比房地产税还重要！楼市即将三分天下！

股市红红火火，楼市冷冷清清！

最近，股市重磅接踵而至，让人目不暇接，流连忘返，而楼市就冷冷清清，凄凄惨惨戚戚。

乍暖还寒时候，有消息，怕，没消息，慌，进退维谷，当真尴尬。

不过，正所谓不鸣则已一鸣惊人，楼市只要有动静，绝对是大新闻。

6月19日，在“2019中国房地产经纪年会”上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃，给楼市投下一记震撼弹！

01

大局已定！楼市未来三分天下！

据新浪财经，在杜鹃会长的讲话中，除了稳房价稳预期等相对常见的用语以外，最重要的一句话是：今年特别要推动《住房租赁条例》的立法。

这句话，自打被媒体报道出来，就炸了锅，持续引发热议。

啊？难道专门针对租赁市场的权威立法，这么快就要来了？

实际上，今年5月11日，在《国务院2019年立法工作计划》里，拟制定、修订的行政法规第13条，明确住房城乡建设部是要起草住房租赁条例。

注意这里是起草，而媒体现在探讨的重点是今年有可能推出《住房租赁条例》。

媒体的理解可能有些偏差，但不能掩盖一点就是，住房租赁条例，已经按下了快进键，离推出不远了！

一个住房租赁条例，真的有那么大影响吗？

当然！

2015年，租购并举，租购同权等概念提出之后，中国楼市的的顶层设计已经从1998年以来的商品房一元市场主体，大跨步朝着：商品房——共有产权房——租赁住房，三位一体过渡。

也就是说，楼市未来三分天下。

这么设计的初衷，也好理解，年轻人，资金不太雄厚的，没有置业需求的走租赁线；想置业，但资金相对匮乏的，走共有产权；经济实力足够，对房产需求强烈的走商品房市场。

需求逐级而上，自然分层，避免扎堆买房，你好我好大家好。

楼市三分天下，租赁市场这一份，尤其重要。

怎么讲？

据智研咨询的数据，2019年中国租房人口已经超过2亿！

这2亿人绝大多数集中在一二线城市，且以年轻人为主。

6月25日，权威媒体新华网发布《中国青年租住生活蓝皮书》，里面的信息非常劲爆！

蓝皮书显示，超过5成95后，可以租房结婚，而非买房结婚。

从年龄结构看，现在25到29岁，最适婚人群，不房结婚，租房结婚的人群比例是最高的，占比竟然接近7成！

不房结婚，租房结婚，意味着什么？

租房已经不仅仅是满足最初级的居住需求，而是成为当前年轻人的一种生活方式。

所谓此消彼长，更多人选择租房，无疑对商品房市场是一个制约。

还是这份蓝皮书，另一个重要信息是，在过去三年里，租住时间在5到8年，以及8年时间以上的人群占比正在迅速提高，2018年到2019年度已经占到11%。

长期租赁，占比越来越高，同样证明，租住，而非买房，确实是一种生活方式和生活理念转变的结果！

再往长远看，参照发达国家的发展历程，城镇化率越高，往往租住比例也越高。

举例来说，德国城镇化率75.5%，德国人的租住比例为55%；美国城镇化率为超过80%，美国人选择租房，而非买房的比例同样高达37%。

结构看，中国现在已经有超过40个城市城镇化率超过70%，有24个城市城镇化率已经可以和发达国家看齐。

这部分城市，比照发达国家经验，未来租房人群比例会越来越高。

整体看，《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，2018年年末中国常住人口城镇化率为59.58%。

和发达国家城镇化率75%的水平相比，还有15%的上升空间。

15%空间很足，但，可能不会像过往那样，单纯以买房来解决问题，预计通过租赁解决问题的占比可能会远超预期。

发改委今年4月8日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《重点任务》）中明确的，未来中国城市发展会是城市圈，大城市为主导，各大城市要放开落户限制。

6月17日，发改委再次明确：允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。

也就是说，未来，租房落户，提高城镇化率，将成为一股新的力量！

租购同权，从落户做起！

02

租赁崛起！大势不可违！

说得好，不如做得好。

一二线城市为了租赁崛起，真心劳心劳力！

2017年7月，上海市住房发展“十三五”规划里，明确：“十三五”期间，新增住房供应总套数比“十二五”增加60%左右；租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

170万新增供应住房里，有70万是租赁住房，占绝对多数。

2018年8月，深圳市政府二次“房改”《意见》出炉，明确规定2035年前新增建设170万套住房，其中商品住房70万套，比例只占40%。

剩下60%，以公租房等保障性住房为主。

供地方面，确保公共租赁住房用地比例不低于20%。

2018年9月，《北京城市总体规划(2016年-2035年)》明确提出，未来五年新供各类住房中租赁将占30%，建立购租并举的住房体系，引导居民形式先租后买的梯次消费模式。

同时要研究扩大租赁住房赋权，公共租赁住房向非京籍人口放开。

今年6月13日，《广州市国土空间总体规划（2018－2035年）》草案，在住房保障供应方面，《草案》提出，到2035年新增城镇住房200万套以上，租赁住房占新增住房供应量的比例不少于20%。

除了四个一线城市，二线城市们其实也在偷偷发力。

看看专门用于租赁的土地供应。杭州的规划面积仅次于上海，比北京广州还多。武汉、天津、西安、南京等地租赁市场土地供应的情况下同样不少。

各大城市才租赁市场发力，目的不仅仅在于满足居住需求，打破楼市信仰，可能更为重要。

楼市里有一个重要的估值指标叫租售比，或者租金收益率。

这个比值在很多人来看好像一个笑话，但其实如果认真的看待这个比值，还是有一定意义。

据上海易居房地产研究院发布《2019年一季度50城租金收益率研究报告》，显示，中国城市的租金收益率普遍低于4%，近半壁江山低于2%。厦门仅仅1.2%。

1.2%意味这什么？

83年收回本金！

国际主要城市的租金收益率普遍在4%以前，也就是25年回本。

静态地看房价和租金，中国明显高估，但如果放在时空环境里，数字体现出来地高估可能也就可以理解了。

过往20年，中国楼市长期处于牛市，基本没怎么跌过，这其实给楼市营造了一种投资信仰。

信仰的力量很强大。

2006年东北财经大学梁云芳教授在经过长期的实证调查后发现，人的预期是推动中国房价上涨的最重要动力。在中国，人们预期房价上涨1%，最终房价就会上涨0.8%。

也就是说，对房价上涨的预期，甚至比实际购买行为可能还重要。

就像股市里，长期看涨的大消费，估值也一直是高高在上。为什么？真的是大消费类的股票每年都高增长吗？

当然不是，卖酱酒的估值长期在40倍，靠的不是高成长，而是“高信仰”！

6月13日，在陆家嘴论坛上，郭树清说：凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。

现在讲究住房不炒。不炒，不能说跌，但如果房价长期稳定，买房作为投资行为，看不到超额收益，早晚，楼市投资信仰会消失殆尽！

那么最终，就可能会有更多的人，转而选择更现实，更经济，更划算的方式，以租代住。

所以，一方面住房不炒，抑制楼市投资；一方面，做大股市等资本市场，替代楼市投资；第三方面，做强租赁，承接住房需求。

三板斧下来，商品房背后的两套逻辑：投资和居住，都被化解于无形之中，分流到股市和租赁市场之中。

对了，还有一点不要忘记！

以前专门撰文，土地管理法即将大修，最重要的一点就是征地制度改革。

集体建设用地不经过国有直接入市。

入市去哪里？

最重要的终端恰恰就是租赁用地。

换言之，租赁市场，还承担着给农民创收，让土地“变现”通途。

未来楼市，三大立法可能最为关键！

三大立法，两个涉及租房，一个涉及买房，两个利好租房，一个利空买房，孰重孰轻，不用多言。

楼市三分天下，租赁这一份，兹事体大，势不可挡！