美国 | 忘掉纽约、旧金山吧，这些城市才更有套利空间

大家在提起美国房产投资的时候，通常最先想到的是纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、波士顿和华盛顿DC等城市。在房产投资领域中，这些城市也被称为一级市场（Primary Market），又叫门户市场（Gateway Market）。

除了一级市场，对应的有二级市场（Secondary Market）和三级市场（Tertiary Market）。

这里的一级二级市场，更多的是城市等级上面的，类似于中国的一线城市、新一线、二线城市这样的城市划分，只是中国和美国的标准不太一样。

若按照人口数量来归类，在美国，一级市场的人口超过500万，二级市场的人口在100-500万之间，三级市场的人口小于100万。

但按照人口数量简单区分，已经远远不能符合现代经济生活中对城市及房产投资市场的定义。除此之外，经济规模、产业多元化、人口增长、就业率、投资活动、房地产市场规模、房产销售状况、资本化率也是区分不同市场的重要指标。

不同房产投资中的细分市场，比如说多户单元（Multi-family）、仓储、零售和写字楼市场，这些房产投资类型都可能同时出现在二级市场和三级市场。

美国房产投资里的二级市场所在的区域，一般都是重要的就业中心与创新港湾。在美国，不同的研究机构对二级和三级市场的定义会略微不同，但总体指标大体相似。

其中，Real Capital Analytics指定以下城市为二级和三级市场：

亚特兰大、奥斯汀、巴尔的摩、夏洛特、辛辛那提、达拉斯、丹佛、底特律、休斯顿、印第安纳波利斯、杰克逊维尔、堪萨斯城、拉斯维加斯、孟菲斯、密尔沃基、纳什维尔、奥兰多、费城、菲尼克斯、匹兹堡、波特兰、罗利-达勒姆、萨克拉门托、盐湖城、圣安东尼奥、圣地亚哥、西雅图、南佛罗里达州、圣路易斯和坦帕湾。

过去10年，费城、亚特兰大和达拉斯-沃斯堡大都会区的经济和人口一直都在扩张。当地持续的基建投资、教育创新和劳动力发展，让城市发展越来越现代化。

大量千禧一代为了寻找生活水平不错、但租房成本更低廉的城市，他们便从加州、纽约等生活成本高昂的州移居到上面提到的二三级市场。

千禧一代的到来，也进一步促进了城市化扩张。

这和中国年轻人逃离北上广，回到二三线城市就业、买房，是一样的趋势。

美国公寓价格及资本化率趋势（2000年-2019年）

过去3年，大量私人和机构投资者正向更小的二级与三级市场扩张，以此来满足投资者的高回报率需求。根据美国国家房地产投资者（paywall）今年4月份发表的一篇文章，2018年超过100万美元以上的公寓物业投资中，超过62%位于二级和三级市场，高于2010年的42%。

为什么美国二级和三级市场受到越来越多的投资者关注？

（1）经济周期

从2009年6月到2019年12月，美国正经历有史以来最长的一次经济增长期，长达126个月，已经超过上一次互联网泡沫前的最长增长纪录。当时从1991年3月持续到2001年3月。

过去10年，相对于一级市场经历的资产大幅增值，二级和三级市场是一个价格低洼地，这使得它们在投资周期的后期更具有吸引力。此外，这些城市生活成本较低，住宅供应也较少，因此具有更大的增长潜力。

二三级市场的房产增值周期，才刚刚开始。

（2）更高的投资回报率及充足的现金流

一级市场的房产投资策略更多侧重于资产增值，动辄数百万美元一套的房产，平均租售比在1%左右，靠租金收入完全不现实。这就和大家在中国买房，更多期望的是房价大幅上涨，而不是当房东收租。

而美国的二级和三级城市的投资策略更侧重于现金流收益，这些城市房产价格相对于一级市场更低，不断上升的入住率和租金回报率会带来更高的投资收入。

按租金同比增长衡量，2019年多户型市场表现最好城市有：德克萨斯州的米德兰-敖德萨、佛罗里达州彭萨科拉、拉斯维加斯、亚利桑那州凤凰城和北卡罗来纳州威明顿，这些城市都是就业增长特别强劲的二、三级市场。

随着就业人口的涌入，这些市场的住房需求也在迅速增长，为投资者提供了较高的投资回报率。

越来越多的公司将业务移出成本高昂的一级市场，很多千禧一代被迫逃离一级市场，逃离它们高昂的租房成本，转移到二级和三级市场。

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（3）房源竞争少

大多数成熟资本（机构、养老基金、REIT、家族办公室）倾向于在一级市场购买核心位置的物业，以确保稳定的投资回报。

不过，这也造成了一级市场优质房源竞争太激烈，最活跃的投资者都急于购买资产并获得理想的回报。

这对于其他投资者也是一个机会，他们在二级和三级市场更容易选到优质的房源，既可以获得稳稳的现金流收益，也可以像我前面两篇文章中分享的操作，通过一些策略来提升资产价值。

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我们正在见证一个流动性巨大、产品竞争激烈的市场。这是一种日益明显的趋势，在本轮周期的剩余时间里，这种趋势将持续下去，因为逐利的资本洪流必须找到一个归宿。二级和三级市场将是稳定的投资场所。