域。

二看最大的几个开发商都在哪里圈了地，这既代表了政府的规划方向，也代表了开发商重金支持的地块。

纵观马尼拉三大CBD房源销售情况，截止今年上半年，马卡蒂和BGC的优质房源已所剩无几。

在马卡蒂和BGC这两大CBD无地开发，地价飙涨的状况下，开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas。

最近两年，菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖，既是开发商真金白银的投资，也有政府引导的原因。

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3为什么开发商都在争抢这两个地块？

“地价便宜、人口集中、重要交通要道”，这就是最重要的原因！

Ortigas地处大马尼拉的中心，往北可至奎松，往南可至马卡蒂和BGC，交通很方便。再加上这里房价便宜，单价大约在2.5万-3.5万人民币之间，相比马卡蒂和BGC均价3.5-5万人民币的房价，还是友好很多。

另外，Ortigas是马尼拉三大CBD中现代化最强的一个区域，人口密集、BPO业务聚集、跨国公司聚集、高级白领众多，像亚洲开发银行、汇丰银行菲律宾总部、BDO总部、菲律宾证券交易所、香格里拉酒店、亚洲最大啤酒商之一San Miguel总部等很多大企业都将总部设在了这里。

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Ortigas加上奎松，聚集了马尼拉最多的富人别墅区，光是Valle Verde就有6个别墅群（Valle Verde 1-6）分布在这两个区域。

这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD，或者去马卡蒂和BGC上班？开车走C5大道。马尼拉轻轨地铁线路还不完善，目前已通车的是3条轻轨，人流巨大。

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所以大部分家庭都是开车上下班。C5大道就成了开车通勤的交通要道，因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最终目的地是机场。

C5大道沿线，就是现在各大开发商争抢的宝地。沿途包括Ayala，Rockwell, Vistaland, Megaworld，SMDC，Robinson，DMCI等知名开发商纷纷入驻。

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而Ortigas的地价房价相比BGC来说，还是一个价值洼地！

见识过马尼拉的“堵”之后，就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通，对于交通出行意味着什么。通车之后，不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到Ortigas北部，也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。

在马尼拉，本地人的“刚需”和较富裕的家庭同样在寻求房产投资的机遇。
一个明显的信号时，自住业主比偶然出现的投资者要多，目前菲律宾房地产的繁荣以实际的刚性需求而不是“变化多端”的投机为主。

博彩业、海外菲律宾人（OFW）的汇款增加，跨国公司的业务流程外包（BPO）、中国投资者和其他外国人的需求，当地人的购买力提高，都会使马尼拉的本地市场受益，大大驱动办公室和住宅领域的市场需求。

这一部分人，将给Ortigas带来庞大的住房需求，只要有庞大的住房需求，房价就不会垮。

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马尼拉地铁计划到2022年部分投入运营，到2025年全面运营。

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等2025年南北铁路和地铁线会全线开通，从开建到通车这两三年时间，就是留给马尼拉楼市的新机会。“大建特建”的基建计划也将在2020步入关键时期。未来几年，不计其数的道路、桥梁、铁路和机场将在完工。

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所以，利用现有价格优势，2020正是获取马尼拉未来几年价格激增带来收益的一个不错的入手节点，错过了，也许就错过了马尼拉未来的房产黄金十年。


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