史上最冤！曾经的“鬼城”你爱搭不理，如今的房价已高攀不起

7月3日，人神共愤！

新城控股董事长犯事被抓，其行为之恶劣，令人发指。

这家全国十强的地产商，其前后发家史悉数被扒，不管有任何的牵连人物，都不应逃脱法律的制裁。

然而比较少人关心的是，这家地产商总部在上海，但是发家却是在常州。

这个城市孕育出这样的巨型房企，背后少不了房地产的繁荣。

可是过度开发的房地产，也造就了常州“鬼城”的称号。常州“鬼城”的称呼，时至今日仍有人提起。

时光荏苒，常州却发生了大变化！

58同城、安居客近日发布2019年6月《国民安居指数报告》显示，全国67个重点城市平均房价16416元/平方米，环比上涨0.38%。从各城市房价来看，常州环比增幅达到6.4%，为全国最高！

那些曾经看衰常州楼市的人，如今可能正懊悔不已。

昔日“鬼城”，一朝翻身，常州究竟如何做到的？

01

曾经被严重低估  如今却狠狠打脸

真的假不了，假的真不了。

常州，从一开始就是一座“假鬼城”。

“鬼城”的说法，起源于2013年央视经济频道的《楼市新观察》。当时常州的新建住宅空置率高，大量商品房积压。

据常州市住房保障和房产管理局公开资料显示，常州市区（不含金坛、溧阳）商品住房累计可售面积最高峰为2014年8月的 824万平方米，去化周期高达21.4个月，远超15个月的警戒线。

目前没有很权威的空置率统计数据，基本依靠肉眼观察。

央视当时观察的常州市武进区的武宜路成为了关注焦点。判断楼房入住的标准基本是以亮灯率这一指标来算。1000户大概仅有6、70盏灯亮着。

可是，这样两个指标来判断常州就是鬼城，很不靠谱，在当时也有很多质疑声。

常州市房管局的相关人员表示，号称“鬼城”的鄂尔多斯、温州出现了房价腰斩、项目大面积停工、销量大幅下降等市场风险迹象，而常州均没有出现，因此，拿常州与鄂尔多斯、温州比较没有太大的可比性。

一语成谶，仅仅过了几年，常州就用事实打脸了“鬼城”说。

首先是曾经的高库存，在经过几年的消化之后，已经大大减少。

根据常州市房管局官网数据，从2014年开始，常州的库存下降明显，去化周期逐年下跌。在2016年，常州的库存竟然低至7.4个月，已经到了6-12个月的低库存区间。

2017年春节期间，有记者再次走访武宜路，其在建楼盘星河国际的一、二期已经售罄，入住率超过90%，而武宜路上已形成武进吾悦广场、武进万达广场和星河国际COCOCity三大商圈鼎立的现状。多数楼盘的入住率已经高达70%以上。

2012年以来常州楼市经历了一段低迷期，但经过2014-2016年的“三年不供地”之后，目前常州供求关系已经基本恢复平衡。“鬼城”谎言可谓不攻自破！

02

眼光放长远  让“鬼城论”破产

连央视都能看“走眼”，我们曾认为的“鬼城”真的是鬼城吗？

城市在发展，看问题的方法也要发展。

我们对于“鬼城”的判断标准准不变：人口、经济和资产价值。这些指标，最能体现一个城市的发展前景。

2018年，常州全市常住人口为470.14万人，比上年末增加0.5万人，继续保持0.1%的低速增长态势。增长不多，但好在仍为流入。

经济上，常州就很厉害了。

根据统计公报，2018年常州GDP总量在8427.00亿元，增速也比较可观，在6.5％左右。总量排名省内第五，人均GDP排名第四。处于苏锡常城市圈，无论是经济发展还是人民的富裕程度，都很有保障。

根据克尔瑞的数据，2016年前三季度，常州市区商品住宅成交均价一直维持在7000元/平方米左右。

而据克尔瑞观察，在历经了近几年的“去库存”后，武进早已不再是2012年的“鬼城”，2016年武进消化周期已经不足半年，但成交均价仍不到9000元/平方米，再加之轨交、副商业中心的规划利好，目前武进区已经成为了常州楼市的绝对成交主力，也吸引着大量外来投资客群。 

而根据最新的房价数据，常州天宁区和钟楼区均价早已突破1.6万大关，新北与武进两区也开始向1.5万关口迈进。

总结来看，常州处于我国经济最活跃的城市圈长三角中，加上本身并不差的经济实力，对于人口的吸引力也是很强的。

其实与很多曾经被“冤枉”成鬼城的城市一样，在某个阶段城市的扩张过快，造成了人口及经济发展没有匹配，从而造成了一定的房屋空置率。曾经的郑东新区、滨海新区都经历过这样的时期。

对一个城市下判断，其实最重要的，是看到这个城市的发展潜力。

片面认为常州是“鬼城”，很可能的后果就是错过了最好的上车时机。

不过常州也不是没有隐患。

根据统计局公开数据，2017年常州全部常住人口为471万，看起来似乎不少，市内各区人口提升并不大，同比增加仅0.9万人，虽然城镇化率高达71%，但人口自然增长率0.4‰。

常州的去库存速度较快，得益于常州市“三年不供地”的土地政策，再加上近几年的棚改货币化安置，但是常州土地恢复供应加上棚改计划腰斩，常州的去库存新动力，将更加依赖于新人口的流入。

2018年，常州规模最大的钢铁厂——中天钢铁，已经陆续搬迁至南通，除此之外为了常州的环境，不少这类的工厂也都搬离常州，这也意味着常州一大批劳动力人口又将流失。

未来的常州，由于人口增速的放缓，部分冷门区域的房产库存消化必然受到制约，虽然“鬼城”的称号已不再，但是不同区域的表现分化，或将成为整座城市的一种常态。