比房价重要太多!事关8亿人,中国楼市20年,最关键的事要来了!
多事之秋,注意力都被贸易问题吸引。
不怕打,中国底气在国内,转型改革是根本。
关于改革,最近有件大事,影响之大,覆盖之广,前所未有,不该被“埋没”。特此趁端午佳节,专门拿出来谈一谈,望檀香知晓。
6月5日,据澎湃新闻,自然资源部网站发布消息显示,日前,《自然资源部2019年立法工作计划》印发。
在2019年立法工作安排中,出台类项目共10件,《土地管理法实施条例》赫然在列,且归属于“拟报国务院发布”子版块。
这意味着什么?《土地管理法实施条例》有望于2019年正式出台!
01
事关8亿人,20年未有!
兹事体大,不得不说!
《城乡中国》作者,北京大学国家发展研究院周教授曾说,征地制度的改革将是中国经济的下一个增长极!
新政法规草案《土地管理法实施条例》最让人侧目的是征地制度的变化,条例明确:我国集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程,而是可以直接入市!
农村集体经营性建设用地征地变化,最大的受益者无疑是农民。
国家统计局《2018年国民经济和社会发展统计公报》中显示,2018年年末,全国大陆总人口139538万人,中国常住人口城镇化率为59.58%,户籍人口城镇化率为43.37%。
按常住人口算,有5.6亿人身在城市,心在农村,按户籍人口算有7.9亿人是属于身心都在农村。
无论那个维度计算,集体经营用地直接入市,辐射面都将数以亿计。
数亿农民,为了这一刻等了20年!
1987版土地管理法中,曾有允许城镇居民用集体土地盖住宅的内容,但前提是需要政府批准,且补偿相关费用。
1999版土地管理法,不但删除了87版中允许城镇居民使用集体用地盖住宅的条款,而且明确规定:从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地。
其后,2004年《土地管理法》三修,关于集体建设用地征地流程,“先国有,再入市”的内容不曾有实质变化。
说来也巧,1999版土地管理法修改之前一年(1998年),恰好是中国住房商品化元年。
从1998年开始,中国楼市(包括住宅和土地市场)开启了20年黄金期。
20年后,住房不炒,一城一策,传统楼市往日光辉再难重演,相信数亿农民将会享受到新的制度红利!
实际上,已经有不少农民率先享受到了制度变化带来的大礼包!
2016年,银监会和国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》,有15个市(县)作为试点地区;
2017年,国土资源部决定将农村集体经营性建设用地入市试点地区由原有15个县(市、区)扩大为33个县(市、区)。
02
万亿红包雨,淅沥沥下个不停!
上述试点地区,获益几何?
自然资源部部长陆昊去年12月表示,33个试点一共入市土地1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元;办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。
几年前,曾有学者统计称全国大约有4000万亩存量集体经营性用地(官方未有数据)。
如果按照自然资源部9万亩土地总价款257亿元进行计算,4000万亩集体经营用地的价值将是:11.4万亿!
惊喜还在后面!
前文提到的集体建设用地入市,主要是“工转工”,也就是经营转经营,而非“工转民”,也就是集体经营用地转为住宅用地入市。
“工对民”,其实也在路上。
2017年8月21日,国家出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市作为试点,试水集体用地转租赁住房,初步探索“工转民”。
2019年1月16日,租赁住房试点扩编,福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市被吸纳进来。
根据现有的案例,和住宅相关的集体用地,相对价格确实高出不少。
10月22日,上海松江区出让集体用地,用于租赁住房,出让面积20166.7平方米,成交价格约1.25亿元。
算下来,1.25亿元30亩,单价416万每亩。
这和之前自然资源部公布的257亿总价,9万亩,单价28万每亩,单价增值近15倍。
即便上海寸土寸金,15倍的溢价也非常可观。
更进一步,除了“集体转租赁”,北京已经出现“集体转住宅”的案例。
北京市规划和自然资源委12月27日披露文件,集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇3幅地块使用权挂牌出让,均用于建设共有产权住房,总挂牌起价达54.18亿元,总面积20.32万平方米。
按照起拍价计算,每亩地的价值是1777万元。
相比于上海的租赁用地,又增加4倍左右的价值。
这一波制度红利最大的受益者是我们农民,但相对而言,不同地区的农民享受到的红包大小可能会有所区别。
越靠近大城市、核心城市,农民手里的集体用地可探索的场景就越多。
毕竟未来城镇化的方向是大城市化,在大城市人地矛盾长期存在,土地稀缺性大,价值也就多。
发改委4月份的超级文件透露出的指导思想,尊重规律,“抓大放小”,允许收缩型城市,和土地改革一脉相承。
就事论事是第一步,由此及彼做延伸,意义更大!
土地改革,给农民发红包,其实还影响到中国经济另外两个维度。
一个维度是房地产市场。
中国经济转型,核心要素就是摆脱地产依赖,住房不炒。要做到这一点,需要土地供应做支撑,但不仅于土地供应。
过往经验,面粉贵过面包,土地价格走俏,成了住宅价格走高的助推器。
现在,农民集体用地,用于租赁或者共有产权,在供应住宅用地的同时,也在从价格因素上,直接控制房价起落,一石二鸟。
未来,当中国越来越多的城市有条件的时候,可能都会模仿深圳,重组楼市,真正进入,住房不炒,居住要住的新时代。
另一个维度是内需。
中国经济转型往哪里转?往消费转,往内需转。
而消费真正崛起,不在一二线,在三四线。
拼多多横空出世,让人看到三四线巨大的消费潜力。如若土地红包下发,几亿人的购买力会大大提振。配合国家拉动内需,刺激消费的政策优惠,中国经济的韧性、独立性会更强,增长潜力也会进一步释放。
宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒来!
5000年风风雨雨都过来了,未来柳暗之后,定是花明,花明之后,自是那山丹丹开花、红艳艳!
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