英国大学周边房租有多贵?看到价格的一刻,伦敦学生哭了...
英国各个大学旁边的房租是多少?英国租房成本高吗?正准备去英国读书,到底是买房好还是租房好?
最近经常有学生读者和家长朋友向我咨询这些问题。
正好,英国房产数据公司Property Reporter于近期发布了最新的英国大学租金排名,可以很好的解答这些疑问。
话不多说,我们先来看榜单。
这份排名重点关注英国主要大学周边地区的平均租金,调查了英国排名前50的大学主校区附近的平均月租金。
可以看出,英国周边平均月租金最贵的5个大学全部位于伦敦,它们分别是:
1. 帝国理工大学:4,142英镑每月(约37,882人民币)
2. 伦敦政治经济学院:3,159英镑每月(28,876人民币)
3. 伦敦国王学院:3,159英镑每月(28,876人民币)
4. 伦敦大学学院:2,431英镑每月(22,215人民币)
5. 伦敦大学亚非学院:2,431英镑每月(22,215人民币)
很显然,伦敦大学附近高昂的房租令人扎心,特别是排名第一的帝国理工大学,周边的平均每月房租高达4100多英镑,差不多要将近4万人民币一个月。
事实上,帝国理工周边租金之所以如此昂贵,主要是因为其主校区位于伦敦最壕的富人区——南肯辛顿(South Kensington),而且旁边就是海德公园。
不仅房租贵,帝国理工周边的房价也在全伦敦排名第一。
下面我们也用一张房价热力图(越红越贵),来看一下伦敦各校周边的房价水平。
房租排名第二、第三的伦敦政治经济学院(每月3,159英镑)和伦敦国王学院(每月3,159英镑),均位于伦敦市中心霍本区(Holborn)的泰晤士河沿岸,非常接近金融城,因此房价也比较高。
对比之下,不沿河、也不靠海德公园的伦敦大学学院和伦敦亚非学院,其周边租金是每月2431英镑,所在位置的房价图也相对浅一些。
说完了房租最贵的大学们,我们接下来再看看房租最低的20所英国大学。
可以看到,在英国前50名的大学中,兰卡斯特大学和阿伯丁大学的房租最低,平均月租金分别是598英镑和602英镑,约合人民币5,500左右。
然后是位于英格兰中北部的林肯大学(628英镑)、拉夫堡大学(689英镑)、杜伦大学(693英镑)。
杜伦大学
值得注意的是,以上租金统计的主要是大学周边的私人租赁住房,并非学生公寓,但大家也不要觉得学生公寓就更便宜,在英国许多地区,学生公寓的租金甚至还高于私人住宅。
位于伦敦的一处学生公寓
看完英国大学周边的租金排名,接下来,我从投资的角度解读一下,去英国读大学,到底买房好还是租房好?
租金高,就代表回报率高吗?
事实上,尽管伦敦房租如此高昂,但对比伦敦房价上涨的速度而言,伦敦的租金较为平稳,总体呈稳步上涨之势。
伦敦房价和房租走势图(绿色是房价,红色是房租)
Property Reporter的数据显示,虽然伦敦政治经济学院(LSE)、伦敦国王学院(KCL)、帝国理工学院(IC)、伦敦大学亚非学院(SOAS)周边租金在英国排名前列,但因为周边房价同样较高,所以在租金收益率上,这些学校其实表现不甚理想。
从上面这张图看出,伦敦政治经济学院(LSE)和国王学院(KCL)附近的租金收益率最低,仅为2.04%。
其次是帝国理工大学(IC),租金收益率为2.52%,而伦敦大学学院和伦敦大学亚非学院的租金收益率则为2.94%。
对比之下,那些租金更低的大学,其周边房产的租金收益率会更高一些。
上图看出,爱丁堡大学、诺丁汉大学、邓迪大学的平均月租金比较便宜,大概在700-800英镑左右,但租金收益率却在7%以上。
租金更为便宜的林肯大学(628英镑)、拉夫堡大学(689英镑)、杜伦大学(693英镑)、莱斯特大学(737英镑)、斯旺西大学(767英镑)的租金收益率也在6%以上。
这些租金收益率较高的地区,平均房价大多都在10万英镑以下。
既然如此,到底该投资哪里?
分析完租金和租金回报率,我们看到伦敦的大学们在租金回报率这块表现不甚理想,但这就意味着伦敦不值得投资吗?
事实恰恰相反。
尽管伦敦的租金收益率较低,但是如果算上房价增值带来的收益,伦敦几个大学附近的房产的整体投资回报反而是最高的。
英国投资回报率最高的地区
上图看出,从最终的整体投资回报来看,房租排名第一的帝国理工大学所在的伦敦肯辛顿和切尔西区,其投资表现也相当优异:
在肯辛顿和切尔西,91%的房东在买房后实现了盈利,平均投资收益高达1,072,880英镑,平均持有房产时间为10.6年。
再仔细看上面这个图,会发现这个图和大学租金排名非常一致,整体投资回报排名第二和第三的分别是伦敦的威斯敏斯特区(Westminster)和卡姆登(Camden)。
伦敦政经和国王学院位于威斯敏斯特区,伦敦大学学院和亚非学院位于卡姆登区。
在威斯敏斯特,91%的房东在买房后实现了盈利,平均投资收益为557,380英镑,平均持有房产时间为11.1年。
在卡姆登,95%的房东在买房后实现了盈利,平均投资收益为433,560英镑,平均持有房产时间为9.3年。
简单来说,虽然在租金回报率上,伦敦几个大学所在的中心区大多处于2-3%左右的水平,但是如果结合房价涨幅的话,这些地区的投资回报仍然是最高的。
除此之外,如果决定投资的话,我们还可以关注另一个关键指标,即大学周边的二套房持有比例。
英国市场的经验是,当地二套房持有比例越高,则这个地区更值得投资。
数据显示,英国一共有48,400套房屋被计为第二套房产,占总房屋存量的1.4%。
其中有62%的二套房集中在以下5个地区:帝国理工所在的肯辛顿和切尔西 (8,990套)、伦敦大学学院所在的卡姆登(7,390套)、Tower Hamlets(5,970套)、伦敦政经所在的威斯敏斯特(3,860套)、Barnet(3,500套)。
第二套房产的数量,从某种程度上可以反映出地区的房屋作为投资的比例更高,也意味着投资者预期该地区房产的回报率相对更高,这一点,也与上面的投资收益数据相吻合。
英伦投资客写在最后
看完上面一系列数据,我们现在已经可以很好的回答那个问题:去英国大学读大学,到底租房好还是买房好?
对于这个问题,其实可以分开来看。
如果大学是在伦敦,且资金充足的话,买房会比租房更划算,毕竟与其白给3-4年高昂的租金,不如将其作为首付,来买一套属于自己的房子。未来转手的话,还会有一部分房价涨幅。
但如果大学是在非伦敦地区(特别是英格兰中北部欠发达地区、曼城伯明翰可以除外),我个人不太建议买房,一来这些地方的租金较低,二来即便3-4年之后转手,房价也不一定能涨。
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