给上班人士住的学生公寓? 伦敦火起来的Co-living，它到底能走多远？

近年来，随着共享经济和互联网技术的不断发展，各行业的“共享+模式（产品）”也层出不穷，成为了一种新的生活潮流。

如今，我们的身边随处可见“共享单车”、“共享充电”、“共享办公”等产品，这些带有共享经济特色的产品更是投资领域的“香饽饽”。可以说，共享模式从诞生之初，就自带“光环”，以超前的思维和先进的理念引领着时代的发展和变革。

而房产君今天要说的，就是伦敦住房领域最近几年火起来的一款共享产品 — — Co-living。

一、什么是Co-living

Co-living是个新兴诞生的组合词，其前缀 Co可以理解为 Collaborative（协作的）、Collective（共同的）或者 Communal（公共的），指的是一种新型的“共享式”居住方式。简单来说，就是大家都租住在一栋楼内，每个人都拥有自己的私人居住空间，但同时和他人一起共享一系列公共设施。

词虽然是新词，但这种共享居住的模式其实起源很早。早在1933年，Wells Coats就在伦敦北部设计了一个名为“Isokon”的共享生活空间。这个Isokon提供了许多类似现在Co-living的设施，如共享公共空间、共享工作区和共享洗衣区等。2018年6月，英国政府将私人住宅的最低租期从6个月放宽至3个月，这一政策的出台极大地推动了该行业在英国的发展。

Co-living发展到今天，其中提及的私人居住空间既可以是独立的公寓，也可以是面积较小的单间房屋。而公共设施则包括共享的生活区，比如共用客厅、餐厅、洗衣房、花园等，一些设备较好的公寓楼还会提供健身房、咖啡馆、电影院、图书馆、办公室等设施。

看到这里，大家可能觉得，这个Co-living不就和英国早就有，而且房产君也提过多次的英国出租领域的HMOs（多用途房屋）一样吗？

都是大家一起合租，然后共用一些设施而已，又有什么“特殊”之处呢？

实际上，这两者之间还是有点区别的！

虽然HMOs和Co-living都会提供公用设施，但不同于HMOs简单的合住，Co-living主要突出的是自己的服务，并强调一种“社群”文化，以及基于这种文化的生活理念。

也就是说除了提供生活空间，Co-living还倡导为那些有着共同价值观或者拥有相同兴趣的人，提供一个居住和交流的场所，大家可以在这里交友，甚至找到工作伙伴，很多Co-living的经营者也会定期举办活动，借此来吸引更多的住户。

英国的大部分Co-living项目都在伦敦，这当然与伦敦年轻群体居多，出租房源紧俏有分不开的关系。

在伦敦，几乎很多Co-living项目都是由专业的公司来经营，其中，较大的几家就包括从学生公寓转型的The Collective，以及共享办公巨头Wework推出的WeLive等。

以The Collective在金丝雀码头推出的Co-living公寓为例，让房产君带大家一起来看一看~

二、Co-living的庐山真面目

The Collective公司是英国较大的一家经营Co-living公寓的公司，该公司在伦敦的项目主要有两个，其中一个就位于金丝雀码头Crossharbour广场。

公寓共有4种户型，分别是Cosy、Standard、Comfy以及Big。其中，Standard户型的公寓一年期的月租金为1,517英镑，带有厨房区域和独立的卫生间。

整体视野还算不错，唯一的缺陷就是厨房区域离床的位置很近，显得有点局促。

比较介意这点的住户，还可以选择更加宽敞的Big户型，但租金也更贵，一年租期的月租金为1,950英镑。

私人厨房也会更大一些，设施更加齐全

还有独立的浴室，干净整洁

休息区域的空间也更加充足

当然，评价Co-living的好坏，除了看公寓的装修外，主要还要看公用设施如何。作为该行业的大佬，The Collective提供的公用设施还是十分齐全的。

餐厅宽敞舒适，视野开阔

还有室内游泳池

以及spa馆

健身房的设施也算齐全

还提供可以阅读办公的图书室

如此看来，Co-living有点类似于专门给上班族提供的设施齐全的“学生宿舍”，这些宿舍的月租金通常在1,000-3,000英镑之间，住户可以通过网上进行预订，并且，在入住后通过共享设施和交流活动，营造一种“集体感”。

当然，随着这一行业的发展，Co-living式的居住方式也变得越来越受欢迎，尤其是在伦敦这样的大型城市中。

大家不仅喜欢租，还有很多没有住房的人甚至愿意购买Co-living公寓。

去年，智库Social Market Foundation委托机构Opinium对40岁以下的城市居民进行了一项调查，调查显示，在暂时没有住房的受访对象中，有53%的人表示会考虑Co-living公寓，有42%的表示不愿意。

而在伦敦，愿意考虑“购买”Co-living公寓的人群比例更高，有超过60%的人愿意考虑这种产品。

那么，是什么原因，让Co-living近年来在伦敦越来越火爆呢？

三、Co-living火爆的背后

Co-living的模式如此火爆，房产君认为主要有以下几方面的原因：

1、高房价催生了需求

从这几年的发展趋势来看，Co-living在大城市尤为受欢迎，究其原因，自然与大城市的“高房价”有分不开的关系。

根据Zoopla的数据显示，截至2019年12月，伦敦的平均房屋要价为657,154英镑，是英国平均房价的3倍左右。

如下图所示：平均房价；红色--伦敦的平均房价，黄色--英国的平均房价

房价的飙升让很多的年轻人丧失了购买的能力。根据HomeOwners 的调查，近六成(59%)的租房者认为拥有自己的住房只是一个白日梦。

近年来，年轻人拥有自有住房的比例也进一步下降。

根据Institute for Fiscal Studies的调查显示，对25至34岁且年收入介于22,200至30,600英镑的人群来说，首都伦敦的自有住房比例从20年前的47%下降至20%，整整减少了一半多。

如下图所示，中等收入的年轻人自有住房比例比较数

由于越来越多的人买不起房，因此，只能转而租房。于是，设施齐全，并且租金相对便宜的Co-living就成了很多人的选择。

而且，大部分Co-living项目都是通过翻新而来，其中就包括一些大型商业地产或者酒店，这也意味着这些大楼通常地理位置不错，很可能对于年轻人通勤来说也是不错的选择。

2、降低住房成本

除了高房价催生的需求外，Co-living的火爆也得益于“共享”带来的经济优势。

根据Opinium的调查，在有意愿购买Co-living房产的40岁以下人群中，大部分人提到了Co-living带来的经济优势。

其中，47%的受访者表示，Co-living能够节约住房成本；有27%的受访者认为Co-living能够帮助他们成功踏上住房阶梯。

当然，大家这么认为也不无道理。

一方面，通过在公共空间上的妥协，如休息区和共享洗衣设施，将减少大家对私人空间的需求，而这类公寓的购买成本也将大大低于传统住宅，这将使人们能够在伦敦等相对昂贵的城市购置房产。

另一方面，年轻人需要支付的租金相应会减少，而且，随着时间的推移，Co-living公寓也会逐渐升值，这也可以帮助个人积累一定的财富。

此外，在Co-living公寓中，有利于其他“共享产品”的发展，比如，共享汽车、共享自行车、共享电器等，通过共享这些产品，住户也可以省下不少的钱。

可见，在一些人看来，在越来越昂贵的房价面前，Co-living成为了他们踏上住房阶梯的一个捷径，并有助于人们在未来换取更好的房子。

3、提供社区氛围

据英国国家统计局(ONS)最新的研究表明，随着生活节奏的加快，工作日益忙碌，缺乏社交的年轻人实际上比老年人更加孤独。

由于年轻人在钢筋水泥搭建的格子间中难以找到归属感，英国还被大家戏称为欧洲最孤独的国家。慈善机构ACEVO的研究发现，在英国，83%的18至34岁的年轻人“经常、总是或有时”感到孤独。

而Co-living公寓似乎为大家提供了一个沟通交流的最佳场所。通过在公共空间的互动，比如在餐厅吃饭，在健身房运动，举办活动等，能够促使人们和周围人建立一种亲密的联系，有助于人们寻找到志同道合的伙伴，而在共同的兴趣爱好支配下，还可以建立一种社区氛围。

那么，这种社区氛围有什么好处呢？

美国Brigham Young University的研究表明，社区不仅能排解孤独感，对社区有归属感和信任感的人健康状况更好，而那些感觉被社会孤立的人则会有患高血压、高胆固醇、抑郁症甚至阿尔茨海默病的风险。

可以说，Co-living带来的最大好处之一就是创造“社区氛围”和“集体意识”，而这又可以在一定的程度上缓解人们在城市化进程中出现的孤独感，创造出一种更积极健康的生活方式。

既然，Co-living公寓有这么多的好处，那么，它会成为未来的一种发展趋势吗？

四、Co-living的未来之路

作为新兴行业，Co-living想要获得更大的发展，仍然有很多路要走。

虽然英国在HMOs领域中已经有了成熟的经验，但目前来看，相关部门并没有明确Co-living未来的发展规划，也缺乏相应的制度，这导致的最大的问题就是，对于Co-living应该如何被定义和分类，没有一个统一的标准。

例如，一些运营商通过购买办公空间，并通过PDR(允许发展权)，将其转换为Co-living公寓，而一些运营商则申请的是酒店分类。因为分类不同，导致各项目可能会面临着不同的监管及政策要求，对于规模化的建造也带来了一定的制约。

对于Co-living而言，由于其行业的特殊性，通常都是以个性化的方式存在，政府如何对此类新兴行业做出有效的评价与管理，是目前面临的一大困境。

由谁来制定评价体系，由谁来承担评价考核，评价是否能有效反馈为定价机制，消费者的权益如何来保障等一系列问题都随着市场的不断扩大而逐渐浮出水面。

那么，从住户层面来讲，Co-living公寓又存在哪些问题呢？

首先，虽然Co-living公寓好处多多，但问题也不少，其中最主要的一项就是居住面积太小。

很多Co-living项目虽然位于城市繁华地段，但为了节约成本，分摊到每一位共享住户身上的居住面积十分有限，甚至可以用“狭小”来形容。这对于那些初入社会的单身青年可能还可以忍受，但对于组建了家庭甚至有了孩子的年轻夫妇来说，“逼仄”的居住空间显然不是长久之计。

在接受《卫报》采访时，Planable公司的创始人，23岁的Vlad Calus分享了自己亲身体验Co-living的故事，他表示：“虽然人们都很友好，但当我看到如同盒子一般的Co-living公寓时，我非常震惊。更不幸的是，开放商试图在一栋楼里挤下所有的居住空间，这使得这里非常不适合人们长期居住。”

其次，共享住户们还面临着Co-living项目管理水平层次不齐的问题，以及由此带来的一些生活上的不便利。

比如，一些Co-living公寓对合住人数上限并没有明确的规定，很多楼层面积不大，却挤了几百人共同居住。就算项目配备有完备且便利的设施，但在“狼多肉少”的局面下，资源并不能得到合理有效地分配，共享居住也就变得不那么便利了。

另外，有一些Co-living公寓对公共场地的维护和收费标准也没有明确的说明，乱收费、乱罚款现象也时有存在。

最后，Co-living倡导的集体生活还会带来一些负面影响，比如，在住户更换频繁，大家交流密切的情况下，如何保证大家的安全和个人隐私就是个大问题。

虽然，一些公司会通过电子设备实施严密的监控，但也有住户认为在居住场所大量部署监控摄像头，是侵犯了自己的隐私。

那么，目前来看，Co-living行业有哪些可以改进的措施呢？

对于租户而言，在目前缺乏清晰的行业管理标准的情况下，需要增强自我保护意识，在与他人共享居住的过程中，以保护自己的人身安全和隐私为首要任务；

对于行业运营商而言，需要加强和提升管理水平，在商业实践中最大可能地去保障客户的权益，解决客户反馈的问题，及时消除顾客的顾虑；

对于政府部门而言，要快速地建立和完善监管机制，尽快地建立消费者对新行业的信任，从而有效地引领和激发Co-living市场的活力。

其实，Co-living可以说是互联网时代的必然产物，长远来看，还是很有发展潜力的，未来，在年轻租户中也会很受欢迎。

不过，我们更不能忽视它目前所暴露出的问题和弊端，对有需要的住户来说，在出租过程中应该理性看待它的优缺点。

此外，虽然很多开发商表示，未来投资人也可以购买Co-living公寓进行出租，以赚取收益，但由于目前行业缺乏明确的制度，对个人投资人来说，盲目试水还是很有风险的，而且，类似于学生公寓，Co-living由于在面积等方面存在一定的局限性，未来转手可能也会没有普通公寓那么容易。所以，房产君建议大家在投资过程中，不要只单一考虑收益。