手握50万，我能在日本买到怎样的房？

2019-12-271190次阅读

“买日本房子需要多少钱？我只有50万人民币，能投吗？”打算购买海外房产的人，在预算上总是有那么点隐隐地担忧，关键是怕：我这么买，会不会亏了？

我只有50万预算，在东京这样的大城市能买到什么？
我有200万预算，更多预算能买到什么样的好房？
我有600万预算，选择空间那么大，我应该追求怎样的房子做配置？

我们应该明白，不同的预算做不同的投资，而所有的预算中，都有最好的配置方案。

那么，我想买日本房产，在这个预算内我应该怎么买，才能买到性价比最高的房产？

今明两天，掘金酱将分上下两篇，按照平日里被问到最多的预算额：50-150万、200-300万，600万以上的三个档，来给大家分析分析——这样买日本房产，你的钱才算被活用了起来！

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别选低于50万的房子……

50-150万人民币，这个预算是买日本房产中最主要的部分。不超过百万，就能持有日元资产。

有人可能会问，不是还有50万以下的，30、40万能够在东京周边、大阪或者福冈这些地方轻松买到房，怎么不说？

50万以下确实有房可买，但掘金酱不想引导各位去选择这些房子。为什么？投资房产跟投资任何其他产品有一点是相似的：不懂不投。大阪、福冈，或者首都圈一都三县中的三县，在人口流入的表现上远逊于东京23区，这说明，这些地方的租房需求并不会像东京这样稳定。

掘金酱此前就有个客户，在上述小城市里买了一套小金额的老房子试水，结果房子一空就空置了半年：

你想只花30万在这些地方买房，满心以为自己捡到漏，但在掘金酱研究下来，这些地区30万买到一套房，不少有长期空置的风险。别拿在东京都内的房产品质去对标当地，东京都内的地段优势直接甩这些地区好几条街，你觉得这些30万的房子也能有像东京那个地段的同等“赚钱能力”？很难。

所以，如果投资日本房产，我们推荐最好50万人民币起，长租房首选东京都23区，其次是大阪主要车站附近（比如心斋桥、难波、梅田、新大阪）。

那么，手握50-150万，应该怎么买？

这样的预算，在东京23区主要是买面积在20平米左右的单间公寓一套。比如在东京核心区新宿区，65万能够买到一套这样的房子：

套内面积15.8㎡，每个月租金能收3838人民币，扣除税费和各类管理修缮费的净回报约为5.7%，还不包括一年来的日元增值和地价增值。怎么样？还不错吧！

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花60万买个赚日元的打工房

在东京，这样在65万左右的二手房少说有几千套，偏远的葛饰区、江户川区这样的小公寓非常多，那该怎么在这些房子里找到最具性价比的投资房呢？

掘金酱告诉你，认准这几点（重要性从高→低）：

1. 在重要地标附近，或者人流多的商圈

2. 步行5分钟到小站，步行10分钟到大站（JR山手线）

3. 成本、管理费在平均范围内，不会过度挤压利润

4. 正在出租中

5. 房屋本身品相佳，易于出租

所以，选择公寓最重要的就是地段，这一点李嘉诚已经帮我们反复强调过了。除此之外，交通也不能忽视，它可是东京人活动的命脉！东京人越来越不爱买车，更喜欢坐电车或者走路出行，所以，能在重要交通站附近住，是非常重要的。

掘金酱之前就推荐过一套房，现在已经卖出，便符合这里的几乎所有标准。

这套房位于浅草寺步行500米就能抵达的地方，这是重要的地标，而距离大站浅草站只有240米，步行仅3分钟：

目前正在出租中，租约到2021年。也就是说，一买下就有收益，每月收租3823元，回报率很可观。也就不难想象，它放出后，很快就被买下了。

不过，掘金酱要说，你想买到回报率高的房子，那投入也要高一点。现在除了新宿，东京核心五区的其他四区中，已经很少有100万以下的好投资物件了。

前不久，新宿有一套秒杀房，报价102万，出来以后马上被卖，就是有经验的投资者知道，核心五区要有好房，100万已经算性价比很高的。

所以，如果你想买那种收益好、品相好，又省心的核心区好房，那你要准备更多“福泽谕吉”了。至少100万以上，才能有这些好收益。而且，120-150万之内，还经常有小两房放出。收两人租金，收益可以更高。

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100万以内怎么配置东京核心区的好房？

按这个逻辑，只有100万以内就不能买都心五区的房了吗？其实也并非如此。就是我们刚才举出了那五个评判标准，重要性从上到下排列，能轻松得知——买房，关键还是看地段！

今天掘金酱在找房时，不经意间就找到一套地段极佳但品相不到优秀，但也不错的东京核心区——涩谷区的房子。

业内有这样一个奇葩的认识：涩谷区的房子向来比新宿区值钱。

话不多少，先上图：

这套房价69.3万人民币，套内面积15.62平方米，距离小站京王线初台站徒步仅需5分钟，两站直通新宿站！

从外墙看，这栋楼被保养得非常细致，白墙保持整洁，可以说管理物业是很细心的。

朝向南，邻近驻日越南大使馆，东京歌剧城，日本新国立剧场文化气息浓郁。

很多人看到【初台站】会因为没听过而觉得它不行，然而你错了，房屋所在的初台一丁目可是涩谷区潜在的优质地段。离它一步之隔的本町一丁目被日本媒体评为2020年人气·地价皆大涨的被关注地段，10年涨幅达到12.6%，年收入达到1000万日元（64万人民币）的高收入群占到全区比例的15%。

区内有保育园、幼儿园和小学，另外还有大型综合医院，公寓周边超市、饮食店、书店、邮局，生活设施一应俱全。这些是日本人选房时最重要的考虑因素。可以说，这里的房子地段是A级。掘金酱看到它时都两眼放光了！

再来，这个公寓的管理修缮费合计只要653.6元/月……

偶买噶，买它！这个修缮费用在其他同地段房产中，是中下水平（可参考我们此前发布的公寓文章）。即使是我们方才说的浅草那套已卖掉的房，也要680元/月。也就是说，这套房帮你省掉很多日本房产中最“吃”收益的部分支出。

我们来参观它内部的装修——

不算特别好，中等，但很干净，在出租方面不会有问题。

这套房现在就正在出租，租下即可收益。那么，这个房的租金收益是多少？67000日元，也就是4301人民币，一年能收租5.2万人民币！我的天！这也太优秀了吧，这个收益已经跑赢很多同价位、其他地段的房子了！

收益高、持有成本低、地段好、管理佳，关键还在东京都心五区的涉谷区，仅需69万买下既能拿收益……

掘金酱看过很多二手房，这套绝对是对低预算的朋友最友好的好房了。

还等什么，快来做日本人的房东~

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