日本 | 当心！别花两倍的钱买一个“花瓶”房

2019-12-261372次阅读

东京真是个好地方，只要你有50万人民币，就能买套房收上3000块的租。放在国内，北京上海深圳这些城市的核心区，50万大概只能买一个卫生间……

如果你在日本的投资预算在50万到150万之间，我们在《手握50万，我能在日本买到怎样的房？》中已经做了详细阐述，欢迎移步查看~

不过，投入少收益就有限制，一般在50-150万以内的小单间公寓，平均的净租金回报率在5%-6%之间，所以我们说在150万以内投资日本房产属于试水，是初阶投资。

值得一提的是，日本小额房产投资这一块，复购的老顾客很多，说明大家都觉得有投资的价值。

在熟悉日本投资环境后，多数人会进阶投入更多，而买的主要分两个区间：

1. 200-300万人民币区间；

2. 400-600万人民币区间。

注意：我们这里说的预算档位，是你现在手上真实拥有准备投入日本市场的现金，并非贷款之后的总数额。

这两个区间比初阶的小公寓多出一个很明显的好处——带整块土地。你能在法律允许的范围内，在地上盖任何你想盖的房子，而且土地的购买有也利于资产的形成。

那么，这两档预算该怎么投才是性价比最高的方案？因为篇幅限制，我先来聊聊200-300万预算区间的选择。

这个价位，在东京能买到三种房

这个预算价位在东京有一点高不成低不就。

一些刚接触日本房产的朋友，会因为信息不对称，轻易投资了中介推荐的价位在200万以上的小新房。我想说，千！万！不！要！被！忽！悠！了！东京不像北京、上海，不到100万其实就能买到性价比很高的房子投资，而且房价地价涨幅较慢，绝不是国内那一套买房方法论。所以，你可能是真·被褥羊毛，而不是买到性价比高的房。

目前，用200-300万可以在东京买到的公寓大致是这三种：

①东京市内较新的二手单间

②二手较老两房

③全新的大开发商建的投资型房产

这三类房值得投资吗？

先来讲讲最常见的二手单间房。直接上房产信息图：

这个单间位于西新宿，2006年建的售价为230万、面积为22.91平米的1LDK，它步行到西武新宿站只需1分钟，地段确实很可以。它的修缮管理费是1万日元（约为641人民币）/月，每个月能收租13.6万日元（约为8723人民币），这样算来，净收益则约为3.9%左右。

我们再来对比另一套同样在西武新宿站附近，步行6分钟能到的一套建于1985年，同样是24.15平米的1LDK，售价只要83.4万人民币，是上面同地段那套的1/3！

这套房在我们公众号上曾经发过，已经卖掉了。它每月的修缮管理费为9930日元（约为637人民币），每月收租6万日元（约为3848人民币）。对比下来，这套的租金只有上面那套的一半不到，但是我们来算一下净收益：4.2%，比上面那套新房还要好一些，但投入却只有它的近三分之一！

仔细想想，你又不去住，还不一定能进去看这个房，一买下来就给管理公司接手，全年只为了拿收益……你会想投资较新但贵的，还是老但便宜的房？

另外两种会不会好一点？

第二种，核心区的二手两房。我们这里也有一个案例：

这套1999年建的两房户型就不用多说了，一般两房的收益都会比一房来得低一些，我们算下来这套房的净租金回报只有3.7%，完败于上面两套房的表现。

最后，是大开发商建的新投资型房产。这一类房子因为有大厂担保，内置也很新，所以卖相出奇地好。但是我们要知道，东京开发商开发的新房一般比同等地段的二手房要贵2倍。但同样的地段，租金却没有太大的不同，虽然新房肯定会贵一点，但日本出于保护租户的政策，不会允许你定价高过其他同等地段的二手房的两倍！

这样下来，你拿着新房，却拿不到跟二手房同等比例的租金回报，你会想买吗？

不过有人会说，我可以买一户建呀！200-300万的一户建东京确实有，但别急着想买，一来日本人租房很少租一户建，所以选择一户建投资的很少，自住的多。另外，近年来地价上涨，东京都内的二手一户建（包含土地）平均价格已经上涨至5,296万円（约为340万人民币），也就是说，你现在东京都内核心地段买到带土地的一户建，用300万以内的预算基本上不可能了。

因此，说200-300万在东京高不成低不就，便是这个道理。

投资绝不要投负资产，应尽所有可能用每一分钱为你工作，为你赚得应有的回报。而这些投入多但回报远低于这些钱所能产生的效益的资产，性价比和效率都不高。

但是我也要秉承公正的态度说话，200万以上1990年后建的房产一般是可以向银行申请个人贷款的，用了杠杆，投资回报就会好一些。但是外国人在日本贷款，要满足这样一个很苛刻的条件：在除了中国大陆之外的地方有收入，并且高于30万人民币/年。如何证明？银行只看税单。

当然，如果你不那么看重收益率，而且希望买一个品质高不需要操心的投资房，性价比虽不那么高，但能让你心情愉悦。此刻我们的总监陈意就会抛来一声叹息，说：也行吧！

东京若不行，我该把这些钱投哪里？

那么，既然200万-300万投资东京房的性价比相对低，那可以投在哪里？

我的建议是——此处不留爷，必有留爷处！东京不行，我们就去其他地方看看，比如……大阪。

200-300万，你能轻松买下一个带土地、品相好如新房的民宿。

注意！是民宿、民宿、民宿！（重要的事情说三遍）

因为是短期住宿，民宿的收益往往会比东京的长租房高不少。大阪是民宿特区，申请民宿的门槛相对更低，而且可以365天全年经营。在东京和京都统统不行，这两个城市只有180天，而且不同区的限制不同。

与此同时，大阪连年成为全世界最喜爱旅游目的地。根据日本国家旅游局观光厅的数据，去年赴日旅游人数总共3000万，大阪就占到1500万次。

我们统计大阪府政府旅游数据得出，包括香港和台湾地区，中国全域游客赴大阪旅游人数是全部外国游客的一半，而且人数呈上升趋势，截至2018年，中国人赴大阪总次数达到1534.5万次！

而外国人去关西，住得最多的地方就是大阪市内。根据大阪府发布的数据，从2013年至2017年间，赴大阪府旅游居住的人中，84%的人选择居住在大阪市。大阪市平均每年承载2477万人次的住宿需求，也就是平均一天有6.8万人在大阪旅宿！外国人也是这样的趋势。

大阪的房价还是东京的一半。在大阪，一户建的平均价格约为3100万日元（约为198万人民币），所以预算200-300万，完全可以在大阪拿下一套带土地的一户建。

到了2024年，大阪的梦洲博彩旅游度假村将很可能建成（中标结果将在明年4月揭晓），还有已经确认了2025年世博会，在这两股力量加成之下，将大力提振大阪的旅游业，去大阪旅游的外国人数将继续上涨是毋庸置疑的。

这就是我推荐大阪的底气——人口持续流入，加上民宿比长租更赚钱，所以大阪的民宿，可以把你的200多万预算中的每一分钱用到极致。

这里，我一定要推荐一个经过反复踩盘、考察之后，认为值得投资的民宿品牌——鹤inn。

它是一个系列，最近正有一套在售的位于大阪环状线的鹤桥站附近的民宿，售价为224万人民币。

（改造参考图）

这套民宿有42.87㎡的永久产权的土地，两层楼，上下都是32.17㎡。离大阪环状线/近铁奈良线的鹤桥站步行仅160米，而且两站直通难波，反向去奈良也毫无压力！

这附近的配套设施也非常完备。著名温泉盘浴延羽温泉步行只需640米，还有一条著名的烤肉一条街，饮食娱乐皆可满足，商业气息浓郁，高档5A级和牛想吃就吃！地段简直惊艳！它有非常好的旅游资源和地理优势。

而这个价格并不只是买下一户建的价格，还包含改造成图中模样的装修费、软装费以及民宿牌照申请费：

这里的装修+申请牌照的周期大概是六个月，因为它是在原有町屋的基础上进行改装，所以比较快。有人会问，这会不会偷工减料？我跟你说，三个月装一个60平米的房，时间够了。

而这些装修人员也不是国内找工头，工头外包项目给临时工完成的，我们现场去看过，鹤inn请来的设计和装修团队是一体的，都来自京都做町屋翻修几十年的匠人团队。他们的领头叫“大工”，在京都町屋装修工也是师徒制度，徒弟必须在师傅门下锻炼十年以上才能出师，得到大工认可，出来接活。

我们去看的一个施工现场，有三个装修工人，其中一个白发苍苍，但手法非常熟练而且精细，到现地时，他正在打磨庭院门厅的木质拉门，一点一点地削着木头，反复测量，几乎沉浸其中，完全没感受到有外人到来。

你如果还是担心，鹤inn的其他连锁品牌已经上架Airbnb，我们之前也曾做过直播，通过这两个渠道都能看他们已经装好的物件，其他民宿的装修标准将是一模一样的，可供参考。

也就是说，你花了300万以内，过了6个月你就拿到一个拥有正规牌照，装修传统日式、有模有样的民宿。就可以开始接客赚钱了。

还能说什么？买它！

最后，要来谈钱了。投资不谈收益都是耍流氓！鹤inn的开发商给我们两个收益方案，包租和分成：

收益方案A：运营分成，预计年净租金278.4万-348万日元（17.8-22.4万RMB），这和方才我们说的东京那套新的单间投资房比，那套房一年你能拿到10.5万（还没扣去成本）的钱，对比一目了然。

收益方案B：包租，5年一签，年保证净租金208.8万日元（13.5万RMB）。这相当于年保证的净租金回报为6%。

相比于东京的3.9%，优势非常明显……所以，若你有200万的预算，论投资性价比，大阪的民宿完胜东京的长租房。

心动了吗？

但最后要多提一嘴，大阪这一类民宿并不能贷款，你需要全款支付。而且，旅游有淡旺季之分，大阪的旅游也如此，所以购买时也应有这一方面的风险预期。

目前，大阪在造的大小商务酒店越来越多，当它们建成投入市场后，竞争也将越来越激烈。因此，认为公寓式民宿没有出路。

为了避免踩坑，你应该选择有特色的民宿，它的独特性在竞争激烈的市场中，难被取代。

快把你的钱活用起来吧！买一套精美又会赚钱的民宿，让它为你赚日元！

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